La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada volvió a colocar al mercado de alquileres en el centro de la discusión pública. El proyecto, en tratamiento en el Congreso, propone modificar los tiempos y mecanismos ante incumplimientos contractuales, con el objetivo de acelerar los desalojos y reforzar la seguridad jurídica en un contexto donde la oferta y la demanda todavía buscan estabilidad.
Uno de los puntos centrales es la reducción del plazo de intimación por falta de pago. La iniciativa plantea que el inquilino tenga solo tres días corridos para regularizar la deuda antes de que el propietario pueda avanzar hacia una instancia judicial. El cambio implica un recorte significativo frente a los plazos actuales y redefine la dinámica del vínculo locativo.
Este nuevo esquema introduce una lógica más rápida en la resolución de conflictos. El margen para negociar o reordenar pagos se reduce y el proceso se vuelve más previsible para el propietario, aunque también más exigente para el inquilino, especialmente en contextos de ingresos inestables.
Menos tiempos, más previsibilidad
Desde el sector inmobiliario, la iniciativa es interpretada como una herramienta para corregir una de las principales distorsiones del sistema. Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), sostuvo que los desalojos suelen extenderse durante largos períodos, lo que impacta en la rentabilidad y desalienta la oferta de viviendas en alquiler.
En ese sentido, señaló que cuando recuperar un inmueble se vuelve incierto, ese riesgo se traslada directamente al precio del alquiler. Bajo esa lógica, consideró que acortar los plazos puede aportar previsibilidad y contribuir a un mercado más ordenado.
Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en derecho inmobiliario y directiva de CAPRA, reforzó esa mirada y destacó que la seguridad jurídica es un factor clave para atraer inversiones. Comentó que la reforma no se limita a los contratos de alquiler, sino que forma parte de un esquema más amplio orientado a fortalecer el derecho de propiedad y generar condiciones más estables para el desarrollo inmobiliario.
Qué cambia con la ley
El proyecto incorpora modificaciones que impactan de manera directa en el funcionamiento del mercado de alquileres.
Reduce de 10 a 3 días el plazo de intimación por falta de pago.
Establece el juicio sumarísimo como vía principal para desalojos.
Habilita la restitución anticipada del inmueble mediante caución.
Plantea resoluciones judiciales en plazos más acotados.
Permite el uso de la fuerza pública en etapas más tempranas del proceso.
Limita las pruebas a documentación y pericias.
Incorpora el domicilio electrónico como mecanismo de notificación.
Además, incluye cambios en el régimen de expropiaciones, en la regularización dominial y en la normativa sobre tierras rurales, ampliando su alcance más allá del mercado locativo.
Un nuevo equilibrio en los contratos
La reducción de plazos modifica el equilibrio tradicional entre propietarios e inquilinos. Hasta ahora, los tiempos permitían cierto margen para regularizar atrasos o negociar condiciones. Con el nuevo esquema, ese espacio se acota y los conflictos pueden escalar con mayor rapidez.
En la práctica, esto implica que cualquier demora en el pago puede derivar en un proceso judicial en un plazo mucho más breve. Para el propietario, representa una herramienta más eficiente para recuperar su inmueble. Para el inquilino, en cambio, implica un entorno más exigente y con menor margen de maniobra.
Este cambio se da en un contexto donde el mercado ya presenta condiciones más rígidas, con contratos más cortos, actualizaciones frecuentes y mayores requisitos de ingreso.
La mirada de los inquilinos
Desde el lado de los inquilinos, el análisis es más crítico. Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, sostuvo que la iniciativa profundiza un escenario que ya se volvió más exigente en los últimos meses.
Indicó que la combinación de contratos más flexibles para los propietarios y plazos más cortos ante incumplimientos incrementa la presión sobre quienes alquilan. Señaló que, en un contexto de ingresos inestables, cualquier atraso puede derivar rápidamente en un conflicto.
También advirtió que la reducción del plazo a tres días limita la capacidad de respuesta ante imprevistos, lo que eleva el riesgo de pérdida de la vivienda en sectores con menor margen económico.
Un contexto que amplifica el impacto
El escenario económico actual potencia los efectos de la reforma. Los alquileres vienen registrando incrementos sostenidos y, en muchos casos, por encima de la inflación. A esto se suman expensas en alza y mayores exigencias para acceder a una vivienda.
En ese marco, un sistema más ágil puede generar efectos en distintas direcciones. Por un lado, puede mejorar la previsibilidad para los propietarios y favorecer la oferta. Por otro, puede endurecer las condiciones de permanencia para los inquilinos.
El resultado dependerá de la evolución de variables como el salario, el empleo y la inflación, que inciden directamente en la capacidad de pago.
Más cambios en discusión
El proyecto también avanza sobre el régimen de expropiaciones. Enrique Abatti (h.) explicó que se establece como criterio el valor de mercado del inmueble al momento del pago, actualizado, e incorpora la posibilidad de reconocer el lucro cesante cuando esté debidamente acreditado.
En paralelo, la iniciativa introduce modificaciones en el régimen de tierras rurales. Bibiana Varela Guijarro sostuvo que los cambios propuestos sobre la Ley 26.737 no implican riesgos para la soberanía y aclaró que la adquisición de inmuebles en zonas de seguridad de frontera seguirá sujeta a la normativa vigente y a la autorización previa del Ministerio del Interior.
La especialista también señaló que la reforma apunta a facilitar la participación de capital extranjero en desarrollos agroindustriales e inmobiliarios, incluyendo sociedades, fondos y otras estructuras jurídicas, con el objetivo de impulsar inversiones y sumar tecnología al sector.
Aun así, remarcó que se mantienen límites estrictos para evitar la concentración de tierras. Detalló que el tope global de titularidad extranjera continúa siendo del 15% a nivel nacional, provincial y municipal, que cada nacionalidad no puede superar el 35% de ese cupo y que cada titular extranjero no puede exceder las 1.000 hectáreas en zona núcleo.
Varela Guijarro agregó que también siguen vigentes las restricciones para la compra de tierras cercanas a cuerpos de agua relevantes y en zonas de seguridad de frontera, lo que preserva los criterios actuales de control territorial.
Un mercado en transición
El avance de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada se produce en un momento de transición para el mercado de alquileres. Tras cambios regulatorios recientes, el sector todavía busca un nuevo equilibrio entre oferta, demanda y condiciones contractuales.
En ese contexto, la iniciativa introduce una lógica de funcionamiento con menor margen de tolerancia y mayor velocidad en la resolución de conflictos. Para algunos actores, esto puede traducirse en mayor previsibilidad y estímulo a la inversión. Para otros, implica un endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda.
El debate en el Congreso vuelve a poner sobre la mesa la tensión entre la seguridad jurídica del propietario y el derecho a la vivienda. Las distintas posiciones reflejan miradas contrapuestas sobre el funcionamiento del mercado y el rol de la regulación.
Muñoz concluyó que la iniciativa puede profundizar las dificultades de acceso a la vivienda en un contexto económico complejo y advirtió que, sin contemplar la situación de los inquilinos, el resultado podría traducirse en una mayor conflictividad habitacional.
