El mercado de alquileres atraviesa la recta final de una transición que comenzó a principios de 2024. En julio, miles de contratos firmados bajo la derogada Ley de Alquileres de 2020 volverán a actualizarse por el Índice para Contratos de Locación (ICL), aunque serán de los últimos incrementos bajo ese esquema. Al mismo tiempo, la mayoría de los nuevos acuerdos ya se rige por las reglas que surgieron tras el DNU 70/2023, con actualizaciones más cortas y condiciones pactadas entre las partes.

Para quienes todavía mantienen contratos alcanzados por el ICL, el aumento anual correspondiente a julio será del 31,54%. En cambio, los contratos más recientes muestran otros porcentajes, según la periodicidad acordada.

Así quedan los valores para un alquiler de $500.000:

• Actualización trimestral (9,67%): pasa a $548.350.
• Actualización cuatrimestral (11,97%): asciende a $559.850.
• Actualización semestral (16,50%): llega a $582.500.
• Actualización anual (31,54%): alcanza los $657.700.

El final de un esquema que desaparece

Los contratos con actualización anual por ICL tienen los días contados. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que los últimos convenios firmados bajo la Ley 27.551 finalizarán entre septiembre y diciembre de este año.

También recordó que los contratos celebrados tras la reforma de octubre de 2023, que estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, representan hoy una porción muy reducida del mercado.

En paralelo, el incremento anual por ICL continúa con una desaceleración gradual. Luego de registrar subas del 33,31% en abril, 32,82% en mayo y 32,02% en junio, el ajuste de julio quedó en 31,54%.

Los nuevos contratos ya tienen otra lógica

Con la derogación de la Ley de Alquileres cambió también la forma de actualizar los valores. En la Ciudad de Buenos Aires predominan los contratos con ajustes por IPC y revisiones trimestrales o cuatrimestrales. En buena parte del interior del país, en cambio, todavía conserva presencia el ICL.

Patricio Bedetti, titular de Bedetti Servicios Inmobiliarios, consideró que el mercado dejó atrás un sistema que terminó perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos. A su entender, los contratos firmados antes del DNU representan hoy los últimos «coletazos» del esquema anterior y hacia fin de año prácticamente habrán desaparecido.

Más oferta y mayor poder de negociación

El escenario actual poco tiene que ver con el de hace tres años. La cantidad de propiedades disponibles para alquilar aumentó de manera considerable y eso modificó la relación entre la oferta y la demanda.

Braña indicó que en la Ciudad de Buenos Aires se pasó de menos de 500 viviendas disponibles a unas 17.000, una diferencia que amplió las opciones para los inquilinos y obligó a muchos propietarios a revisar sus pretensiones.

Ese cambio también se refleja en los tiempos de comercialización. Las operaciones ya no se cierran en cuestión de horas y, en numerosos casos, requieren negociaciones sobre el valor inicial o las condiciones del contrato.

Bedetti sostuvo que el principal límite ya no pasa por las exigencias de los propietarios, sino por el poder adquisitivo de las familias. Cuando el precio queda por encima de lo que el mercado puede pagar, el inmueble permanece más tiempo publicado.

Las expensas también definen la elección

Además del alquiler, otro factor ganó protagonismo en la decisión de los inquilinos: las expensas. Braña explicó que hace algunos años representaban una porción reducida del costo mensual, pero actualmente pueden alcanzar entre el 40% y el 45% del valor del alquiler en numerosos edificios.

Por esa razón, muchos interesados consultan primero cuánto pagan de expensas antes incluso de visitar una propiedad.

Bedetti coincidió con ese diagnóstico y señaló que ese gasto suele abrir una nueva instancia de negociación cuando el monto mensual resulta elevado.

La mayor incidencia de las expensas también modificó las preferencias de quienes buscan vivienda. Según Braña, hace algunos años ese gasto representaba entre el 10% y el 15% del valor del alquiler. Hoy, en muchos edificios, ya equivale al 40% o 45% del canon locativo, una diferencia que obliga a muchas familias a recalcular el presupuesto antes de firmar un contrato.

El especialista señaló que esa realidad cambió incluso las consultas que reciben las inmobiliarias. Antes, el primer interés pasaba por el valor del alquiler. Ahora, una de las primeras preguntas apunta al monto de las expensas, la situación económica del consorcio y los gastos extraordinarios que podrían surgir durante la vigencia del contrato.

En ese contexto, muchos inquilinos terminan resignando ubicación, cantidad de ambientes o determinadas comodidades con tal de acceder a una propiedad con costos mensuales más bajos.

Renovar, muchas veces, resulta más conveniente

El cambio de escenario también modificó la estrategia de numerosos propietarios cuando un contrato llega a su fin.

Braña explicó que, en la actualidad, suele resultar más conveniente negociar la continuidad de un buen inquilino que iniciar nuevamente el proceso de alquiler. Mantener una vivienda desocupada implica afrontar expensas, impuestos, eventuales refacciones y asumir el riesgo de que la propiedad permanezca varios meses sin generar ingresos.

Bedetti coincidió con esa visión y agregó que la mayor competencia obliga a revisar las expectativas. Según indicó, muchos inmuebles que ingresan hoy al mercado deben ofrecerse a valores similares o incluso inferiores a los de propiedades comparables para captar el interés de la demanda.

El empresario inmobiliario sostuvo que, además del alquiler, los inquilinos analizan el costo total que deberán afrontar cada mes. Si las expensas resultan demasiado elevadas, la negociación suele extenderse o directamente la operación no prospera.

A eso se suma otro factor que condiciona el mercado: la evolución de los ingresos. Braña remarcó que muchas familias todavía no lograron recuperar el poder adquisitivo perdido durante los últimos años, por lo que el principal obstáculo ya no radica solamente en el valor del alquiler, sino en la capacidad real para afrontar todos los gastos que implica sostener una vivienda.

Esa combinación de mayor oferta, menor capacidad de pago y costos crecientes consolidó un mercado mucho más equilibrado que el de años anteriores. Los propietarios que mantienen posiciones rígidas encuentran mayores dificultades para alquilar, mientras que quienes ajustan sus expectativas suelen cerrar operaciones en plazos más cortos.

«Hoy no resulta conveniente perder a un buen inquilino por una diferencia que no sea significativa. En la mayoría de los casos, el asesoramiento profesional ayuda a que las partes encuentren un punto de equilibrio y logren dar continuidad al contrato», concluyó Braña