El mercado inmobiliario argentino comenzó a incorporar un vehículo de inversión que busca acercar el Real Estate a pequeños y medianos ahorristas sin necesidad de comprar una propiedad completa. Se trata de los REITs, sigla de Real Estate Investment Trusts, un esquema ampliamente utilizado en Estados Unidos, Europa y Asia que ahora tendrá su primera experiencia local a través del Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, impulsado por Grupo IEB y Grupo Briones.
La propuesta permitirá ingresar desde $1.000 para participar de una cartera compuesta por inmuebles de renta ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. El fondo adquirirá propiedades terminadas, las pondrá en alquiler y distribuirá de forma trimestral las ganancias generadas entre los inversores según la cantidad de cuotapartes que posean.
Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario, cofundador de Grupo Briones y uno de los referentes con mayor presencia digital dentro del sector, explicó que el modelo toma como referencia el funcionamiento de los REITs estadounidenses. Señaló: “Es un fondo común de inversión cerrado inmobiliario que reúne capital de distintos inversores para comprar propiedades terminadas o a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires”.
A diferencia de otros formatos vinculados al ladrillo, el esquema no tendrá como prioridad financiar obras desde pozo durante la primera etapa. El foco estará puesto sobre activos ya construidos y listos para generar renta inmediata.
“El objetivo consiste en comprar producto terminado, tanto residencial como comercial, ponerlo en alquiler y distribuir la renta entre los inversores”, comentó Briones.
El instrumento funcionará mediante la emisión de cuotapartes con un valor nominal de $1.000. Durante el período de colocación podrán adquirirse a través de BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos, entidad donde se negocian acciones, bonos y otros instrumentos financieros del mercado local). Después, esas participaciones cotizarán en el mercado secundario.
Ese mecanismo aparece como una de las principales diferencias frente a la compra tradicional de una propiedad, porque permitirá entrar y salir de la inversión sin vender un inmueble físico.
En detalle
“Eso aporta liquidez a un mercado históricamente caracterizado por operaciones lentas y poca flexibilidad”, indicó Briones.
En términos prácticos, si una persona decide invertir u$s10.000, ese monto representará una participación proporcional dentro del patrimonio total del fondo. La renta proveniente de los alquileres se distribuirá de manera trimestral según la tenencia de cada inversor.
Para explicar el esquema, Briones utilizó un ejemplo: “Si el fondo reúne USD 30 millones y una persona aporta USD 3 millones, tendrá aproximadamente el 10% del fondo y cobrará el 10% de las rentas generadas por esos inmuebles”.
El retorno esperado se apoyará sobre dos variables. Por un lado, la renta generada por alquileres. Por otro, la apreciación del valor de las propiedades a lo largo del tiempo.
Desde Grupo Briones consideran que el mercado inmobiliario porteño todavía opera con valores retrasados en dólares y que existe potencial de recuperación en un escenario de mayor estabilidad macroeconómica y recuperación parcial del crédito hipotecario.
“Vemos potencial de valorización en un contexto donde el mercado todavía se encuentra por debajo de máximos históricos”, sostuvo Briones.
La estructura buscará captar desde pequeños ahorristas hasta inversores que hoy pretenden exposición al Real Estate sin involucrarse en la gestión diaria de un inmueble.
Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, destacó que el sistema intenta profesionalizar la inversión inmobiliaria mediante un vehículo regulado y operado desde el mercado de capitales. Explicó: “El REIT permite que miles de personas inviertan en inmuebles de manera simple, líquida y profesionalizada, sin necesidad de comprar una propiedad completa”.
El ejecutivo remarcó que uno de los principales cambios frente al esquema tradicional pasa por la diversificación. En vez de concentrar el capital sobre un único inmueble, el inversor accederá a una cartera compuesta por múltiples activos.
“Cuando alguien compra una propiedad directa concentra todo el riesgo en una sola ubicación, un solo inquilino y una sola tipología de inmueble. Acá el riesgo se distribuye entre distintos activos”, dijo Abuchdid.
Cuotapartes e inmuebles
Otro de los ejes centrales será la operatoria bursátil. Las cuotapartes podrán negociarse desde cualquier broker o ALyC habilitado, de manera similar a la compra y venta de acciones o bonos.
Desde Grupo IEB actuarán como market maker, es decir, aportarán liquidez para facilitar operaciones tanto en pesos como en dólares dentro del mercado secundario. “Vender un departamento puede demorar meses. En cambio, una cuotaparte puede negociarse prácticamente de forma inmediata”, afirmó Abuchdid.
Además, el fondo incorporará un sistema de información pública donde cada inversor podrá consultar detalles de los activos que integren la cartera.
Según explicó el ejecutivo, la plataforma mostrará valuación estimada, precio de compra, estado de ocupación, renta generada y posición de liquidez del fondo.
“El inversor podrá seguir diariamente la evolución teórica de la cuotaparte y conocer qué propiedades integran el portafolio”, precisó.
Dentro de las inversiones elegibles aparecerán distintas alternativas vinculadas al mercado inmobiliario de renta. El esquema podrá participar en:
- Departamentos residenciales.
- Oficinas premium.
- Locales comerciales.
- Edificios completos.
- Fideicomisos inmobiliarios.
- Contratos de alquiler y leasing.
- Obligaciones Negociables y deuda inmobiliaria.
- Financiamiento para inmuebles de renta.
Briones explicó que entre el 75% y el 100% del patrimonio deberá destinarse a inversiones inmobiliarias dentro de la Ciudad de Buenos Aires.
El REIT Ciclo Nova tendrá estructura de Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario regulado bajo la Ley 24.083. La administración quedará a cargo de Ciclo Nova Asset Management S.A., mientras que Banco Comafi actuará como depositaria.
El horizonte previsto para el vehículo será de 10 años desde la emisión inicial. El cronograma establece que el 33% del patrimonio deberá colocarse en inmuebles durante los primeros 12 meses, el 66% antes de los 18 meses y más del 75% hacia los 24 meses.
En paralelo, hasta un 25% del patrimonio podrá mantenerse transitoriamente en instrumentos de alta liquidez como money market, plazos fijos y títulos financieros mientras se definen nuevas adquisiciones.
Horizonte
El lanzamiento llega en un contexto donde distintas consultoras privadas detectan mayor movimiento en las operaciones de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires y expectativa de recuperación gradual del valor del metro cuadrado después de varios años de caída en dólares.
Desde el sector consideran que el modelo puede transformarse en una alternativa para ahorristas que buscan cobertura patrimonial, renta periódica y exposición al Real Estate sin afrontar escrituras, administración de alquileres, expensas o problemas operativos cotidianos.
Abuchdid concluyó: “El objetivo consiste en acercar el mercado inmobiliario a personas que quieren invertir en ladrillo de manera más simple, transparente y líquida”.
