El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados. Entre sus principales cambios aparece una modificación del procedimiento de desalojo de inmuebles alquilados, con la intención de acortar los tiempos que hoy puede demandar la recuperación de una propiedad.

El cambio no implica que un propietario pueda sacar por su cuenta a un inquilino que dejó de pagar. La intervención judicial continúa como condición para concretar el desalojo. La diferencia estará en el tipo de proceso que podrá utilizarse, los plazos y algunas herramientas que tendrá la Justicia para avanzar con mayor rapidez.

En ese contexto, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó cuáles serían los principales pasos ante un incumplimiento y qué cuestiones conviene dejar claras desde el momento de firmar el contrato.

¿Cuándo puede comenzar el reclamo?

El primer punto a tener en cuenta es que el atraso en el pago no habilita por sí solo un desalojo inmediato. El propietario debe cumplir con una instancia previa de intimación y respetar los plazos establecidos.

El artículo 1222 del Código Civil y Comercial establece actualmente un plazo de 10 días desde la intimación para que el inquilino regularice la deuda antes de avanzar con la demanda. Ese período también se mantiene en el proyecto que obtuvo media sanción.

La situación puede variar según lo que las partes hayan acordado en el contrato respecto del momento en que el incumplimiento permite intimar. Desde la derogación de la Ley de Alquileres existe mayor libertad para pactar las condiciones de la locación.

Por eso, un contrato puede establecer cuándo se considera configurada la mora y en qué momento el propietario queda habilitado para reclamar formalmente. La intimación, sin embargo, debe respetar el procedimiento correspondiente antes de iniciar el juicio.

Paso 1: se produce el incumplimiento del pago.

Paso 2: el propietario intima al inquilino para que cancele la deuda.

Paso 3: deben transcurrir 10 días desde la intimación sin que se regularice la situación.

Paso 4: cumplido ese plazo, el propietario puede iniciar el proceso judicial de desalojo.

Una de las modificaciones centrales del proyecto está vinculada con el procedimiento judicial. La iniciativa plantea que estos procesos puedan tramitar por la vía sumarísima, un mecanismo diseñado para resolver determinados conflictos en plazos más breves que los procesos ordinarios.

Abatti explicó que un juicio de desalojo bajo el esquema actual puede extenderse durante largos períodos, mientras que el procedimiento sumarísimo permitiría reducir de manera considerable los tiempos. Según su estimación, podría llevar el proceso a un plazo aproximado de entre cuatro y seis meses.

¿Qué pasa cuando termina el contrato?

El vencimiento del contrato también requiere atención. Que haya terminado el plazo pactado no significa que el propietario pueda ingresar al inmueble o retirar al ocupante por sus propios medios.

Una vez vencido el contrato, el propietario debe intimar la restitución de la propiedad. Si el inquilino no entrega el inmueble, comienza a correr el plazo correspondiente antes de iniciar la acción judicial.

En este punto, Abatti recomienda que el propietario actúe con anticipación. Una comunicación previa puede servir para recordar al inquilino la fecha prevista para la entrega y facilitar una devolución ordenada del inmueble.

Si el contrato finaliza el 31 de agosto y el ocupante permanece en la propiedad, el propietario puede enviar la intimación correspondiente desde el día siguiente. A partir de allí, deben transcurrir los 10 días previstos antes de iniciar la demanda de desalojo.

Un aspecto que puede parecer menor, pero que adquiere relevancia al momento de recuperar la propiedad, es establecer con precisión la fecha y el horario de finalización del contrato. La definición evita discusiones sobre cuándo termina exactamente la obligación de restituir el inmueble.

En los locales comerciales existe una diferencia. Según Abatti, cuando vence el contrato de un comercio y el ocupante no entrega la propiedad, el propietario puede iniciar el proceso de desalojo desde el día siguiente.

Las claves para propietarios e inquilinos

La eventual aprobación de la ley no elimina las obligaciones de ninguna de las partes. El propietario seguirá necesitando recurrir a la Justicia y el inquilino conservará el derecho a defenderse dentro del proceso.

Para los propietarios, uno de los principales cambios sería contar con una herramienta procesal más rápida frente a un incumplimiento. Para los inquilinos, en cambio, resulta clave conocer los plazos y las consecuencias de no regularizar una deuda después de recibir una intimación.

También será importante prestar atención al domicilio constituido en el contrato. El proyecto habilita el domicilio electrónico, cuando haya sido establecido por las partes, como canal válido para determinadas comunicaciones vinculadas con el alquiler.

Esto puede facilitar las notificaciones y reducir situaciones en las que una de las partes argumente que nunca recibió el reclamo.

Otro punto previsto por la iniciativa busca evitar abusos. Si un propietario intenta obtener el desalojo ocultando información relevante, como un pago efectivamente realizado o las condiciones reales del contrato, el juez podría aplicar una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.

La medida funciona como un contrapeso frente a la aceleración del procedimiento: la búsqueda de mayor rapidez para recuperar una propiedad no implica que el propietario pueda utilizar la Justicia de manera fraudulenta.

El alcance territorial también requiere una aclaración. Los cambios procesales previstos por el proyecto tendrían aplicación en la Ciudad de Buenos Aires y en inmuebles de jurisdicción nacional. Para las provincias, la aplicación dependerá de sus propias normas procesales y de las decisiones que correspondan en cada jurisdicción.

El proyecto todavía no es ley. Obtuvo media sanción en el Senado y debe atravesar el tratamiento en Diputados antes de convertirse en una norma vigente. Por eso, propietarios e inquilinos deberán esperar el resultado del trámite legislativo para conocer el texto definitivo y las condiciones bajo las cuales comenzarán a regir los cambios.

Para Abatti, el principal efecto esperado está relacionado con la seguridad jurídica del mercado locativo. El objetivo, según su mirada, es que quien pone una propiedad en alquiler pueda tener mayor previsibilidad respecto del tiempo necesario para recuperarla ante un incumplimiento.

“Un juicio podría resolverse en tres o cuatro meses. Sería una bendición para los propietarios, algo que hasta hoy es un dolor de cabeza”, concluyó Abatti.