El mercado inmobiliario sumó una de las novedades tributarias más importantes de los últimos años. A través del Decreto 406/2026, el Gobierno reglamentó las exenciones en el Impuesto a las Ganancias incorporadas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral y definió con mayor precisión cómo se aplicarán los beneficios para alquileres destinados a vivienda y para determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.

La medida alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas, y rige para las rentas y operaciones generadas desde el 1° de enero de 2026. Para el sector, la reglamentación aporta seguridad jurídica sobre cuestiones que hasta ahora permanecían abiertas a interpretación y podría transformarse en un incentivo para ampliar la oferta de viviendas en alquiler y promover nuevas inversiones.

La norma también llega en un contexto de recuperación gradual de la actividad, con un mercado que volvió a mostrar mayor movimiento en las compraventas y una reaparición del crédito hipotecario como herramienta para la demanda.

Qué cambia para los alquileres

Uno de los puntos centrales del decreto establece que las rentas obtenidas por alquileres o subalquileres destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias.

La reglamentación definió además qué debe entenderse por «casa-habitación», un concepto clave para determinar el alcance del beneficio.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que el cambio no modifica sustancialmente el criterio existente, aunque aporta mayor precisión técnica. “Lo que se hizo fue definir casa-habitación como vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. No cambia trascendentalmente respecto de lo que ya existía”.

El especialista precisó que el aspecto determinante será el destino efectivo del inmueble. “Si para el locatario o sublocatario constituye una casa-habitación, entonces aplica la exención”, agregó.

Otro aspecto relevante es que el beneficio no se limita únicamente al alquiler tradicional. También alcanza importes vinculados con muebles, accesorios o determinados servicios suministrados por el propietario dentro del contrato.

A diferencia de otros regímenes fiscales, tampoco existe un límite respecto de la cantidad de inmuebles alcanzados. Una persona podrá alquilar varias propiedades destinadas exclusivamente a vivienda permanente sin perder el beneficio.

La reglamentación despejó además una duda frecuente entre propietarios y asesores tributarios: los contratos firmados antes de la entrada en vigencia del decreto también quedan comprendidos.

Domínguez detalló: “Los contratos pueden haber sido celebrados con anterioridad. Lo importante es que los alquileres se hayan devengado a partir del 1° de enero de 2026”.

Incluso, la norma contempla casos de cesión gratuita de inmuebles. Cuando una persona cede una vivienda sin cobrar alquiler y quien la ocupa la destina a residencia permanente, tampoco resultará aplicable la renta presunta prevista en Ganancias.

Más rentabilidad y expectativas de inversión

La eliminación de la carga tributaria sobre los alquileres genera expectativas por su impacto en la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.

Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la mejora podría alcanzar hasta el 64% en términos de rentabilidad neta para quienes tributaban en la escala más alta del impuesto.

El trabajo tomó como referencia una propiedad valuada en USD 70.000 con un alquiler mensual de $550.000.

Bajo esas condiciones, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,46%. Una vez descontadas las comisiones inmobiliarias y la carga tributaria, la rentabilidad neta para un contribuyente alcanzado por la alícuota del 35% pasaría de 3,19% a 5,22%.

Para quienes tributaban una tasa del 13%, la mejora estimada ronda el 17%, al elevarse desde 4,47% hasta el mismo nivel de 5,22%.

Desde el IARAF sostienen que la rentabilidad constituye uno de los principales factores que determinan la oferta de inmuebles disponibles para alquiler.

Por ese motivo, una mejora en los rendimientos podría impulsar el regreso de propiedades que permanecían fuera del mercado locativo o destinadas a otros usos.

Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo, consideró que la reglamentación aporta previsibilidad en un aspecto clave para la toma de decisiones.

“La experiencia demuestra que muchas veces el problema no es la existencia de un beneficio fiscal, sino la falta de claridad sobre su aplicación. Las ambigüedades suelen derivar en conflictos interpretativos y generan incertidumbre para quienes invierten”, analizó.

También alcanza a determinadas compraventas

Otro de los aspectos relevantes del Decreto 406/2026 es la reglamentación de las exenciones vinculadas con determinados resultados obtenidos por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en el país.

La medida alcanza tanto a residentes como a no residentes y comprende las operaciones encuadradas dentro de los supuestos previstos por la ley.

Además, incorpora expresamente las cesiones de boletos de compraventa y otros compromisos similares donde todavía no se otorgó la posesión del inmueble.

Para los especialistas, esta definición aporta mayor seguridad jurídica a operaciones que históricamente generaron consultas y diferentes interpretaciones fiscales.

Beade consideró que el beneficio puede transformarse en un estímulo para la actividad.

“En un contexto donde la construcción y el desarrollo inmobiliario buscan consolidar la recuperación, la posibilidad de obtener resultados menos gravados puede fortalecer el atractivo de nuevas inversiones”, evaluó.

La contadora aclaró que el alcance de la exención no implica una eliminación generalizada del Impuesto a las Ganancias para todas las compraventas de inmuebles, sino para aquellas operaciones específicamente contempladas por la normativa.

Las dudas que aún genera la reglamentación

A pesar de los beneficios incorporados, algunos puntos continúan generando debate entre los especialistas.

Uno de ellos se vincula con el tratamiento de las sociedades propietarias de inmuebles.

Domínguez sostuvo que la reglamentación parece limitar el beneficio exclusivamente a personas humanas y sucesiones indivisas, aunque esa interpretación no surgiría de manera expresa de la ley.

“La reglamentación pretende limitar la exención exclusivamente a la locación por parte de personas humanas y sucesiones indivisas, cuando eso no es lo que surge de la ley. La norma también contempla el caso de las personas jurídicas al referirse a ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2026”, advirtió.

A su criterio, ese aspecto podría generar futuras discusiones interpretativas entre contribuyentes y organismos fiscales.

Otro punto controvertido aparece del lado de los inquilinos. La reglamentación establece que cuando el propietario acceda a la exención, el locatario no podrá computar la deducción del alquiler en el Impuesto a las Ganancias.

Para Domínguez, la medida busca evitar una doble pérdida de recaudación para el Estado, aunque considera discutible que el beneficio otorgado al propietario termine eliminando una ventaja fiscal originalmente concebida para quienes alquilan.

Más allá de esas observaciones, el sector coincide en que la reglamentación representa un avance importante para dotar de mayor previsibilidad al mercado.

“La reducción de la carga tributaria por sí sola no resolverá el problema habitacional, pero puede contribuir a mejorar los incentivos para invertir, ampliar la oferta de viviendas y fortalecer la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias. En un mercado que necesita previsibilidad para recuperar escala, esa señal tiene un valor significativo”, concluyó Beade.