Las propiedades deterioradas, los PH olvidados y las viviendas con décadas sin mantenimiento empiezan a convertirse en una de las oportunidades de inversión más observadas dentro del mercado inmobiliario argentino. El fenómeno tiene nombre propio: flipping inmobiliario, una estrategia basada en comprar, remodelar y vender en plazos cortos para capturar valor en inmuebles que el mercado tradicional suele descartar.
La tendencia, ampliamente desarrollada en Estados Unidos, Canadá y varios países europeos, comenzó a ganar visibilidad local a partir de la aparición de comunidades especializadas, capacitaciones y casos de éxito que muestran rendimientos superiores a los de otras alternativas inmobiliarias.
El tema fue analizado en el streaming de Ladrillo.Info en Youtube, con la conducción de Ezequiel Díaz, junto a Virgilio Raiden, fundador y director de Flipping Master, además de ser el flamante presidente de la reciente Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI) y Pedro Cornazzani, fundador y CEO de Gamix Pinturerías y Pimax.
El gigante dormido del mercado inmobiliario
Para Raiden, el flipping existió durante años en Argentina, aunque sin estructura ni metodología definida. «Era el gigante dormido del real estate», planteó el especialista, quien acumula más de 25 años de experiencia en el sector y desarrolló operaciones de este tipo tanto en Argentina como en Estados Unidos.
Según explicó, el fenómeno ya posee una escala importante en mercados maduros. En Estados Unidos cerca del 7% de las propiedades comercializadas atraviesan procesos de flipping, con un ecosistema integrado por inversores, contratistas, brokers, plataformas de datos, capacitaciones y financiamiento específico.
Al observar la realidad argentina, detectó una oportunidad todavía poco explotada. Actualmente lidera una comunidad de más de 100 inversores especializados. Pero detrás del negocio aparece también una necesidad estructural.
Raiden recordó que Argentina arrastra un déficit habitacional estimado en 3,5 millones de viviendas. De ese total, alrededor de 1,5 millones corresponden a necesidad de nuevas construcciones, mientras que cerca de 2 millones requieren remodelaciones o intervenciones profundas para recuperar condiciones de habitabilidad. «Los fliperos hacemos falta», sostuvo.
No alcanza con comprar barato
Uno de los conceptos que más repitió durante la entrevista apunta a un error frecuente entre quienes intentan ingresar al negocio. Resumió: «Una propiedad barata no es un negocio».
La lógica del flipping no comienza con el valor de compra, sino con el precio potencial de venta una vez terminada la remodelación.
Por ese motivo, el primer análisis consiste en determinar cuánto podría valer el inmueble después de la intervención. Recién a partir de ese número se calculan costos, margen esperado y oferta de compra.
Dentro del sector ese valor recibe el nombre de ARV (After Repair Value, valor estimado de venta después de la remodelación), es decir, el precio estimado de mercado luego de completar la obra.
La metodología obliga a trabajar desde el final hacia el principio. Si el valor de reventa no justifica la inversión, el negocio pierde sentido incluso cuando la propiedad parece una oportunidad.
Raiden explicó que muchos inversores novatos concentran toda su atención en encontrar inmuebles baratos, sin comprender la dinámica real de la demanda.
Por ese motivo incluso prohíbe a quienes ingresan a sus programas de capacitación salir a buscar propiedades deterioradas durante las primeras semanas.
La prioridad pasa por estudiar el mercado. Analizar los inmuebles con mayor cantidad de consultas, visitar propiedades exitosas, hablar con corredores inmobiliarios y entender qué busca el comprador final permite detectar oportunidades con mucho mayor nivel de precisión.
El enemigo silencioso de la rentabilidad
El flipping combina construcción, diseño, análisis financiero y velocidad de ejecución. Sin embargo, existe un factor que suele destruir la rentabilidad incluso cuando la compra fue correcta.
Raiden lo definió como «el virus del ya que estamos». La situación aparece cuando el inversor comienza a incorporar mejoras que exceden lo necesario para el mercado objetivo.
Una mesada más costosa, terminaciones premium o reformas adicionales pueden transformar una operación rentable en una inversión con márgenes mínimos. «La rentabilidad termina ahí», advirtió.
El especialista explicó que el entusiasmo suele convertirse en un problema cuando desplaza los criterios financieros.
La remodelación debe responder a la demanda del comprador final y no a los gustos personales del inversor. Ese criterio también aplica al precio de venta.
Una propiedad puede quedar visualmente impecable, pero si supera los valores de mercado pierde velocidad comercial y comienza a acumular costos financieros, impuestos y gastos de mantenimiento.
En la comunidad de Flipping Master, el promedio de venta ronda los 30 días una vez finalizada la obra. El objetivo consiste precisamente en lograr rotación rápida de capital.
Tiempo, productividad y materiales
Cornazzani aportó la visión vinculada a los procesos de obra y a la elección de materiales. Desde su experiencia, la productividad adquiere un papel central en cualquier estrategia de flipping.
Cada semana adicional dentro de una remodelación reduce la rentabilidad potencial de la inversión. Por ese motivo destacó la incorporación de productos y sistemas que permiten acelerar terminaciones, reducir tiempos de secado y simplificar procesos constructivos.
«Cuanto más tiempo permanece una propiedad en remodelación, más presupuesto se pierde», analizó Cornazzari.
En ese contexto, Gamix y Pimax participan en distintos proyectos como aliados estratégicos de inversores que buscan optimizar costos y plazos.
El empresario sostuvo que actualmente existen múltiples alternativas para mejorar productividad sin resignar calidad estética.
La combinación entre materiales adecuados, asesoramiento técnico y planificación permite reducir riesgos y mejorar resultados económicos.
Además remarcó la importancia de rodearse de especialistas durante las primeras operaciones. Cornazzari sintetizó: «Hoy no hay tiempo para improvisar».
La propiedad ideal para un flipero
Cuando se le preguntó qué inmueble busca un inversor especializado, Raiden respondió con una frase contundente. «La propiedad más fea de un barrio lindo».
El criterio se basa en detectar inmuebles con fuerte potencial de recalificación. PH abandonados, departamentos oscuros, viviendas con distribuciones obsoletas o propiedades con décadas sin actualizaciones suelen ofrecer las mejores oportunidades.
Entre los factores más observados aparecen:
- Potencial de ingreso de luz natural.
- Posibilidad de integrar ambientes.
- Distribuciones anticuadas.
- Patios cerrados o desaprovechados.
- Cocinas aisladas del área social.
- Falta de mantenimiento durante largos períodos.
La luz natural ocupa un lugar determinante dentro del análisis. Según explicó, muchos PH y departamentos antiguos poseen patios internos cerrados hace décadas que transformaron espacios luminosos en ambientes oscuros y poco atractivos para el comprador actual.
Recuperar esas condiciones suele generar incrementos significativos en el valor final.
El factor emocional también vende
Uno de los aspectos más interesantes del debate estuvo vinculado a la psicología aplicada al real estate.
Raiden, psicólogo de formación, sostuvo que las decisiones inmobiliarias poseen una fuerte carga emocional.
Las personas no compran únicamente metros cuadrados. Compran experiencias, sensaciones y proyecciones de vida.
Por ese motivo las terminaciones adquieren tanta relevancia dentro del proceso de remodelación. Cornazzani coincidió con esa mirada y destacó la influencia de colores, revestimientos y detalles visuales en la percepción de valor.
Incluso mencionaron estudios desarrollados en Estados Unidos que muestran cómo determinadas combinaciones cromáticas pueden influir en la valuación final de una propiedad.
La conclusión fue clara: una remodelación exitosa no sólo corrige problemas constructivos. También genera una conexión emocional con el comprador.
Los colores, las emociones y el detalle que puede definir una venta
Pero no todo pasa por los números. Para Cornazzani, colores, terminaciones e iluminación también influyen en la decisión de compra y en la percepción de valor de una propiedad.
El especialista explicó que una remodelación exitosa no sólo actualiza ambientes. También debe generar una conexión emocional con quien recorre el inmueble.
En ese sentido, destacó que existen estudios internacionales que vinculan determinadas paletas de colores con una mejor valoración de las viviendas y una comercialización más rápida.
Aun así, aclaró que no existen recetas universales. Las preferencias cambian según la zona, el perfil de los compradores y las características de cada mercado, por lo que cada proyecto requiere un análisis particular.
Además, sostuvo que el flipero necesita combinar conocimientos técnicos, capacidad de gestión y una mirada creativa para detectar oportunidades donde otros sólo ven propiedades difíciles de vender. «En Real Estate todavía tenemos una deuda con el diseño emocional. Los colores generan sensaciones de hogar, de calidez y de pertenencia. Hay tendencias, pero también emociones e historias detrás de cada elección. Entender eso puede marcar la diferencia entre una remodelación más y una propiedad que realmente conecte con el comprador», concluyó Cornazzani.
