El mercado porteño de departamentos usados atraviesa una etapa de estabilidad, con valores que muestran movimientos mínimos pese a que el volumen de operaciones mantiene una tendencia positiva. Según Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado llegó en julio a USD 2.471, con una suba de apenas 0,1% mensual.
Durante los primeros siete meses de 2026, el m2 acumuló un incremento de 0,9%, mientras que en los últimos doce meses avanzó 1,3%. Se trata del menor crecimiento interanual de los últimos 28 meses y confirma el escenario de amesetamiento que atraviesa el segmento residencial usado.
Frente a esta estabilidad, la evolución de las escrituras muestra un comportamiento diferente. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio se concretaron 5.990 operaciones, 5% más que en el mismo mes de 2025 y 4,3 veces por encima del mínimo registrado en junio de 2020.
Aun con más transacciones, el mercado todavía no genera una presión suficiente sobre los valores. La explicación aparece en la relación entre oferta y demanda y en una característica que atraviesa al mercado: todavía existe un importante stock de propiedades usadas en venta.
Más operaciones, pero sin presión sobre los precios
Desde la mirada de Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop), el mercado atraviesa una etapa de “estabilización y mayor orden”. Según sus datos, desde junio de 2023 los valores mantienen una tendencia alcista moderada, aunque sin saltos importantes.
Una de las claves para entender esta situación aparece en el comportamiento de la oferta y la demanda, que permite explicar por qué las escrituras aumentan sin que se produzca una aceleración equivalente en los precios. De acuerdo con el comportamiento de usuarios y clientes de Zonaprop, las consultas para comprar crecieron 2% interanual, mientras que la oferta de propiedades en venta aumentó 3%.
Aunque la diferencia es pequeña, resulta suficiente para evitar una presión significativa sobre los precios. Hay más actividad, pero también existe una cantidad importante de unidades disponibles para los compradores.
Otro factor que incide es el menor peso del crédito hipotecario. En junio, las operaciones con hipoteca representaron apenas el 13% del total de escrituras, ocho puntos porcentuales menos que un año atrás. El 87% restante se concretó con capital propio.
En este contexto, Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, coincidió en que el fenómeno tiene una explicación específica dentro del mercado residencial. Según su análisis, la estabilidad se observa especialmente en el segmento usado, mientras que los emprendimientos mantienen una trayectoria de aumento, aunque con una suba más lenta.
“Los precios (tanto valores de publicación como precios de cierre) están atravesando en promedio un período de estabilidad. Ahora bien esto es claro es el segmento residencial usado”, planteó Achával.
Por otra parte, el especialista agregó que “en el segmento emprendimiento los valores siguen al alza aunque con la ralentización de la suba”. Según explicó, esto responde a dos fenómenos: la continuidad de la sobreoferta en el segmento residencial usado y la gran brecha que todavía existe entre el precio de estas unidades y los departamentos en pozo y a estrenar.
El comprador con ahorro propio sostiene las operaciones
La menor participación del crédito hipotecario también marca una particularidad de la recuperación de las operaciones. Esto significa que buena parte de la demanda actual llega al mercado con capital propio.
Para Achával, este comportamiento constituye una de las novedades positivas de 2026. “Aunque paradójico, esta es una de las novedades positivas de 2026: estamos observando una dinámica de actividad similar a 2025 sin el apalancamiento de los créditos hipotecarios”, sostuvo.
Esa dinámica, según el especialista, constituye una señal de confianza sobre la evolución futura de los valores. Afirmó: “Esto significa que hay confianza y perspectiva de suba de precios a futuro”.
En ese escenario, el precio del m2 aparece como uno de los principales argumentos para quienes cuentan con ahorro disponible. “El driver es claro, los precios del metro cuadrado quedaron rezagados y constituyen una clara oportunidad de compra”, señaló Achával.
Por eso, el aumento de las escrituras todavía no se traduce en una aceleración de los valores. Existe demanda, pero una parte importante de los compradores continúa encontrando alternativas dentro de un mercado con oferta suficiente.
El costo de construir cambió la relación entre usado y nuevo
Más allá de la dinámica de las operaciones, el mercado usado en Buenos Aires también debe analizarse frente a la evolución del costo de construcción. En julio, el costo medido en dólares bajó 2,9%, pero durante 2026 acumuló un incremento de 13,5%.
Si se toma como referencia las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de construir acumula una suba del 131%. Actualmente construir cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se ubica 45% por encima del promedio de 2012-2025.
Esta evolución modificó la relación histórica entre los distintos segmentos del mercado. Según Zonaprop, desde marzo de 2024 se observa un escenario particular: los departamentos a estrenar resultan 5,8% más económicos que las unidades en pozo.
Hoy, el valor promedio del m2 a estrenar se ubica en USD 2.951, mientras que el m2 en pozo llega a USD 3.134. El aumento del costo de construcción explica buena parte de esta diferencia y también genera presión sobre los precios de los proyectos nuevos.
De acuerdo con Achával, el impacto no es igual en todos los desarrolladores ni en todas las zonas: “El impacto es muy desigual en los desarrolladores de acuerdo al segmento en el cual trabaja y en la zona. El segmento high end está teniendo una fuerte presión de demanda, en las zonas y barrios consolidados”.
En esos mercados, el especialista sostuvo que aparece un factor determinante: la escasez. “Esto se debe a que en la combinación segmento high end barrio lo que está jugando es la escasez”, afirmó.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA?
Para las distintas tipologías, los valores relevados por Zonaprop se ubican en:
- Monoambiente: USD 108.377.
- Dos ambientes: USD 131.034.
- Tres ambientes: USD 179.809.
Más allá de las diferencias por tipología, estos valores muestran que, pese a la recuperación de las operaciones, el mercado residencial usado todavía no trasladó ese mayor movimiento a los precios. La oferta disponible y el margen de negociación mantienen contenido el valor de publicación y también los precios de cierre.
Entre los barrios más caros aparecen:
- Puerto Madero: USD 6.122 por m2.
- Palermo: USD 3.431 por m2.
- Núñez: USD 3.387 por m2.
En la otra punta del ranking se encuentran:
- Lugano: USD 1.053 por m2.
- Nueva Pompeya: USD 1.495 por m2.
- La Boca: USD 1.584 por m2.
Esta dispersión de precios refuerza la mirada de los especialistas sobre un mercado cada vez más segmentado, donde la ubicación, el estado de la propiedad y las características del producto tienen un peso creciente en la posibilidad de sostener o aumentar el valor.
Qué puede pasar con los precios
De cara a los próximos meses, la expectativa apunta a una evolución diferenciada según el tipo de propiedad, la ubicación y el estado del inmueble. No aparece, por ahora, un escenario de aumentos generalizados, aunque tampoco se observa una tendencia de caída de los valores.
Según Molina, el precio promedio del m2 todavía se encuentra 12% por debajo del máximo histórico registrado por Zonaprop en marzo de 2019, cuando llegó a USD 2.800. Ese dato permite pensar que existe margen para una recuperación, aunque su velocidad dependerá de la evolución de la demanda y de las condiciones macroeconómicas.
Mientras el mercado residencial usado mantiene estabilidad, observa un renovado interés por las propiedades premium, tanto en viviendas como en emprendimientos.
“Esperamos una dinámica muy segmentada. Hace meses que observamos estabilidad de precio a nivel general, pero al mismo tiempo un renovado interés en propiedades del segmento premium, tanto residencial como emprendimientos”, sostuvo.
Finalmente, el especialista consideró que el m2 se encuentra rezagado tanto en términos históricos como en relación con otros activos de la economía. “Con el correr de los meses esto es cada vez más evidente”, concluyó Achával.
