Pese a la baja mensual e interanual registrada en noviembre, el sector proyecta un cierre de 2025 cercano a las 70.000 operaciones, lo que ubicaría al año entre los seis mejores registros desde 1998.
La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires cayó 8,8% interanual en noviembre, según informó el Colegio de Escribanos porteño. Durante el undécimo mes del año se registraron 5.250 operaciones formalizadas.
La comparación mensual mostró un retroceso aún más pronunciado. Frente a octubre, cuando se habían contabilizado 7.018 escrituras, la actividad disminuyó 25,2%. De este modo, noviembre se posicionó como uno de los meses con menor nivel de escrituraciones del segundo semestre.
A pesar de estos datos, desde el sector mantienen una visión positiva para el cierre del año. Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, sostuvo que “nos encaminamos a cerrar un año cerca de las 70.000 operaciones, que se ubicaría dentro de los primeros seis mejores desde que comenzamos a medir la serie en 1998. Con esa lectura de un muy buen año, el desafío es mejorar las condiciones para 2026”.
La evolución del volumen de escrituraciones
En términos absolutos, el mercado pasó de más de 7.018 operaciones en octubre a 5.250 en noviembre, lo que implicó una reducción de 1.768 escrituras en apenas un mes. Sin embargo, el comportamiento del volumen contrastó con la evolución de los valores involucrados en las transacciones.
El monto total operado en las escrituras de compraventa alcanzó en noviembre los $885.985 millones, lo que representó una suba interanual de 51,5%.
El valor promedio de cada escritura
De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos, el valor promedio de cada escritura fue de $168.759.187, con un incremento interanual de 66,1% medido en pesos.
Expresado en moneda estadounidense al tipo de cambio oficial promedio, el valor medio se ubicó en USD 115.718, lo que implicó una suba interanual del 16,3% en dólares. Esta evolución del valor promedio explicó gran parte del crecimiento del monto total operado, aun en un mes con menor cantidad de escrituras.
Las escrituras con hipoteca
Las operaciones formalizadas con hipoteca sumaron 737 escrituras en noviembre, lo que significó una caída interanual del 22,4%. Según explicó Tato, “las operaciones con crédito bajaron a la mitad respecto de octubre, que fue un mes atípico por la congestión generada durante el proceso electoral. Esta desaceleración de las hipotecas explica claramente que el efecto multiplicador, donde se generan otras compraventas, tienda a frenarse”.
No obstante, el desempeño acumulado del crédito hipotecario a lo largo del año mostró una fuerte recuperación. En los primeros once meses de 2025 se contabilizaron 13.065 escrituras con hipoteca, lo que representó un crecimiento interanual del 238%.
El acumulado de 2025
Con los datos disponibles hasta noviembre, el total de escrituras de compraventa realizadas en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó cerca de las 70.000 operaciones. En el segmento hipotecario, el acumulado anual se aproximó a las 14.000 escrituras.
“Si totalizamos cerca de 14.000 hipotecas en 2025, sería el segundo mejor año desde que se mide esta variable, en 2009. Con un poco más de carpetas activas podría haber sido el mejor balance histórico. Por eso insistimos en redoblar la creatividad para que el acceso a la vivienda sea una oportunidad en la Argentina y se consolide un círculo virtuoso”, amplió la presidenta del Colegio de Escribanos de CABA.
Razones detrás del descenso de las escrituras
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda y de Empiria Consultores, planteó que el retroceso observado en noviembre responde en parte a que muchas de las escrituras actuales corresponden a operaciones iniciadas con tasas y condiciones crediticias más favorables hace varios meses, antes de las elecciones y de un endurecimiento de las condiciones de crédito.
Según su análisis, el mercado entró en una fase de “pausa” donde el impulso inicial de reactivación se moderó y la tasa de interés real sigue siendo un factor (hoy sólo el Banco Nación, y para clientes propone una tasa del 6%, las otras entidades promedian entre el 9% y 12%, lo que dificulta el acceso) que excluye a una parte importante de potenciales compradores del acceso al crédito hipotecario.
Para González Rouco, el freno no apunta a un colapso del sector sino a un “cuello de botella” en el que la dinámica de la compraventa no se acompaña con un ritmo sostenido de crecimiento de la construcción y acceso al financiamiento. Advirtió que, con tasas por encima del 12%, cada vez menos personas pueden acceder a un crédito para comprar su vivienda, lo que afecta directamente la cantidad de escrituras formalizadas.
Desde la perspectiva del sector inmobiliario, Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la evolución del mercado también está marcada por un proceso de reacomodamiento tras la derogación de la Ley de Alquileres y la mayor disponibilidad de unidades.
Explicó que tras una etapa inicial de sobreoferta y absorción de stock, el ritmo de transacciones puede mostrar variaciones que se reflejan, por ejemplo, en menores escrituraciones en determinados meses, sin que eso implique necesariamente una caída estructural de la demanda.
Ambos especialistas coinciden en que el acceso al crédito hipotecario y la evolución macroeconómica son variables clave para entender las oscilaciones en el número de escrituras. Mientras que el financiamiento todavía no alcanzó una escala masiva que impulse de manera sostenida la compra de inmuebles, la percepción de tasas y expectativas de precios en dólares continúan influyendo en la toma de decisión de compradores y vendedores en el mercado porteño.
