El mercado inmobiliario porteño muestra signos de reactivación luego de años de caída en precios y baja actividad. La combinación entre una mayor oferta de inmuebles, el regreso del crédito hipotecario y un esquema más flexible en los contratos de alquiler impulsó la dinámica de distintos segmentos. Los datos del último informe del Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, publicados este 21 de marzo, confirman una tendencia en alza tanto en escrituras como en operaciones de locación.

En enero de 2025 se realizaron 3.645 escrituras, lo que implicó un crecimiento interanual del 93,6% respecto al mismo mes del año anterior (y se estima que esta cifra subirá en febrero, informe que saldrá en pocos días). A su vez, el promedio mensual de escrituras en los últimos doce meses asciende a 4.710, con una tendencia sostenida.

A la vez, la demanda de alquileres se mantuvo activa, en un contexto de mayor disponibilidad. La eliminación de la Ley de Alquileres, mediante el DNU 70/2023 del Gobierno actual, modificó el esquema regulatorio y permitió que el mercado ajustara sus condiciones de forma más libre.

Uno de los datos más destacados es el fuerte aumento de la oferta de inmuebles en alquiler, que creció 149,44% desde la entrada en vigencia del decreto. En una ciudad con un parque habitacional dominado por los departamentos, el 95% de esa oferta corresponde a este tipo de unidades.

Los propietarios que le dieron la espalda a la normativa que rigió entre junio de 2020 y fin de 2023 desde enero de 2024 poco a poco volvieron a destinar sus propiedades para alquilar. Pactan acuerdos libres y entre partes, según el DNU, y suele haber contra ofertas por parte de los inquilinos hasta encontrarse el punto de acuerdo.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que “el salto en la oferta respondió a la eliminación de la Ley de Alquileres, que permitió reconfigurar condiciones contractuales. Esa disponibilidad generó una mayor competencia, lo que a su vez impulsó la baja real en los precios”.

Según el relevamiento, los valores locativos se incrementaron por debajo de la inflación, lo que implica una caída real promedio del 36,4%. En algunos casos, incluso se detectaron bajas nominales.

En paralelo, los contratos se estabilizan en formatos acordados por las partes: 24 meses de duración, pagos en pesos y ajustes cada tres meses según el índice de inflación (IPC). Hoy, el 90% de los nuevos contratos se firma bajo estas condiciones.

Previsibilidad

A pesar de esa baja en términos reales, la rentabilidad bruta promedio se ubica en 5,87% para los contratos iniciados en 2024, y la morosidad en los pagos es prácticamente inexistente. “Estos datos confirman que el mercado funciona mejor cuando existe previsibilidad en los acuerdos y libertad para negociar”, sostuvo Chej Muse.

En cuanto a la distribución geográfica de la oferta, el informe señala que seis barrios concentran más de la mitad de las publicaciones: Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Palermo lidera el ranking con 3.093 inmuebles listados, lo que representa el 19,99% del total.

El informe también advierte que, si bien la oferta creció desde el DNU, en los últimos dos meses se observa una baja acumulada de 15,9%. Chej Muse indicó que “esto no marca todavía una tendencia, pero sí es un dato a monitorear. Puede estar reflejando una primera depuración del mercado, luego del pico de publicaciones inicial”.

Los analistas consideran que el escenario seguirá siendo dinámico en los próximos meses. Con mayor acceso a la información y la consolidación de plataformas digitales, tanto propietarios como inquilinos evalúan sus decisiones con mayor racionalidad.

Para el Colegio Inmobiliario, la clave será mantener reglas claras que favorezcan la estabilidad, sin desalentar la oferta ni restringir la demanda.

En compra venta

El análisis detectó que en enero de 2025 se escrituró el 3,55% de la oferta. Para vender todo el stock se necesitan 28 meses (si no ingresara nueva oferta), al ritmo de escrituración reciente, que es un mes estacionalmente bajo en actividad.

Los barrios con más oferta promedio en portales son: Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza.

“Creemos que el sector revirtió por completo su tendencia. Hoy todo es más favorable en comparación con hace 18 meses, y distintos análisis anticipan un buen año, incluso con posibilidades de superar a 2024, cuando se concretaron más de 54.000 escrituras. Lo importante es que el inversor, quien compra o vende para ampliarse o reducirse, y quien busca su primera vivienda, se mantenga informado para aprovechar las oportunidades en un mercado que volvió a mostrar dinamismo y deja atrás los peores años de crisis, entre mediados de 2018 y fines de 2023”, concluyó Chej Muse.