Pagar el alquiler todos los meses dejó de ser el único desafío para quienes buscan mudarse. Antes de recibir las llaves, una familia debe reunir una suma que, en muchos casos, equivale a entre cuatro y cinco meses de alquiler. Depósito, adelanto, seguro de caución, comisión inmobiliaria —en la provincia de Buenos Aires— y mudanza conforman un desembolso inicial que puede superar los $3,3 millones.

En ese contexto, Mariana López, de Galeazzi Servicios Inmobiliarios, explicó que, si bien la derogación de la Ley de Alquileres permitió recuperar la oferta y generó un mercado con mayor margen para negociar, el principal obstáculo continúa siendo el dinero necesario para ingresar a una vivienda. Según la especialista, muchas familias logran afrontar la cuota mensual, pero encuentran dificultades para reunir el capital inicial que exige la firma del contrato.

Según un relevamiento realizado por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, para un departamento de dos ambientes con un alquiler mensual de $700.000, ingresar a una vivienda demanda alrededor de $2.940.000 en la Ciudad de Buenos Aires y $3.276.000 en la provincia de Buenos Aires, sin incluir la mudanza. Si ese gasto también se incorpora al presupuesto, el esfuerzo económico puede ubicarse cerca o incluso por encima de los $3,5 millones.

La diferencia entre ambos mercados se explica porque en territorio bonaerense el inquilino suele afrontar además la comisión inmobiliaria, un costo que en CABA no corresponde pagar.

Cuánto dinero hace falta para ingresar

El cálculo elaborado por Bryn contempla dos meses de depósito, un mes de alquiler por adelantado y un seguro de caución equivalente al 5% del valor total del contrato. En la provincia de Buenos Aires también se suma la comisión inmobiliaria.

Cuando el inquilino puede presentar una garantía aceptada por el propietario, el panorama cambia. En ese caso no necesita contratar un seguro de caución y el desembolso inicial baja de manera considerable.

«El problema ya no es solamente el valor mensual del alquiler. Muchas familias no logran reunir el dinero necesario para ingresar a la vivienda», explicó Bryn.

Las 10 claves antes de firmar un contrato

Más allá del presupuesto inicial, los especialistas recomiendan revisar cada punto del contrato para evitar conflictos o gastos inesperados.

• Verificar cuál será el índice y la frecuencia de actualización del alquiler.

• Solicitar las últimas liquidaciones de expensas y comprobar si existen aumentos extraordinarios previstos.

• Diferenciar claramente las expensas ordinarias de las extraordinarias y establecer quién deberá abonarlas.

• Confirmar cómo se devolverá el depósito al finalizar el contrato y en qué condiciones.

• Definir qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles quedarán a cargo del inquilino.

• Consultar si existen restricciones para tener mascotas o realizar modificaciones dentro de la vivienda.

• Revisar las condiciones de rescisión anticipada y las eventuales penalidades.

• Elaborar un inventario con fotografías del estado del inmueble antes de ingresar.

• Calcular el costo total de ingreso, incluyendo mudanza, garantías y gastos administrativos.

• Negociar todas las condiciones posibles antes de firmar y no solamente el precio del alquiler.

Cuáles son los valores en CABA y en Provincia

Los valores de los alquileres también muestran diferencias importantes según la zona en el Gran Buenos Aires. De acuerdo con López, un departamento de dos ambientes se ubica actualmente en torno a $650.000 mensuales en Avellaneda, $680.000 en Quilmes, $635.000 en Ramos Mejía y cerca de $900.000 en Tigre. En el segmento de tres ambientes, los alquileres rondan $1.000.000 en Lomas de Zamora, $975.000 en Haedo y aproximadamente $1.100.000 en San Martín.

Mientras que en CABA según el último relevamiento de Zonaprop, los precios de los departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 1,7% en mayo y acumulan una suba de 14,1% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación del período, que alcanzó el 15%.

En la comparación interanual, los alquileres registran un incremento de 32,5%, el menor desde diciembre de 2019. La variación también quedó por debajo de la inflación anual (33,4%) y prácticamente en línea con el ajuste por Índice de Contratos de Locación (ICL), que fue de 32,4%.

En cuanto a los valores promedio de publicación en la Ciudad, un alquiler cuesta:

• Monoambiente: $747.102 por mes.

• Dos ambientes: $848.509 mensuales.

• Tres ambientes: $1.140.599 por mes.

El informe también señala que la oferta continúa en expansión. Durante mayo, la cantidad de propiedades publicadas para alquilar creció 7,3% y actualmente el stock es 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando alcanzó su piso histórico.

Leandro Molina, country manager de Zonaprop (Grupo QuintoAndar), explicó que el incremento de la oferta ayudó a moderar la evolución de los valores. «La actual multiplicidad de opciones ha servido como un mecanismo de equilibrio para los precios del mercado. Luego de un 2023 marcado por una escasez de unidades, el escenario actual presenta una oferta significativamente más robusta que permitió moderar la dinámica de precios», sostuvo.

Entre los barrios más caros para alquilar en la Ciudad se destacan:

• Puerto Madero: $1.285.939 por mes.

• Palermo: $943.809 mensuales.

• Núñez: $915.766 por mes.

En el otro extremo aparecen las opciones más accesibles:

• Lugano: $651.902 mensuales.

• Nueva Pompeya: $703.219 por mes.

• Versalles: $720.897 mensuales.

Hoy hay más margen para negociar

El aumento de la oferta modificó la dinámica del mercado. Para López, los propietarios muestran hoy una mayor predisposición a conversar distintos aspectos del contrato, especialmente cuando la propiedad permanece varias semanas publicada.

«No siempre la negociación pasa por bajar el alquiler. También pueden acordarse un depósito menor, otro tipo de garantía, la fecha de ingreso o la periodicidad de las actualizaciones», señaló.

La especialista agregó que comparar propiedades en barrios cercanos puede representar diferencias de entre 10% y 20% en el valor mensual, una brecha que termina teniendo un fuerte impacto sobre el presupuesto anual.

En el conurbano bonaerense, donde la oferta todavía resulta más limitada que en la Ciudad, algunas propiedades permanecen publicadas hasta dos meses antes de encontrar un inquilino. Esa situación también abrió espacio para negociar condiciones que hace pocos años resultaban prácticamente inamovibles.

Para López, el contexto actual ofrece más margen para negociar que hace algunos años, pero eso no elimina la necesidad de planificar el presupuesto con anticipación. La especialista recomendó comparar varias opciones, revisar cada cláusula del contrato y conversar todas las condiciones posibles antes de firmar.

Concluyó: «Una diferencia en el depósito, en la garantía o en el esquema de actualización puede representar un ahorro importante para el inquilino. Lo importante es analizar toda la operación y no quedarse únicamente con el valor mensual del alquiler».