El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de transición. Después de varios años donde construir aparecía como una de las apuestas más atractivas para resguardar capital, la ecuación empezó a modificarse. El aumento de los costos medidos en dólares, la desaceleración de nuevos desarrollos y la permanencia de precios relativamente bajos en las propiedades usadas volvieron a instalar una pregunta entre inversores y compradores: ¿hoy conviene más construir o comprar una vivienda terminada?
Para muchos especialistas, la respuesta comenzó a inclinarse hacia el mercado del usado. No porque construir haya dejado de ser negocio, sino porque gran parte de las propiedades existentes todavía se encuentran por debajo de su valor de reposición.
El economista Federico González Rouco, experto en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, resumió el fenómeno con una definición contundente. “La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas”, sostuvo. Según explicó, ese atraso en los valores terminó alterando buena parte de la lógica histórica del mercado inmobiliario.
La diferencia aparece con claridad cuando se comparan números concretos. Según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, construir rondaba en marzo los USD 1.003 por m2 más IVA. Sin embargo, el dato no contempla terreno, impuestos, honorarios, comercialización ni rentabilidad desarrolladora.
En el sector reconocen que hoy el costo final más económico de una obra nueva arranca cerca de USD 1.500 por m2 más IVA y puede superar los USD 4.000 en proyectos premium.
Llevado a una vivienda concreta, construir una casa económica de 170 m2 demanda actualmente alrededor de USD 308.550 contemplando todos los costos reales de la obra.
Ahí aparece una de las principales diferencias frente al usado. Según Zonaprop, una casa usada de tres ambientes y 170 m² en la Ciudad de Buenos Aires se ofrece en promedio cerca de USD 303.600. Incluso existen barrios donde los valores perforan los USD 1.500 por m2.
La conclusión empezó a instalarse lentamente entre desarrolladores e inversores: en muchos casos hoy resulta más barato comprar una propiedad terminada que construirla desde cero.
El freno del pozo modificó el mercado
El cambio de escenario también impactó sobre la construcción en pozo. Después del boom que vivió el sector entre 2020 y 2024, la actividad empezó a desacelerarse.
Según datos de Alianza Urbana, las inspecciones obligatorias para entregar edificios nuevos registraron una caída interanual del 40% durante el primer trimestre de 2026. Desde el sector desarrollador reconocen además que las nuevas obras en ejecución hoy representan aproximadamente la mitad de las que existían hace apenas tres años.
Santiago Levrio, director institucional de la entidad, sostuvo que el “veranito” de expansión de oferta llegó a su fin. El ejecutivo vinculó el freno a una combinación de mayores costos, restricciones urbanísticas y demoras administrativas.
Según explicó, la modificación aplicada al Código Urbanístico de la Ciudad redujo cerca de 30% la oferta viable de tierra edificable y además duplicó los tiempos de aprobación de permisos de obra.
A eso se sumó otra dificultad central para los desarrolladores: la imposibilidad de trasladar completamente el aumento de costos al precio final de venta.
“Hoy nadie está dispuesto a pagar más caro un departamento en pozo que una unidad terminada”, explicó Levrio.
Los números reflejan ese cambio de lógica. Un informe reciente de Zonaprop mostró que el 78% de las búsquedas para compra hoy se concentra en propiedades usadas. El 20% apunta a unidades a estrenar y apenas el 2% se orienta a departamentos en pozo.
El dato marcó además un fenómeno inédito para el mercado argentino: las propiedades en pozo pasaron a valer más que las unidades nuevas terminadas.
Según Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en pozo ronda actualmente los USD 3.056, mientras que las propiedades nuevas terminadas se ubican cerca de USD 2.906.
Durante décadas ocurría exactamente lo contrario. El comprador aceptaba esperar porque el pozo ofrecía un valor más bajo como compensación por el riesgo y los plazos de obra. Esa ventaja prácticamente desapareció.
Qué zonas hoy muestran mejores oportunidades
GBA Norte: valorización y demanda firme
El corredor norte continúa apareciendo como el favorito para quienes buscan valorización futura. Allí las casas subieron 7,5% interanual y el valor promedio ronda los USD 901 por m2
Vicente López lidera el ranking con USD 1.455 por m2, seguido por San Isidro con USD 1.350 y Tigre con USD 1.288.
Pilar aparece además entre los municipios con mayor recuperación reciente, con una suba interanual cercana al 18%.
Oeste: oportunidad de entrada
El oeste aparece hoy como una de las zonas más atractivas para quienes buscan ingresar a valores todavía bajos.
El precio promedio ronda los USD 692 por m2 y fue el único corredor que mostró caída interanual en casas, con una baja del 2,2%.
Ese ajuste abrió oportunidades en localidades como Ramos Mejía, Morón e Ituzaingó, donde todavía existe demanda sostenida pero con valores menos presionados que en el norte.
Sur: el ticket más accesible
El sur mantiene los valores más bajos del AMBA, con un promedio cercano a USD 657 por m2.
Berazategui, Lomas de Zamora y Ezeiza aparecen entre las zonas más valorizadas del corredor, aunque todavía lejos de los precios que maneja el norte.
La Plata continúa encabezando el interés de búsqueda dentro de la zona sur, especialmente para viviendas familiares y lotes.
Construir sigue siendo negocio, pero cambió el perfil
A pesar del nuevo contexto, construir no desapareció del radar inversor. Sigue resultando atractivo para quienes poseen terreno propio, buscan un producto personalizado o piensan en horizontes de largo plazo.
La arquitecta Luciana Madoz, de Madoz Desarrollos y Gestión Inmobiliaria, consideró que el mercado atraviesa un reacomodamiento de valores relativos y pidió analizar el negocio con una mirada más amplia: “Un edificio es una película, no una foto. Hay que mirar el proceso completo».
La desarrolladora sostuvo además que el mercado entró en una etapa de mayor cautela, donde las empresas seleccionan mucho más qué terrenos comprar y qué proyectos lanzar.
En paralelo, Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, afirmó que el negocio pasó “de una etapa de oportunidad a una etapa de selección”.
Según explicó, entre 2019 y 2023 los bajos costos en dólares y la abundancia de tierra generaron una explosión de nuevos desarrollos. Hoy esa ecuación cambió completamente.
El ejecutivo agregó que barrios consolidados como Palermo, Recoleta, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza y Caballito continúan mostrando demanda firme, mientras otras zonas sintieron fuerte el impacto de las modificaciones urbanísticas recientes.
A mitad de 2026, el mercado parece entregar una respuesta bastante clara: salvo casos muy específicos, comprar usado hoy ofrece una ecuación más competitiva que construir desde cero.
El principal motivo aparece en la relación entre costo y valor final. Mientras construir continúa encareciéndose en dólares, muchas propiedades usadas todavía no recuperaron completamente precio. Eso abrió oportunidades tanto para vivienda propia como para inversores que buscan reciclar, remodelar o capturar una futura recuperación del mercado.
Construir sigue siendo atractivo para determinados perfiles, especialmente quienes priorizan diseño, personalización o desarrollos de largo plazo. Pero desde la lógica financiera más inmediata, gran parte del mercado volvió a mirar con atención las propiedades terminadas.
“Si uno mira solamente la foto actual puede salir con miedo, pero hay que observar la película completa”, concluyó Madoz.
