El anuncio de una reforma para desregular el mercado inmobiliario volvió a abrir un frente de discusión entre el Gobierno y los colegios profesionales. Durante el DATA DAY 4 organizado por Reporte Inmobiliario en la Universidad Católica Argentina, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, confirmó que en junio enviará al Congreso un paquete de medidas con foco en el corretaje, los costos de transacción y la competencia en el sector.
El funcionario sostuvo que el objetivo central es quitar trabas y privilegios para reducir los costos de compraventa y dinamizar la actividad. En ese marco, cuestionó el rol de los colegios profesionales cuando exceden funciones de control y fijan condiciones que, según su visión, encarecen el servicio.
El eje más sensible pasa por la posible eliminación o flexibilización de la matrícula obligatoria para ejercer el corretaje inmobiliario, una medida que generó rechazo inmediato en el sector. En la charla fue presentado por José Rozados, uno de los directores de Reporte Inmobiliario, junto con Germán Gómez Picasso.
Qué incluiría el proyecto de desregulación
El Gobierno nacional avanza en un paquete de medidas que podría modificar el funcionamiento del mercado inmobiliario en la Argentina. La iniciativa pone bajo revisión aspectos centrales de la actividad, desde el esquema de intermediación hasta los costos de las operaciones y la incorporación de herramientas digitales.
El plan, impulsado por la gestión de Javier Milei y motorizado desde el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, apunta a reducir costos, eliminar trabas burocráticas y fomentar una mayor competencia.
Entre los puntos que se analizan aparecen:
Eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de título universitario.
Eliminación del rol sancionador y del monopolio de los colegios profesionales.
Fin de las restricciones geográficas para operar entre jurisdicciones.
Derogación de sanciones por ejercicio sin matrícula.
Eliminación de aranceles mínimos y honorarios fijos.
Todos estos ejes se sintetizan en un concepto central que guía la reforma: el corretaje inmobiliario sería considerado un servicio de intermediación comercial.
Corretaje y matrícula, el punto de conflicto
Desde el oficialismo consideran que la colegiación puede actuar como una barrera de entrada que limita la competencia. Bajo ese diagnóstico, la desregulación buscaría abrir el mercado a nuevos actores, permitir modelos de negocio alternativos y reducir costos para compradores y vendedores.
Sin embargo, desde los colegios la lectura es opuesta. Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (COFECI), afirmó que no hay confirmación oficial sobre la eliminación de la matrícula, aunque advirtió sobre presiones de sectores informales.
El COFECI es la entidad que nuclea a los colegios inmobiliarios de todo el país y coordina criterios profesionales a nivel federal.
La matrícula profesional colegiada garantiza formación, responsabilidad, seguridad y control, señaló Liotto. Y agregó que eliminarla implicaría desproteger a los ciudadanos y exponer el mercado a la informalidad.
En esa línea, Liotto, cuestionó el alcance de la iniciativa y planteó reparos jurídicos. Señaló que la organización de la actividad inmobiliaria es una competencia de las provincias y no fue delegada a la Nación. Aseguró: “No hay sustento jurídico para ello. Ningún Ministerio ni el Congreso pueden legislar sobre la habilitación y matriculación profesional”.
Además, sostuvo que el planteo oficial parte de una mirada incompleta sobre la actividad. “Implica un profundo desconocimiento de lo que es el corretaje inmobiliario, que no es una simple operación comercial, sino una profesión que requiere formación técnica especializada y actualización permanente”, explicó.
Liotto advirtió que el impacto principal recaería en los usuarios del sistema. Amplió: “Eliminar la matriculación obligatoria permitiría el ingreso de personas no calificadas, exponiendo a los consumidores a errores, fraudes y prácticas abusivas. El título universitario y la colegiación son garantías que los estados provinciales y la Ciudad de Buenos Aires brindan para asegurar transparencia en el mercado”.
Por su lado, Iván Vrancich, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), planteó que quitar la matriculación obligatoria va en contra de la seguridad jurídica.
El ciudadano perjudicado solo tendría como recurso la justicia ordinaria, con costos y demoras, explicó. También destacó el rol disciplinario de los colegios, que sancionan prácticas indebidas y median en conflictos.
Seguridad jurídica y control profesional
Uno de los argumentos más repetidos por los colegios es que la desregulación no elimina riesgos, sino que traslada los conflictos al sistema judicial.
Vrancich lo sintetizó en un concepto técnico: mayor siniestralidad negocial. En otras palabras, más casos de mala praxis, fraudes documentales y conflictos entre partes.
La presencia de los colegios permite acompañar a quienes compran, venden o alquilan y resolver muchos problemas sin llegar a juicio, indicó.
Desde la provincia de Buenos Aires, Paula Méndez, presidenta del Colegio de San Isidro, reforzó ese punto. Recordó que la colegiación se creó para garantizar control del ejercicio profesional y mayor respaldo al ciudadano.
Si desaparece la regulación, cualquiera podría intermediar en operaciones inmobiliarias sin formación ni habilitación, advirtió.
Costos, honorarios y mercado
El Gobierno sostiene que la desregulación podría reducir los costos de compraventa y alquiler. Sin embargo, los colegios rechazan ese diagnóstico.
Liotto fue directa: los principales costos de una operación son impuestos, tasas y gastos registrales. Según explicó, la eliminación de la regulación profesional no impacta en esos componentes.
Méndez agregó otro punto clave: la posible eliminación de topes arancelarios. Si desaparece la escala de honorarios, cada intermediario podría fijar el porcentaje que quiera, señaló.
Vrancich coincidió y advirtió que, en escenarios de alta demanda, los honorarios podrían incluso aumentar.
El planteo introduce una paradoja: una reforma pensada para bajar costos podría generar el efecto contrario en algunos segmentos del mercado.
Federalismo y marco legal
Liotto también puso el foco en un aspecto jurídico clave: el carácter federal de la regulación de la actividad. El corretaje inmobiliario está normado por leyes provinciales, porque el derecho de propiedad y los registros dependen de cada jurisdicción.
En ese sentido, advirtió que avanzar sin coordinación podría generar conflictos. Eliminar esas reglas sin una articulación federal generaría confusión normativa, conflictos de competencia y dificultades para el control profesional.
Vrancich fue más allá y habló de un posible conflicto constitucional en caso de avanzar con una norma nacional sin acuerdo con las provincias.
Tecnología y digitalización
Dentro del paquete de cambios también aparece la digitalización de procesos, incluida la escrituración.
En este punto, los colegios muestran una postura más abierta. Liotto destacó que la tecnología puede agilizar trámites y mejorar la trazabilidad, aunque remarcó la necesidad de controles de seguridad.
La tecnología es una herramienta, pero no reemplaza las garantías jurídicas de una operación, sostuvo.
El proyecto aún no ingresó al Congreso, pero el debate ya está planteado. El Gobierno impulsa una reforma estructural con foco en competencia y reducción de costos, mientras que los colegios advierten sobre los riesgos de avanzar sin regulación profesional ni coordinación federal.
Sturzenegger amplió que el objetivo es lograr un mercado inmobiliario más dinámico, competitivo y accesible.
Créditos hipotecarios y proyección
También en su presentación en el auditorio de la Universidad Católica Argentina, Sturzenegger se refirió al crédito hipotecario como uno de los pilares para reactivar el mercado inmobiliario. Planteó que el sistema financiero local atraviesa un punto de inflexión luego de años de operar con pocos depósitos y tasas elevadas en un contexto de alta inflación. Según explicó, ese esquema deja de ser viable en un escenario de mayor estabilidad.
“El modelo de pocos depósitos y tasas altas se termina con la baja de la inflación”, afirmó. En ese sentido, sostuvo que los bancos deberán modificar su estrategia y enfocarse en captar ahorro de largo plazo, con instrumentos que ofrezcan rendimientos reales positivos. El objetivo es incentivar a los ahorristas a volcar sus fondos al sistema financiero y transformar ese ahorro en financiamiento para vivienda.
El ministro remarcó que existe un volumen significativo de ahorro fuera del sistema, tanto en dólares como en activos alternativos, y consideró que parte de esos recursos podría canalizarse hacia el crédito hipotecario. “El día que el banco le pague al ahorrista un retorno razonable, ese dinero va a volver y se va a transformar en financiamiento”, concluyó.
En esa línea, proyectó una expansión del crédito en los próximos años y señaló que el volumen podría multiplicarse varias veces, con tasas alineadas a niveles internacionales dentro de un esquema sostenible.
