En un momento de recuperación del mercado inmobiliario, con el mejor marzo de los últimos siete años en cantidad de escrituras por operaciones de compra venta, Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, visitó el estudio de Ladrillo.Info, el streaming conducido por Federico Miqueo.

Durante una extensa charla, De Bártolo repasó la actualidad del sector, el crecimiento de los créditos hipotecarios y destacó el rol central de los escribanos en las operaciones de compra venta.

En CABA, en marzo último, se realizaron 4.747 escrituras de compra venta, lo que implicó un crecimiento del 39,7% respecto al mismo mes del año anterior. El monto total involucrado ascendió a $618.541 millones, una suba del 105,8% interanual que refleja no solo mayor volumen sino también operaciones de mayor valor.

Qué impulsa la reactivación

«El mercado empezó a moverse con fuerza desde el año pasado», afirmó De Bártolo. Según datos del Colegio de Escribanos, en 2025 la actividad muestra un crecimiento promisorio respecto de 2024, impulsado por el blanqueo de capitales y la vuelta de los créditos hipotecarios.

El presidente del Colegio señaló que actualmente se registran unos 1.000 créditos hipotecarios mensuales en la Ciudad de Buenos Aires, un volumen que, aunque inferior al de 2017 o los años 90, representa un salto significativo respecto de los últimos años. «De sostenerse, podríamos alcanzar las 12.000 hipotecas anuales«, anticipó.

De Bártolo resaltó que esta dinámica incide directamente en la cadena de valor inmobiliaria, desde las escribanías hasta las inmobiliarias, constructoras y proveedores de insumos.

El rol del escribano en los créditos hipotecarios

Consultado sobre el papel de los escribanos en este nuevo ciclo, De Bártolo subrayó que su intervención garantiza seguridad jurídica y confiabilidad. «Cuando uno firma una escritura, sabe que esa propiedad ya es suya», explicó.

Recalcó, además, la necesidad de involucrar al escribano desde el inicio del trámite hipotecario. «Muchas veces se pierde tiempo porque la parte jurídica se aborda al final. Si el escribano interviene desde el principio, se pueden evitar sorpresas desagradables», advirtió.

Elección del escribano: confianza y cercanía

De Bártolo aclaró que, en las operaciones hipotecarias, el banco impone el escribano de su nómina para la hipoteca. Sin embargo, recordó que el comprador siempre tiene derecho a elegir su propio escribano para la compraventa.

«Todos los escribanos trabajan con altos estándares de calidad, pero tener un escribano de confianza facilita la comunicación directa y el seguimiento personalizado», explicó. También recomendó aclarar esta elección ante el banco al inicio del trámite para evitar complicaciones por cuestiones de jurisdicción.

Advirtió que la elección de un escribano propio es fundamental para tener un interlocutor que resuelva consultas en forma ágil, especialmente en operaciones complejas.

Jurisdicciones y conflictos comunes

Uno de los temas que abordó fue la dificultad que a veces surge cuando la propiedad se ubica en una jurisdicción distinta de la sucursal bancaria. «El país es federal, y los escribanos debemos actuar dentro de nuestras jurisdicciones. Por eso, es fundamental planificar con anticipación y comunicarle al banco la elección del escribano», puntualizó.

Según De Bártolo, este problema suele darse en zonas límite como la General Paz, que divide Capital Federal y el conurbano bonaerense.

Recomendó también que los compradores definan la jurisdicción de su escribano antes de tramitar el crédito para evitar demoras en la escrituración.

Impacto del levantamiento del cepo cambiario

Otro eje de la charla fue el impacto del reciente levantamiento del cepo cambiario. De Bártolo recordó que el anuncio generó incertidumbre respecto del valor del dólar, pero destacó que, finalmente, el mercado inmobiliario no se vio afectado negativamente.

«El lunes posterior al levantamiento, las escrituras se firmaron sin inconvenientes. Incluso, con la baja del dólar, algunos compradores terminaron con más dólares que los previstos», relató.

Señaló que, contrariamente a experiencias pasadas, la estabilidad cambiaria actual está favoreciendo el cumplimiento de las operaciones pactadas.

Honorarios, gastos y percepción del costo

Respecto de los honorarios, De Bártolo aclaró que están desregulados pero que el Colegio sugiere un máximo del 2% del valor de la operación. También explicó que muchas veces el costo total percibido por el comprador incluye impuestos y gastos registrales que el escribano solo recauda para terceros.

«Existe una percepción errada de que el escribano cobra mucho, pero gran parte de ese dinero corresponde a impuestos como el de sellos», remarcó.

Detalló que, además del impuesto de sellos, existen costos asociados a certificados registrales y a gestiones administrativas que forman parte del gasto total.

Escrituras por valores menores: riesgos y advertencias

Un tema recurrente en el mercado es la tendencia a escriturar por montos inferiores al valor real de la operación. De Bártolo advirtió que esta práctica conlleva riesgos impositivos y legales graves para las partes involucradas.

«El escribano no interviene en la negociación del precio, pero siempre advertimos sobre las consecuencias de no reflejar el valor real», aseguró.

Alertó que esta modalidad puede complicar futuras ventas, sucesiones y hasta reclamos judiciales, afectando la seguridad jurídica de la operación.

Durante la entrevista, el presidente del Colegio compartió anécdotas sobre el carácter emocional de muchas escrituras, especialmente aquellas ligadas a herencias o divorcios. «El escribano no solo certifica actos, también debe saber contener situaciones humanas complejas», destacó.

Relató casos en los que debió actuar como mediador para destrabar situaciones tensas entre familiares, subrayando que «cada escritura lleva una carga emotiva que el profesional debe saber gestionar».

La planificación patrimonial

La pandemia de COVID-19, según De Bártolo, aceleró la conciencia sobre la importancia de la planificación patrimonial y familiar. «Hubo un crecimiento notable de donaciones y actos de disposición anticipada de bienes», afirmó.

Indicó que muchas familias decidieron organizar su patrimonio para evitar conflictos sucesorios futuros, utilizando herramientas jurídicas como donaciones o testamentos asesorados por escribanos.

Sobre el acceso a la profesión, De Bártolo explicó que en la Ciudad de Buenos Aires cualquier abogado puede acceder a la carrera de escribano mediante un examen exigente. «Valoramos el mérito. Queremos que ingresen los mejores», sostuvo.

Además, destacó que en los últimos años la cantidad de mujeres escribanas superó a la de hombres en los nuevos ingresos, lo que consideró una muestra de la apertura y modernización de la profesión.

Confianza y cercanía

Al cierre de la entrevista, De Bártolo llamó a la sociedad a recuperar la confianza en los escribanos como profesionales cercanos, accesibles y fundamentales para garantizar operaciones seguras.

«El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires está abierto a la comunidad. Invitamos a quienes tengan dudas a acercarse y consultar gratuitamente antes de firmar cualquier operación», concluyó.

Señaló que la clave para fortalecer la seguridad jurídica y evitar futuros conflictos reside en el asesoramiento profesional desde las primeras etapas de cualquier operación inmobiliaria.