Invertir en una propiedad deteriorada, remodelarla y venderla a un valor superior parece una fórmula sencilla. Sin embargo, el denominado flipping inmobiliario es mucho más que una obra rápida y una publicación en un portal inmobiliario. Detrás de cada operación existe un análisis que contempla el precio de compra, el costo de la reforma, los gastos ocultos, el tiempo de ejecución y la demanda del mercado. Un error en cualquiera de esas variables puede transformar una inversión prometedora en un negocio con escasa rentabilidad o incluso en una pérdida.

La actividad ganó protagonismo en la Argentina en los últimos años y ya cuenta con una entidad específica: la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI), integrada por profesionales especializados en este tipo de proyectos. Para sus referentes, el éxito no depende de encontrar una propiedad muy barata, sino de identificar un inmueble con verdadero potencial para agregar valor.

Virgilio Raiden, presidente de la CAFI, advirtió que uno de los errores más habituales aparece cuando el inversor se deja llevar por el entusiasmo: «El margen se construye desde la compra. Si una cuenta no cierra al principio, difícilmente la obra logre revertirlo».

Qué propiedades conviene elegir

No todas las viviendas sirven para un proyecto de flipping. Los especialistas coinciden en que las mejores oportunidades aparecen en departamentos, PH o casas ubicados en zonas con demanda sostenida, pero con problemas de presentación, distribuciones poco funcionales o terminaciones antiguas.

Una cocina desactualizada, un baño que necesita renovación, pisos deteriorados o ambientes oscuros suelen representar una ventaja para quien busca agregar valor sin afrontar intervenciones estructurales de gran complejidad.

Laura Casas, integrante de la CAFI, remarcó que la ubicación continúa como el principal factor de análisis. Precisó: «Una mala ubicación no se puede corregir. En cambio, una cocina vieja o un baño antiguo sí. La propiedad debe tener demanda y un comprador claramente identificado».

También destacó que patios, terrazas, balcones, parrillas, cocheras y espacios destinados al trabajo remoto figuran entre los atributos más buscados por quienes hoy adquieren una vivienda.

Matías Larrea, de la empresa CIRE y miembro de la CAFI, agregó que una propiedad barata no siempre representa una oportunidad. Según explicó, antes de avanzar conviene estudiar el valor de venta que podría alcanzar el inmueble una vez finalizada la remodelación, el presupuesto total de la obra, los gastos financieros, el tiempo estimado de comercialización y la situación jurídica de la propiedad.

Cuánto cuesta ingresar al negocio

El presupuesto depende del estado inicial del inmueble y del alcance de la reforma. Como referencia, la CAFI divide las intervenciones en tres categorías.

La remodelación básica comienza en USD 250 por m2 e incluye pintura, iluminación, reparación o recuperación de pisos, mejoras estéticas y trabajos menores.

Una remodelación intermedia demanda entre USD 350 y USD 450 por m2. Ese nivel contempla la renovación completa de cocina y baño, nuevos revestimientos, actualizaciones parciales de instalaciones y trabajos de carpintería.

En las reformas integrales, los costos parten desde USD 500 por m2. Allí se incluyen redistribución de ambientes, instalaciones nuevas, modificaciones estructurales, cambio de aberturas y terminaciones de mayor calidad.

En un departamento de 60 m2, una intervención superficial puede requerir alrededor de USD 15.000, mientras que una remodelación integral supera fácilmente los USD 30.000.

Larrea aclaró que esos valores funcionan únicamente como referencia inicial. Cada inmueble presenta condiciones diferentes y siempre resulta recomendable elaborar presupuestos detallados, además de reservar un fondo destinado a imprevistos.

Los gastos que muchos pasan por alto

La obra representa apenas una parte del negocio. Escritura, impuestos, honorarios, comisiones inmobiliarias, expensas, mantenimiento, costos financieros y gastos de comercialización también forman parte de la ecuación.

Raiden señaló que numerosos proyectos pierden rentabilidad porque el análisis se concentra únicamente en la reforma.

A ese escenario suelen sumarse inconvenientes difíciles de detectar durante la compra, como instalaciones eléctricas deterioradas, cañerías antiguas, humedad, diferencias entre planos y realidad o problemas legales relacionados con la documentación del inmueble.

Larrea sostuvo que también conviene revisar con detenimiento la situación dominial, municipal y técnica de la propiedad antes de cerrar la operación. De esa manera, es posible reducir el riesgo de enfrentar gastos inesperados una vez iniciada la obra.

Otro error frecuente consiste en diseñar según el gusto personal del inversor. Casas explicó que el objetivo no pasa por construir la vivienda ideal para quien compra, sino por desarrollar un producto atractivo para el comprador final. La funcionalidad, la luz natural, los colores neutros y una distribución eficiente suelen tener mayor impacto sobre el valor de reventa que las decisiones excesivamente personalizadas.

Rentabilidad, tiempos y errores que pueden arruinar el negocio

La velocidad también forma parte de la rentabilidad. Los especialistas estiman que un proyecto sencillo debería completarse en aproximadamente seis meses, entre la compra, la remodelación y la venta. Cuando existen ampliaciones o intervenciones más complejas, ese plazo puede extenderse hasta un año.

Por esa razón, muchos operadores comienzan la estrategia comercial antes de finalizar la obra. Fotografías, renders y contenido para los portales inmobiliarios permiten despertar interés mientras los trabajos avanzan.

En cuanto a la rentabilidad, la CAFI considera que un proyecto correctamente planificado puede generar retornos superiores al 20%, siempre que la compra se realice por debajo del valor de mercado y la remodelación agregue valor de manera eficiente.

El mercado, sin embargo, ya no convalida cualquier precio. Larrea sostuvo que la oportunidad aparece en propiedades antiguas, funcionalmente obsoletas o con escasa presentación comercial, especialmente casas y PH construidos entre hace 30 y 60 años, ubicados en barrios con demanda comprobada.

Entre las zonas con mayor potencial mencionó Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Villa Devoto, Villa del Parque, Caballito, Boedo y Villa Crespo, además de sectores puntuales de Palermo, Belgrano, Núñez y Recoleta, donde el ticket de ingreso resulta más elevado.

Los referentes de la cámara coinciden en que comprar demasiado caro continúa como el principal error. A esa lista se suman presupuestos mal calculados, falta de capital para concluir la obra, plazos que se extienden más de lo previsto y expectativas de venta alejadas de la realidad del mercado.

Cuando la propiedad demora en venderse

Si el inmueble recibe consultas, pero no ofertas concretas, el mercado probablemente esté indicando que el precio necesita una revisión. Insistir durante meses con un valor que los compradores no convalidan termina por consumir buena parte de la rentabilidad esperada.

Para quienes buscan dar sus primeros pasos, la CAFI recomienda comenzar con proyectos de menor escala, evitar modificaciones estructurales complejas, trabajar con profesionales especializados y disponer de todo el capital necesario antes de iniciar la obra.

«La clave no es comprar barato sino comprar bien, entender los números y respetar el plan. Ahí empieza el negocio», concluyó Larrea.