El primer REIT (Real Estate Investment Trust) argentino concretó su debut en el mercado inmobiliario con la compra de una de las residencias más exclusivas de Barrio Parque (también llamado Palermo Chico). El fondo de inversión adquirió una mansión sobre la calle Ramón Castilla al 3000 por USD 3.600.000, una operación que no solo marca el inicio de su estrategia de inversión, sino que también pone en escena una figura muy utilizada en mercados desarrollados y que recién comienza a ganar espacio en la Argentina.
La propiedad ya cuenta con un contrato de alquiler vigente que genera una renta mensual de USD 18.000, equivalente a USD 216.000 por año. Según informaron desde el fondo, el inmueble posee un valor de mercado estimado en torno de USD 4.200.000, por encima del monto de compra, una combinación que ofrece ingresos por alquiler y potencial de apreciación del capital.
La adquisición forma parte del plan de inversiones del REIT impulsado por Beltrán Briones (uno de los influencer principales del sector inmobiliario y fundador del Grupo Briones) y Juan Ignacio Abuchdid, CEO y fundador del Grupo IEB. Semanas atrás, el vehículo de inversión reunió $66.327 millones, cerca de USD 45 millones, mediante la participación de 3.452 inversores, tanto personas físicas como jurídicas.
El objetivo consiste en canalizar parte del ahorro de los argentinos hacia activos inmobiliarios de calidad mediante un instrumento que permite invertir desde montos muy bajos, sin necesidad de comprar una propiedad completa.
Una residencia de alta gama en Barrio Parque
La mansión ocupa un terreno de 700 m2 y suma 500 m2 cubiertos distribuidos en tres plantas comunicadas por un ascensor privado. El inmueble reúne características propias del segmento premium, tanto por sus dimensiones como por su nivel de terminaciones.
La planta principal concentra los principales espacios sociales. Allí sobresalen un amplio living con chimenea, un comedor formal de importantes dimensiones, una gran recepción y una cocina con isla central que se integra a un comedor diario ubicado dentro de una galería vidriada con estructura metálica y techo de cristal, un espacio que aporta abundante luz natural durante gran parte del día.
La residencia cuenta con siete ambientes, cuatro suites, cinco baños y dos cocheras con portón automático. También incorpora un escritorio independiente, dependencia de servicio con baño completo y lavadero separado.
La suite principal dispone de vestidor, baño revestido en mármol, doble bacha e hidromasaje. Entre los sectores destinados al bienestar aparecen un jacuzzi, sauna, ducha finlandesa y una terraza con solárium privado. La vivienda también incorpora calefacción central por caldera y sistema de aire acondicionado.
Desde el exterior, la casa mantiene una impronta clásica que caracteriza a varias de las residencias más emblemáticas de Barrio Parque. La fachada blanca presenta una composición simétrica con inspiración francesa, molduras, balcones con balaustradas y una terraza superior que conserva el perfil arquitectónico tradicional del barrio.
Quién ocupó la propiedad
Antes de la operación, la residencia perteneció a un empresario que durante varios años ganó notoriedad en las redes sociales por exhibir una vida rodeada de autos deportivos, viajes internacionales y bienes de lujo.
Pese al interés que despertó ese antecedente, el REIT evitó identificar oficialmente al anterior propietario por cuestiones de privacidad vinculadas con la transacción, por lo que el nombre del empresario no formó parte de la comunicación oficial de la operación.
Qué significa el cap rate del 6%
Uno de los datos que destacó el fondo fue que la operación ofrece un cap rate cercano al 6%, un indicador ampliamente utilizado por desarrolladores, inversores institucionales y administradores de activos para evaluar la rentabilidad de una propiedad destinada al alquiler.
Cap rate es la abreviatura de capitalization rate, cuya traducción al castellano es tasa de capitalización.
Este indicador expresa qué rendimiento anual produce un inmueble en relación con el dinero invertido para adquirirlo, antes de considerar impuestos, costos financieros o gastos extraordinarios.
En términos simples, permite responder una pregunta básica: cuánto genera una propiedad únicamente por el alquiler respecto del capital invertido.
En este caso, la mansión produce ingresos por USD 216.000 anuales sobre una inversión de USD 3.600.000. Esa relación arroja una tasa cercana al 6%, un nivel que el mercado suele considerar atractivo para un inmueble residencial premium con contrato vigente y ubicado en una de las zonas más exclusivas de la Ciudad de Buenos Aires.
Qué es un REIT
REIT es la sigla de Real Estate Investment Trust, una figura que puede traducirse como fondo de inversión inmobiliaria o fideicomiso de inversión inmobiliaria.
Su funcionamiento consiste en reunir el dinero de numerosos inversores para comprar activos inmobiliarios destinados a generar renta mediante alquileres o a obtener ganancias por valorización.
La principal diferencia respecto de la compra tradicional de una vivienda radica en que cada participante adquiere una parte del fondo y no un inmueble específico. De esa manera, puede acceder a inversiones inmobiliarias con un capital mucho menor que el necesario para comprar una propiedad completa.
Otro aspecto relevante es la liquidez. Mientras la venta de una vivienda puede demandar varios meses, las cuotapartes del REIT cotizan en el mercado de capitales y pueden comprarse o venderse en cualquier momento mediante un Agente de Liquidación y Compensación (ALyC), es decir, una sociedad de Bolsa autorizada por la Comisión Nacional de Valores para intermediar en operaciones bursátiles.
Esa modalidad permite que un inversor ingrese o salga del fondo con mucha mayor facilidad que en una operación inmobiliaria tradicional.
El REIT impulsado por Beltrán Briones y el Grupo IEB permitió participar desde apenas $1.000, una barrera de entrada muy inferior a la que exige la compra de una vivienda. Esa característica atrajo tanto a pequeños ahorristas como a inversores institucionales que buscan diversificar sus carteras mediante activos inmobiliarios administrados de forma profesional.
La compra de la mansión de Barrio Parque representa el primer paso de una estrategia que contempla incorporar oficinas AAA, locales comerciales y nuevas residencias premium dentro de la Ciudad de Buenos Aires. Con esa hoja de ruta, el fondo busca construir una cartera de inmuebles capaces de generar ingresos en dólares y ofrecer una nueva alternativa de inversión para quienes desean participar del mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir una propiedad completa.
