El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa muy distinta a la de apenas dos años atrás. La recuperación de las operaciones, el regreso del crédito hipotecario, la mejora de los alquileres y el interés creciente de inversores extranjeros cambiaron el escenario después de varios años de caída de precios y escasa actividad.
Sin embargo, todavía quedan desafíos importantes para consolidar esa recuperación. Entre ellos aparece el desarrollo del crédito hipotecario en dólares, la reducción del riesgo país y la reconstrucción de la confianza internacional, un proceso que demandará varios años.
Sobre esos temas habló Diego Álvarez Espín, fundador de una de las primeras oficinas de Century 21 en Argentina, desarrollador inmobiliario, inversor y creador del blog Mercado Inmobiliario, durante una entrevista en el streaming de Ladrillo.Info en Youtube, conducido por Ezequiel Díaz.
Con más de 25 años de trayectoria, también repasó la evolución del negocio inmobiliario, el impacto de la tecnología, la importancia de las redes sociales y las oportunidades que todavía ofrece el mercado argentino.
El crédito hipotecario en dólares todavía necesita un paso más
En las últimas semanas comenzaron a conocerse los primeros anuncios de créditos hipotecarios en dólares (más información en el siguiente enlace Innova Hipotecaria). Para Álvarez Espín, la noticia resulta positiva, aunque aclaró que todavía falta construir la estructura financiera necesaria para que el sistema alcance una escala importante.
Explicó que primero debe crecer el volumen de depósitos en dólares dentro del sistema bancario y, al mismo tiempo, desarrollarse un mercado de capitales que permita a las entidades financieras colocar esas carteras hipotecarias para seguir prestando dinero.
«Los bancos necesitan otorgar un crédito, vender esa cartera en el mercado de capitales y volver a prestar. Ese circuito todavía necesita mayor desarrollo», sostuvo.
Según planteó, Argentina perdió buena parte de ese mercado luego de la desaparición del sistema de las AFJP, que actuaba como uno de los principales inversores institucionales de largo plazo.
A su entender, el verdadero objetivo consiste en atraer fondos internacionales capaces de financiar hipotecas a 20 o 30 años, como sucede en las economías desarrolladas.
El riesgo país sigue siendo la gran barrera
Uno de los conceptos más contundentes de la entrevista estuvo relacionado con la confianza internacional.
Álvarez Espín explicó que Argentina mejoró significativamente muchos indicadores macroeconómicos, aunque todavía arrastra un problema de reputación construido durante décadas.
«Los mejores alumnos de la región tienen un riesgo país por debajo de 100 puntos. Los segundos mejores alumnos se ubican entre 100 y 200. Argentina mejoró mucho en los fundamentos, pero necesita recuperar confianza.»
Para explicar esa diferencia utilizó una comparación muy gráfica. «Hoy tenés buenas notas, pero fuiste expulsado de diez colegios. No alcanza con portarte bien durante un año. La confianza necesita tiempo.»
En ese contexto consideró que resulta poco realista esperar una normalización completa en apenas 12 o 18 meses. «La confianza se destruyó durante más de cien años. No podemos pensar que todo se resolverá de inmediato.»
Crecen las hipotecas entre privados
Mientras el sistema financiero tradicional avanza lentamente, apareció otro fenómeno que comenzó a expandirse en el mercado local.
Se trata de los créditos hipotecarios entre privados, conocidos como esquemas P2P. Según explicó, un inversor financia directamente a quien necesita comprar una vivienda o realizar una refacción, utilizando la propiedad como garantía. «Es un mercado que funciona muy bien, es seguro y viene creciendo de manera sostenida.»
Para el especialista, este tipo de financiamiento ocupa un espacio que todavía no logra cubrir completamente el sistema bancario tradicional.
Comprar para alquilar vuelve a ser negocio
Otro de los cambios más importantes del mercado aparece en la inversión destinada a renta. Durante los años de vigencia de la Ley de Alquileres muchos inversores dejaron de comprar departamentos porque las rentabilidades resultaban bajas y, además, el valor de las propiedades seguía cayendo.
Actualmente el panorama cambió. Los contratos se pactan libremente y los valores de venta comenzaron a recuperarse. «Hoy el inversor obtiene una renta que puede actualizarse con el mercado y además tiene un activo que recupera valor.»
Según describió, esa combinación vuelve mucho más atractiva la compra de departamentos para alquiler, especialmente para los pequeños ahorristas que priorizan preservar su capital.
Más información y mejores profesionales
Álvarez Espín también analizó cómo cambió el perfil del comprador y del inversor en los últimos años. A diferencia de décadas anteriores, hoy existe mucha más información disponible para comparar precios, estudiar zonas y tomar decisiones con mayores elementos.
En ese sentido, destacó el crecimiento de los portales especializados, los medios digitales, los canales de YouTube y los creadores de contenido vinculados al real estate.
«Hoy hay mucha más información para tomar decisiones mucho más eficientes. También existen profesionales cada vez más especializados en distintos segmentos y mercados», afirmó.
A su entender, esa evolución elevó el nivel de profesionalismo del sector y permitió que compradores e inversores lleguen mucho mejor preparados al momento de concretar una operación.
La importancia de adaptarse a cada ciclo
Después de 25 años dentro del mercado inmobiliario, una de las principales enseñanzas que rescata es que no existen recetas permanentes.
Para el empresario, el error más frecuente consiste en repetir siempre la misma estrategia sin considerar que la economía cambia constantemente.
«La economía y el mercado inmobiliario son cíclicos. Si la realidad cambia todo el tiempo, tomar siempre la misma decisión probablemente sea el peor camino.»
Por ese motivo, explicó que cada inversión debe analizarse desde cero, evaluando las condiciones particulares de ese momento y sin repetir automáticamente estrategias que funcionaron meses o años atrás.
«La pregunta siempre tiene que ser qué conviene hacer hoy. La respuesta puede ser completamente distinta a la que hubiese dado hace un año y medio o a la que dé dentro de los próximos 18 meses.»
Desregulación y mercado inmobiliario
Otro de los temas abordados durante la entrevista fue el impacto de la desregulación económica sobre el sector inmobiliario.
Álvarez Espín defendió los procesos de apertura de mercado y consideró que las regulaciones excesivas suelen generar distorsiones entre la oferta y la demanda.
«Las desregulaciones permiten que la oferta y la demanda encuentren más rápido su punto de equilibrio. No hay que tenerles miedo.»
Como ejemplo mencionó la derogación de la Ley de Alquileres, una medida que, según explicó, permitió normalizar rápidamente la oferta de viviendas en alquiler.
También sostuvo que, en un contexto donde los consumidores califican permanentemente los servicios mediante plataformas digitales, el propio mercado incentiva mejores prácticas sin necesidad de regulaciones excesivas.
Redes sociales: mostrar lo que uno realmente es
Además de su actividad profesional, Álvarez Espín construyó una importante comunidad en redes sociales a través del blog Mercado Inmobiliario.
Según explicó, el objetivo nunca fue promocionarse sino compartir información que ayude a mejorar la calidad de las decisiones dentro del sector. «Me gusta divulgar información. Cuantos más datos tenga la gente, mejores decisiones puede tomar.»
También aseguró que las redes sociales funcionan únicamente cuando existe autenticidad. «No se puede actuar un personaje. La gente percibe rápidamente cuando alguien intenta mostrar algo que no es.»
A su entender, esa cercanía genera confianza antes del primer encuentro presencial y facilita la relación con potenciales clientes, colegas e inversores.
Los inmuebles todavía tienen margen para subir
Respecto del valor de las propiedades, el especialista consideró que todavía existe recorrido alcista en numerosos segmentos del mercado.
Explicó que históricamente los inmuebles mantienen una fuerte correlación con la evolución de los activos financieros, aunque con un retraso de varios meses.
Recordó que luego de la fuerte caída bursátil registrada entre 2019 y 2022, los inmuebles también sufrieron una baja importante. Sin embargo, mientras la Bolsa ya multiplicó varias veces su valor desde aquellos mínimos, las propiedades todavía recuperaron sólo una parte de ese recorrido.
«Por primera vez no se está dando la corrección histórica entre los activos financieros y los activos inmobiliarios. Ahí aparece una oportunidad interesante.»
Además, señaló que las mejores oportunidades siguen concentrándose en propiedades antiguas, inmuebles de mayor superficie y activos que todavía quedaron rezagados respecto de la recuperación general del mercado.
Crece el interés de los inversores extranjeros
Otro fenómeno que comienza a observarse es el regreso del interés internacional por el mercado argentino.
Según relató, durante los últimos meses recibieron delegaciones de empresarios e instituciones vinculadas al real estate provenientes de Estados Unidos, España, Brasil, Uruguay y Chile.
Uno de los casos más llamativos fue la visita de representantes de ocho asociaciones inmobiliarias del estado de Florida.
«Vinieron para entender cómo funciona el mercado argentino, dejar atrás muchos prejuicios y evaluar oportunidades de inversión.»
A su entender, muchos inversores internacionales detectan que Argentina todavía ofrece precios atractivos en comparación con otras plazas de la región y consideran que el proceso de recuperación recién comienza.
Cada inversión necesita una estrategia distinta
Sobre el cierre de la entrevista, Álvarez Espín dejó una reflexión que resume su filosofía profesional.
Antes que recomendar un barrio, una ciudad o un tipo de propiedad, explicó que siempre busca entender quién tiene delante.
«No me interesa solamente cuánto dinero tiene una persona para invertir. Primero necesito saber qué busca, cuánto tiempo puede dedicarle, cuál es su profesión y qué espera obtener.»
Según explicó, una misma inversión puede resultar excelente para un inversor y completamente inadecuada para otro, aun cuando ambos dispongan del mismo capital. Diego concluyó: «La mejor inversión siempre depende de las características de quien la realiza.»
