La reciente reforma laboral en la Argentina abre un nuevo escenario para los consorcios de propiedad horizontal, que funcionan como empleadores formales de encargados y personal de mantenimiento. Los cambios no solo redefinen condiciones laborales, también introducen variables que inciden en la estructura de costos de los edificios y, en consecuencia, en el nivel de expensas.

Aunque el foco público suele centrarse en grandes empresas, el impacto en los consorcios resulta directo. La gestión diaria de turnos, horas extra, vacaciones e indemnizaciones entra en una etapa de revisión, con nuevas herramientas que requieren acuerdos entre empleador y trabajador.

Joaquín Leiva, especialista en sueldos en propiedad horizontal y del equipo de ConsorcioAbierto, explicó que uno de los cambios centrales es la posibilidad de aplicar un banco de horas. «Ese esquema permite compensar horas extra con tiempo libre en otro momento, en lugar de abonarlas como adicionales salariales».

La reforma también habilita ampliar la jornada diaria de 8 a 12 horas, con un descanso mínimo de 12 horas entre turnos. Para los consorcios, esto abre la posibilidad de reorganizar tareas según necesidades operativas, sobre todo en edificios con múltiples servicios. Sin embargo, Leiva aclaró que estos esquemas dependen de acuerdos entre las partes.

Indemnizaciones

Otro punto relevante aparece en el cálculo de indemnizaciones por despido, que pasa a basarse en promedios salariales. Este cambio modifica el costo potencial de desvincular a un encargado, una decisión que suele generar tensiones dentro del consorcio. Según Leiva, el nuevo esquema puede implicar pagos menores respecto al sistema anterior, lo que introduce nuevas variables en la planificación financiera.

En ese marco surge el Fondo de Asistencia Laboral, una herramienta que permite constituir reservas para afrontar indemnizaciones o liquidaciones finales. Su implementación no resulta obligatoria, pero suma previsión para los administradores.

Las vacaciones también presentan cambios. La normativa habilita fraccionar los días de descanso y acordar fechas fuera del período tradicional, siempre que exista consenso. Este punto otorga mayor flexibilidad en la organización del personal.

La reforma incluye además incentivos para regularizar empleados no registrados, con beneficios en contribuciones sociales. Para los consorcios, esto representa una oportunidad para ordenar situaciones laborales y reducir riesgos legales.

Expensas: leve baja mensual, fuerte suba interanual

En paralelo a los cambios laborales, las expensas muestran una dinámica propia, influida tanto por la inflación como por la estructura interna de cada edificio.

De acuerdo con datos de ConsorcioAbierto, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en $318.650 en febrero, con una baja del 1,8% respecto a enero. Sin embargo, el incremento interanual alcanza el 38,4%.

En la provincia de Buenos Aires, el promedio llegó a $155.508, con una suba interanual del 45,8%. En Córdoba, el valor promedio se ubicó en $142.960, con un aumento del 37,8%. Santa Fe registró $128.097, con una suba del 41,7%, mientras que Entre Ríos alcanzó $72.654, con un incremento del 72,7%.

Este comportamiento refleja una desaceleración mensual, pero no una baja estructural de costos.

Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto comentó que comienza a observarse mayor previsibilidad en la evolución de las expensas. Aclaró que esto no implica una reducción de valores, sino una mejor capacidad de anticipación por parte de los consorcios.

El especialista explicó que las expensas no siguen de forma lineal a la inflación, ya que dependen del calendario interno del edificio. En enero suelen concentrarse ajustes de contratos, reorganización de presupuestos y el impacto del aguinaldo, lo que genera picos de gasto.

La estructura de costos del consorcio

El relevamiento sobre 13.000 consorcios muestra que el principal gasto corresponde a personal y sueldos, con un peso del 33% en la Ciudad de Buenos Aires. En edificios pequeños, este porcentaje alcanza el 35%, mientras que en los grandes baja al 16%.

En segundo lugar aparecen los gastos operativos y de mantenimiento, con un promedio del 28%, aunque con mayor incidencia en edificios de gran tamaño. Los servicios públicos representan entre el 13% y el 15%, mientras que los gastos administrativos rondan el 14%.

El mantenimiento extraordinario y las obras ocupan entre el 6% y el 11% del total.

Laiuppa explicó que el tamaño del edificio influye de manera decisiva en la distribución de costos. En consorcios pequeños, el peso de los salarios resulta mayor porque se reparte entre menos unidades. En edificios grandes, esos costos se diluyen, pero crecen los gastos vinculados a servicios e infraestructura.

Morosidad y gestión: el desafío operativo

Otro dato relevante surge en la morosidad. En promedio, el 19% de las unidades funcionales presenta deuda. Esto implica que casi dos de cada diez departamentos no paga en término, una tendencia que se mantiene estable.

Este nivel de mora genera tensiones en la administración, ya que obliga a los consorcios a sostener gastos corrientes con recursos limitados.

En este contexto, la gestión profesional cobra mayor relevancia. Los administradores deben cumplir con obligaciones formales como registrar empleados, abonar cargas sociales y liquidar sueldos en tiempo y forma. El incumplimiento puede derivar en sanciones y afectar derechos laborales.

La incorporación de herramientas digitales aparece como un factor clave. Sistemas que integran información laboral, contable y operativa permiten reducir errores, ordenar datos y mejorar la toma de decisiones.

Según Laiuppa, el desafío actual supera la simple liquidación de expensas. La gestión requiere anticipar problemas, ordenar la información y ofrecer mayor transparencia a propietarios e inquilinos.

En un escenario con nuevas reglas laborales y costos aún elevados, la eficiencia en la administración se vuelve central para sostener el equilibrio del consorcio. “Hoy el desafío pasa por gestionar mejor la complejidad del edificio y ordenar la información para tomar decisiones más claras”, concluyó Laiuppa.