La decisión de eliminar el cepo cambiario introdujo un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario argentino. Durante los primeros dos días posteriores a la medida, bancos y desarrolladores reportaron un repunte en las solicitudes de créditos hipotecarios, con un crecimiento del 30% frente a la semana anterior, según datos relevados por entidades crediticias.

El nuevo esquema cambiario generó condiciones más favorables para compradores interesados en financiar la adquisición de viviendas, especialmente en el segmento de propiedades usadas. La expectativa de un tipo de cambio más previsible volvió a posicionar al crédito como una opción viable luego de años de postergación.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, afirmó que el impacto psicológico fue inmediato: «La eliminación del cepo cambiario produjo un efecto inmediato en la percepción de los compradores. La gente siente que es un buen momento para invertir en propiedad, sobre todo en un país donde la inflación ha erosionado el poder adquisitivo».

También sostuvo que el ladrillo recuperó su carácter de resguardo de valor: «El inmueble es un refugio ante la devaluación. La gente está volviendo a confiar en el ladrillo como una inversión segura».

La operatoria en escribanías también mostró una mejora en los tiempos. Javier Igarzábal, de DIC Propiedades, indicó que la eliminación de obstáculos para comprar dólar MEP redujo los plazos para concretar operaciones: «Hasta el viernes, nos demorábamos hasta tres horas en la celebración del acto debido a la lentitud del proceso de compra del dólar MEP. Ahora, en una hora, estamos completando todo».

Según su experiencia, en los primeros dos días sin cepo se firmaron escrituras de operaciones previamente pactadas, sin cancelaciones ni demoras por incertidumbre.

Las operaciones concretadas incluyeron departamentos en Vicente López y en la Ciudad de Buenos Aires, con precios entre USD 100.000 y USD 160.000.

Igarzábal remarcó que varios compradores aprovecharon la posibilidad de acceder al dólar oficial gracias al crédito: “Los compradores están felices, ya que pudieron acceder al préstamo y comprar al dólar oficial, lo que les permitió ahorrar un gran porcentaje en comparación con lo que les hubiera costado si hubieran operado con el dólar MEP”.

Pese al entusiasmo, Igarzábal advirtió sobre los riesgos de los créditos ajustados por UVA: «Es importante que tengan en cuenta el tipo de cuota que van a pagar, ya que se ajustan por UVA y los próximos meses podrían ser más altos de lo esperado».

No obstante, se mostró optimista sobre la evolución del mercado: «Estoy convencido de que con las medidas que se tomaron, el mercado inmobiliario va a seguir recuperándose. Es momento de comprar».

Suba de tasas, a tener en cuenta

Por su parte, Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, destacó que la suba en las tasas refleja el estrés que genera la alta demanda en un sistema sin herramientas de fondeo a largo plazo: «Está llegando a un punto de estrés la primera ola de financiamiento».

El especialista consideró fundamental desarrollar mecanismos como la titulación de carteras para sostener el sistema: «Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros».

Según González Rouco, la Tasa Nominal Anual (TNA) promedio del sistema pasó de 5,5% a 7,4%. Esa suba implica un incremento del 20% en la cuota inicial de un crédito a 25 años. A su juicio, esta situación obliga a los tomadores a evaluar con atención las condiciones de cada préstamo antes de asumir compromisos.

Más allá del alza en la demanda, el mercado enfrenta restricciones desde la oferta. Chej Muse advirtió que los desarrolladores deberán adaptar sus proyectos para no perder oportunidades: «Hay que pensar estratégicamente cómo se diversifica la oferta».

Además, alertó sobre una posible escasez de unidades accesibles en CABA: «Se empieza a ver una escasez de departamentos de menor valor. Si no se genera oferta en esos rangos, muchos compradores quedarán afuera».

La salida del cepo abre una nueva etapa para el crédito hipotecario, pero el equilibrio entre oferta, precios y financiamiento será clave para evitar distorsiones.

Según Chej Muse, los bancos también tienen un rol activo: «El sistema bancario tiene que ofrecer información clara sobre cómo funciona el crédito y qué riesgos implica. Eso también genera confianza».

Escenario

El rumbo del mercado inmobiliario en este contexto dependerá del marco macroeconómico, la evolución de la inflación y las decisiones de política pública. La recuperación parece posible, pero no exenta de desafíos.

Desde la perspectiva de los desarrolladores, la salida del cepo representa un punto de inflexión. Miguel Ludmer, director de Interwin, consideró que el nuevo escenario marca un avance significativo para el sector: “El acuerdo con el Fondo Monetario Internacional y la salida del cepo son, en líneas generales, muy buenas noticias, especialmente para el mercado inmobiliario”.

Para Ludmer, el factor clave radica en la previsibilidad: “La estabilización de la macroeconomía brinda mayor previsibilidad a quienes toman decisiones a largo plazo. Esto es clave para los desarrolladores, que planifican proyectos con una duración de entre 4 y 6 años, atravesando distintos gobiernos”.

También destacó que una macroeconomía más ordenada y una eventual baja de la inflación podrían facilitar el regreso del crédito tanto para consumidores como para desarrolladores.

Además, observó que un tipo de cambio más competitivo podría aliviar costos de construcción: “Con un dólar prácticamente fijo en torno a los 1200, el costo de la construcción subió cerca del 90% o incluso el 100% entre enero de 2024 y marzo de 2025. Un posible ajuste del tipo de cambio podría moderar esos costos”.