El régimen de Vivienda Promovida se posicionó en los últimos años como uno de los instrumentos más relevantes del mercado inmobiliario uruguayo. Gracias a un esquema de incentivos fiscales y un marco regulatorio previsible, el país logró impulsar la construcción de más de 60.000 viviendas y canalizar inversiones privadas hacia distintos segmentos del sector.
La herramienta se origina en la Ley 18.795, sancionada en 2011 y luego ajustada en varias oportunidades, que creó un sistema de estímulos impositivos destinado a fomentar desarrollos residenciales en áreas urbanas. Con el paso del tiempo, esta política se transformó en uno de los motores de la actividad constructiva en el país vecino.
El eje del programa consiste en promover la construcción de viviendas mediante beneficios fiscales orientados a desarrolladores e inversores. A diferencia de otros esquemas vinculados a la vivienda social, el mecanismo se sustenta principalmente en el aporte de capital privado.
En ese marco también se creó la Oficina del Inversor, que depende de la Agencia Nacional de Vivienda de Uruguay (ANV) y funciona como un punto de enlace entre el sector público y los desarrolladores interesados en participar del sistema.
Alfonso Lereté, director de la ANV, dijo: “La Oficina del Inversor funciona en la planta baja de la sede central de la ANV, en Ciudad Vieja, y es uno de los productos más importantes del organismo”.
El área actúa como canal de contacto directo con empresas e inversores que analizan ingresar al régimen. “No somos un banco ni una entidad crediticia, pero sí el espacio por donde circula buena parte de la inversión privada destinada a vivienda, lo que genera empleo, actividad comercial y mejoras urbanas”, explicó.
Cómo funciona el sistema
El régimen se estructura a partir de beneficios fiscales que se aplican a proyectos residenciales que cumplen determinadas condiciones establecidas por el Estado. Desde su concepción, la ley buscó estimular tanto la construcción como la compra de viviendas.
“La normativa incorporó incentivos para quienes desarrollan proyectos y también para quienes adquieren las unidades”, señaló Lereté.
Para los desarrolladores, el sistema contempla distintas exoneraciones impositivas que impactan directamente en la rentabilidad de las obras.
Entre los beneficios figuran la exoneración del Impuesto a la Renta de la Actividad Económica (IRAE), del Impuesto al Patrimonio (IP), ventajas en el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y exenciones del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en determinados casos.
El régimen también incluye herramientas orientadas a facilitar el acceso a la vivienda por parte de los compradores. Entre ellas aparecen subsidios en la cuota para hogares que enfrentan dificultades para afrontar el pago mensual y el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, pensado para compradores que no cuentan con ahorro previo pero sí con capacidad de pago.
Crecimiento
El sistema experimentó un crecimiento marcado a partir de cambios introducidos en 2020, cuando se ampliaron los beneficios fiscales con el objetivo de estimular nuevas inversiones en el sector inmobiliario.
“Las modificaciones implementadas en ese momento, especialmente en lo referido al IVA, generaron un aumento significativo en la presentación de proyectos”, explicó Lereté.
La ampliación de incentivos también permitió que el régimen se extendiera a nuevas zonas del país. Amplió: “Con esos cambios no solo Montevideo y Maldonado resultaron atractivos. También comenzaron a surgir proyectos en Canelones, especialmente en Ciudad de la Costa.
Los números del programa
El volumen de proyectos impulsados por Vivienda Promovida muestra la magnitud que alcanzó el sistema dentro del mercado inmobiliario uruguayo.
Proyectos ingresados a la ANV en los últimos años: 197 propuestas en 2023, 247 proyectos en 2024 y 327 proyectos en 2025.
Desde la creación del régimen en 2011 los números también reflejan el peso de la herramienta en el sector.
En total se presentaron 2.110 proyectos que contemplan alrededor de 62.000 viviendas. De ese universo, 1.704 proyectos fueron promovidos por el Poder Ejecutivo y unas 47.000 viviendas recibieron aprobación estatal.
En términos de ejecución de obra, el programa registra más de 28.200 viviendas construidas, unas 13.000 en construcción y más de 20.000 unidades que ya ingresaron al sistema aunque todavía no iniciaron obra.
Lereté señaló: “El esquema generó un volumen importante de obra y permitió ampliar la oferta de viviendas en distintas zonas del país”.
Previsibilidad
Para los desarrolladores, uno de los aspectos más valorados del régimen es la estabilidad normativa. “Las reglas claras permiten estructurar desarrollos inmobiliarios con previsibilidad”, explicó Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora Inmobiliaria.
El sistema permitió planificar proyectos con horizontes de inversión más largos y con menor incertidumbre. Martínez Vargas añadió: «Esa estabilidad institucional generó confianza entre inversores locales y extranjeros, lo que impulsó numerosos desarrollos residenciales en distintas zonas del país».
Barrios que crecieron con nuevos edificios
El impacto del régimen se observa especialmente en Montevideo, donde varios barrios registraron un crecimiento marcado de la construcción residencial.
Entre las zonas con mayor desarrollo aparecen Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada, Parque Rodó, Aguada y Centro, sectores bien conectados y cercanos a universidades, centros de servicios y transporte público.
En muchos de estos barrios existía un parque edilicio antiguo y una oferta limitada de viviendas nuevas. “El régimen permitió cubrir parte de ese déficit”, comentó Juan Pablo Zinno, de Babel Desarrollo y Promoción.
La aparición de edificios modernos transformó la dinámica inmobiliaria de estos barrios y atrajo nuevos perfiles de compradores, entre ellos estudiantes, jóvenes profesionales e inversores interesados en renta.
Precios y valores
Una de las características del sistema es la diversidad de productos inmobiliarios desarrollados bajo este régimen.
Según datos de la inmobiliaria PROP, los valores actuales del mercado muestran que las unidades continúan siendo relativamente accesibles dentro del contexto regional.
Los precios de referencia se ubican aproximadamente en los siguientes rangos:
• Monoambientes: alrededor de USD 90.000.
• Departamentos de un dormitorio: entre USD 120.000 y USD 140.000.
• Unidades de dos dormitorios: desde USD 160.000.
“Los departamentos de un dormitorio son los que tienen mayor salida en el mercado”, explicó Luciana Caraballo, de la inmobiliaria PROP.
Según la especialista, las unidades de dos dormitorios también mantienen una demanda estable. Caraballo señaló: “Los departamentos de dos dormitorios ofrecen mayor estabilidad en alquiler, con contratos que en muchos casos superan los tres años”.
Las opciones de tres o más dormitorios aparecen en menor cantidad dentro de este régimen. Caraballo explicó que ese tipo de unidades resulta menos frecuente porque su costo reduce la rentabilidad esperada por los inversores.
Un mercado atractivo para inversores
El crecimiento del régimen también se explica por el perfil de los compradores que participan en el mercado inmobiliario uruguayo.
Muchos inversores buscan departamentos compactos para alquiler permanente o temporal, una estrategia que combina resguardo de capital con generación de renta.
Entre los factores que explican el interés de los inversores aparecen la estabilidad institucional, la seguridad jurídica, el mercado inmobiliario dolarizado, los beneficios fiscales del régimen y una demanda constante de alquiler.
Según Martínez Vargas, la previsibilidad del sistema resulta uno de los aspectos más valorados por quienes invierten en desarrollos inmobiliarios.
Detalló: “El régimen permitió canalizar capital hacia zonas centrales de Montevideo donde existía infraestructura urbana y demanda de nuevas viviendas”.
Diferencias con el mercado argentino
La expansión del régimen de Vivienda Promovida también suele analizarse en relación con otros mercados de la región, en particular con el argentino.
Mientras Uruguay optó por un esquema de estímulos fiscales para impulsar la construcción, el sector inmobiliario de Argentina atravesó en los últimos años un contexto más complejo, marcado por elevada presión impositiva, controles cambiarios y un escenario económico inestable.
En el caso argentino, muchos desarrollos se sostienen a partir del financiamiento en pozo o de esquemas de pago durante la obra. Ese mecanismo permitió mantener cierta actividad, aunque también dificulta proyectar inversiones a largo plazo cuando la economía presenta altos niveles de volatilidad.
El modelo uruguayo, en cambio, se apoya en un marco regulatorio más previsible, lo que facilita estructurar proyectos con horizontes de inversión más estables y mayor claridad para los inversores. Expertos sostienen que en Argentina de aplicarse un sistema similar el sector crecería en forma dinámica y además se reclama por el crédito hipotecario que permita comprar unidades en pozo.
En evolución
Desde su creación, el régimen atravesó distintas etapas y ajustes regulatorios. Zinno explicó que el sistema tuvo un buen desempeño en sus primeros años, aunque algunas modificaciones introducidas en 2014 y 2017 redujeron el ritmo de nuevos proyectos.
El escenario volvió a modificarse en 2020 con el decreto 129/020, que amplió beneficios fiscales y eliminó algunas restricciones que limitaban el alcance del programa.
A partir de esos cambios, la cantidad de iniciativas volvió a crecer y las presentaciones superan actualmente las 200 por año desde 2023.
Un mercado con nuevos perfiles de compradores
El desarrollo del régimen también amplió el universo de inversores que participan en el mercado inmobiliario uruguayo.
Caraballo explicó que hoy intervienen distintos perfiles de compradores. Entre ellos aparecen pequeños ahorristas que buscan resguardar su capital, inversores que diversifican su cartera con propiedades y también compradores que adquieren unidades para generar renta.
Además, el mercado sumó demanda proveniente del exterior, atraída por la estabilidad institucional del país.
También aparecen padres que compran departamentos para hijos que estudian en Montevideo y adultos mayores que adquieren propiedades para alquilar durante algunos años antes de mudarse.
En Punta del Este
El régimen de Vivienda Promovida también impulsó proyectos en Punta del Este, donde algunos desarrollos combinan beneficios fiscales con estándares constructivos más altos.
Dentro de ese segmento se ubica el complejo Torres Cardinal, desarrollado por Liderus, orientado tanto a inversores como a compradores finales interesados en unidades de mayor calidad constructiva. Santiago Pierro, presidente de la desarrolladora, explicó que el esquema de incentivos permite mejorar la viabilidad económica de los proyectos.
Según señaló, los inversores acceden a unidades sin IVA y con exoneraciones en impuestos como IRPF, IRAE e ITP, además de beneficios municipales que se aplican en Maldonado durante los primeros años posteriores a la obra.
“El esquema permite combinar calidad constructiva, tecnología y beneficios fiscales, algo que resulta muy atractivo para los inversores”, agregó.
El complejo incluye unidades que van desde monoambientes hasta departamentos de tres dormitorios, con cocinas equipadas, lavadero y balcones propios.
Pierro comentó que el perfil de compradores es variado y reúne tanto inversores interesados en renta como familias que buscan vivienda permanente en el balneario.
En ese proyecto los valores parten desde USD 110.000 para monoambientes, mientras que las unidades de mayor superficie superan los USD 300.000.
Concluyó: “El régimen permite desarrollar proyectos competitivos y sostener una demanda constante en distintos segmentos del mercado”.
