La construcción de viviendas atraviesa dos años de virtual estancamiento y todavía permanece 22% por debajo del nivel de 2023. En ese período apenas recuperó cinco puntos de la caída acumulada, pero detrás de ese resultado aparece un cambio más profundo: no toda la actividad constructiva responde hoy a la misma lógica.

Federico González Rouco, economista experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, analizó la evolución reciente del sector y detectó una diferencia marcada entre los materiales destinados a terminar obras existentes y aquellos vinculados con el inicio de nuevos proyectos. La demanda total de insumos cayó 22%, pero la baja resulta menor cuando se observa el destino de esos materiales.

Los insumos destinados a refacciones o terminaciones de obras retrocedieron 12%, mientras que aquellos vinculados con el comienzo de nuevos proyectos registraron una caída cercana al 30%. La obra pública, por su parte, muestra un comportamiento más volátil y condicionado por el calendario electoral.

“Si los costos subieron y los precios de venta no, pero se espera que sí, aunque sin certeza, lo mejor es terminar lo que hay y luego ver qué pasa”, explicó González Rouco.

La diferencia muestra una decisión concreta de quienes participan del mercado: antes que comprometer capital en un nuevo desarrollo, resulta más conveniente completar los proyectos que ya están en marcha y esperar mejores condiciones para iniciar otros.

Este proceso ayuda a explicar una paradoja del mercado inmobiliario: mientras las operaciones de compraventa muestran una recuperación, la construcción de nueva oferta permanece rezagada.

El cuello de botella entre vender y construir

Rouco planteó que en los últimos años se generó un desfasaje entre la construcción y la intermediación inmobiliaria. Entre 2020 y 2023, los costos de construcción relativamente bajos favorecieron una elevada rentabilidad y estimularon el lanzamiento de numerosos proyectos.

Buena parte de esas obras llegó al mercado entre 2023 y 2025. Esa nueva oferta se sumó al stock existente y amplió la cantidad de propiedades disponibles, mientras los precios de las unidades usadas permanecieron relativamente bajos.

“Creo que lo que se está armando es un cuello de botella entre la construcción y la intermediación”, sostuvo el economista.

El escenario actual es diferente al de aquel período. Los proyectos que se iniciaron con mejores márgenes continúan llegando al mercado, pero los costos y los precios de venta ya no ofrecen la misma ecuación para lanzar nuevas obras.

González Rouco explicó. “Eso genera que se venda mucho más de lo que se construye, porque lo que se vende es lo viejo y lo que se construye es lo nuevo, y lo nuevo hoy, en términos de rentabilidad, está muy limitado”.

La cuestión no pasa únicamente por cuánto aumentaron los materiales. También importa cuánto vale una propiedad respecto del costo que implica construirla. En ese punto, el economista considera que los precios de venta todavía no incorporaron por completo el nivel de costos necesario para generar nueva oferta.

Por eso, aunque algunos insumos hayan reducido su precio en pesos, esa baja no necesariamente representa una mejora de rentabilidad para el desarrollador.

Costos en dólares, precios y rentabilidad

El análisis de Rouco incorpora otra particularidad del actual escenario: el costo de construcción aumentó en dólares, pero cuando se lo ajusta por inflación el resultado es diferente.

Señaló: “Subió, sí, y mucho, pero medido en dólares. Ajustado por inflación, de hecho, bajó. Y mucho, también”.

La diferencia entre ambas mediciones responde, en buena parte, a la apreciación del peso. Sin embargo, dentro de los propios materiales también existe una brecha importante entre aquellos que pueden importarse y los que no tienen competencia externa.

Según Rouco, los insumos importados aumentaron bastante menos en dólares que los materiales que no pueden importarse. La diferencia llega al 43% frente al 70%.

La competencia internacional explica parte de esa distancia. Los productos importables enfrentan una mayor presión de precios porque compiten con bienes provenientes de otros mercados, mientras que los insumos sin competencia externa quedan más expuestos a la dinámica de los costos locales.

Para el mercado inmobiliario, el problema central aparece cuando ese costo de construcción se cruza con el precio de venta. Si el desarrollador no puede trasladar el incremento de sus costos al valor final de la propiedad, el margen se reduce y el incentivo para iniciar una nueva obra desaparece.

Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, coincidió en que la compraventa y la construcción responden a tiempos diferentes.

“La compraventa y la construcción tienen tiempos diferentes. La venta puede ajustarse rápidamente sobre un stock existente, mientras que generar nueva oferta requiere tomar decisiones de inversión de largo plazo”, explicó.

A su entender, el costo de construcción aumentó de manera considerable y el precio de las unidades a estrenar tuvo que acompañar ese movimiento. Sin embargo, todavía falta un mercado de crédito capaz de sostener una demanda mayor.

El crédito, el gran desbloqueante

Para Rouco, la principal herramienta capaz de modificar esta ecuación es el financiamiento. El problema actual no pasa solo por los costos: también por la falta de una demanda con suficiente capacidad de compra para convalidar precios que permitan recuperar la rentabilidad de los nuevos desarrollos. Sostuvo: “Creo que hoy el principal desbloqueante de todo esto es el fondeo”.

El financiamiento puede actuar por distintos canales. Por un lado, mediante un mayor acceso de las familias al crédito hipotecario. Por otro, a través de mejores condiciones de fondeo para los bancos y los desarrolladores.

Mindlin planteó que la securitización de hipotecas permitiría a las entidades financieras vender sus carteras en el mercado de capitales y liberar capacidad para generar nuevos préstamos. También consideró relevantes las hipotecas divisibles y una mayor formalización económica.

Desde Finaer, su gerente general, Anabella Tarrío Godoy, coincidió en que el mercado inmobiliario presenta más actividad que la construcción, aunque las condiciones de financiamiento y rentabilidad todavía no acompañan. Explicó: “Vemos que el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más activa que la construcción. La demanda de vivienda existe y se mueve, pero no necesariamente se traduce en nuevos desarrollos”.

La ejecutiva también puso el foco en la previsibilidad: para comenzar una obra se necesita conocer los costos, el precio posible de venta y el nivel de demanda que tendrá el proyecto cuando llegue al mercado.

A futuro, la menor cantidad de nuevos proyectos podría generar un escenario diferente. Si las ventas continúan por encima de la generación de nueva oferta, el stock disponible tenderá a reducirse. Y si además mejora el crédito, la demanda podría crecer más rápido que la construcción.

Rouco, sin embargo, evita anticipar una recuperación inmediata. Para el próximo año imagina un escenario “bastante discreto y tranquilo”, con una mejora marginal de los precios y un crédito que no pierda fuerza.

Una recuperación más profunda dependería de una consolidación de la estabilidad económica y de un mayor volumen de fondeo. En ese escenario, los bancos podrían contar con más recursos para prestar y los desarrolladores con mejores condiciones para financiar nuevos proyectos.

En ese sentido, la CEDU y la AEV respaldaron las iniciativas del Gobierno vinculadas con los préstamos bancarios en dólares y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), al considerar que pueden aportar liquidez al sistema y contribuir a reactivar el crédito hipotecario.

En un comunicado firmado por Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV, y Carlos Spina, vicepresidente, las entidades plantearon además la necesidad de habilitar el financiamiento de largo plazo para comprar unidades en pozo. Según señalaron, las hipotecas actuales se concentran en propiedades terminadas, mientras que permitir la compra en pozo con crédito podría acelerar obras existentes, impulsar nuevos proyectos y generar inversión y empleo.

La construcción, así, queda frente a una transición: terminar lo que ya está en marcha mientras espera una mejora de precios, crédito y rentabilidad que permita volver a lanzar proyectos. La velocidad de esa recuperación dependerá, en buena medida, de que el financiamiento logre conectar nuevamente la demanda con la oferta futura.