Las expensas mostraron en marzo un leve alivio, con una variación casi nula que aporta algo de estabilidad en el corto plazo. En la Ciudad de Buenos Aires el promedio se ubicó en $259.718 (según Octopus Proptech, mientras que la plataforma Octavo Piso las situó en $263.720), con una baja mensual de 0,24%, mientras que en la Provincia de Buenos Aires los valores rondan los $160.000, con incrementos interanuales cercanos al 45%. El dato mensual marca una pausa, aunque el escenario general sigue bajo presión.

Durante 2025, el costo de sostener un consorcio acumuló una suba del 37,97%. En el arranque de 2026, el incremento suma 2,14%. En ese marco, el problema no pasa solo por el nivel de las expensas, sino por la dificultad creciente de sostener el pago, con impacto directo en la dinámica de los edificios.

Nicolás Baccigaluppo, CEO de Octopus Proptech, señaló que el descenso mensual no modifica la estructura de fondo. Comentó: “Se mantiene una concentración muy fuerte en rubros como salarios, servicios y mantenimiento, con ajustes periódicos ligados al contexto macroeconómico”.

El desglose de gastos refleja esa rigidez. Los sueldos y cargas sociales concentran $63.528, con el 29,66% del total. Los abonos de servicios alcanzan los $43.405 (16,57%), mientras que el mantenimiento de partes comunes suma $40.578 (15,62%) y los servicios públicos representan $34.030 (13,79%). Estos cuatro rubros superan el 75% del total, lo que limita cualquier intento de reducción en el corto plazo.

Otros componentes como reparaciones en unidades funcionales ($17.848), administración ($15.276), seguros ($7.498) y gastos generales ($7.370) completan la estructura. Aunque con menor peso relativo, acompañan la tendencia de suba.

“Contar con información desagregada permite tomar decisiones con mayor previsibilidad y ordenar la gestión del consorcio”, resumió Baccigaluppo.

La morosidad gana terreno y cómo eludir problemas legales

En paralelo, la mora gana relevancia. Sobre más de 12.000 edificios relevados, cerca del 17% de las unidades presenta deudas. El porcentaje se mantiene estable desde 2024, pero el volumen crece y complica la recuperación.

Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto, planteó que el eje debe ponerse en la prevención. Señaló: “Evitar el juicio requiere actuar antes de que la deuda aumente. El administrador necesita control preciso de la cobranza, opciones de pago y comunicación clara”.

El avance de la mora genera tensiones en los consorcios. Para los vecinos con dificultades, la instancia judicial aparece como una amenaza concreta. Para el edificio, implica costos adicionales y desgaste en la convivencia. La deuda deja de ser un tema administrativo y pasa a impactar en la vida cotidiana.

“El seguimiento temprano y el diálogo permiten sostener la cobranza sin escalar el conflicto”, comentó Laiuppa, quien advirtió que, cuando la deuda crece, las alternativas se reducen.

En los casos más avanzados, el consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo de expensas. El proceso permite reclamar capital, intereses y costos, con instancias acotadas. Sin embargo, no resuelve el problema de fondo.

“El juicio permite cobrar, pero no corrige el origen del conflicto y muchas veces llega tarde”, amplió Laiuppa.

El comportamiento de las expensas tampoco replica de forma directa la inflación. Depende de ajustes contractuales, reorganización de presupuestos y dinámicas propias de cada edificio. Enero suele concentrar aumentos por actualización de servicios y el impacto del aguinaldo, lo que genera picos puntuales.

El rol de los amenities

En este escenario, los amenities suman presión sobre los costos. En los últimos años se consolidaron como un diferencial en los desarrollos inmobiliarios, con propuestas que van desde SUM y parrillas hasta gimnasios, cowork o piletas.

Un relevamiento de Octavo Piso sobre 200.000 usuarios en Capital y Gran Buenos Aires muestra que los edificios sin amenities registran expensas promedio de $213.240, mientras que aquellos con servicios adicionales alcanzan los $263.720. La diferencia se ubica en torno al 23,67%.

En CABA, el SUM lidera la oferta, presente en el 49,6% de los edificios. Le siguen la parrilla (21,7%) y su versión integrada en terrazas (9,7%). El laundry aparece con el 7,4%, mientras que pileta, cowork y gimnasio muestran menor presencia.

Algunos de estos espacios implican costos adicionales por uso. El alquiler de un SUM ronda los $20.000, mientras que una parrilla puede ubicarse cerca de $15.000. En amenities más complejos, como quinchos o espacios con características especiales, los valores escalan con fuerza.

En barrios cerrados, la diferencia resulta más marcada. Las expensas en desarrollos con amenities alcanzan en promedio los $636.310, frente a los $443.223 de aquellos sin servicios adicionales, con una brecha del 43%.

En estos entornos, las canchas de tenis lideran la oferta, seguidas por las de fútbol y los SUM. También aparecen propuestas más específicas que buscan diferenciar cada desarrollo.

Nicolás Rossi, de Octavo Piso, explicó que el mayor impacto se vincula con el mantenimiento. “Los servicios asociados son los que más inciden en el costo. La diferencia económica es significativa, sobre todo en barrios”, señaló. También remarcó que quienes eligen estos espacios valoran esos servicios.

El escenario combina así costos elevados, mora en crecimiento y estructuras difíciles de ajustar. En ese equilibrio, la gestión y la anticipación se vuelven claves para sostener el funcionamiento de los consorcios. “Ordenar la administración y transparentar los números ayuda a reducir conflictos y mejorar la convivencia”, concluyó Rossi.