El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúa tensionado, en especial en el segmento de departamentos de tres ambientes, el más buscado por familias con hijos. Aunque todavía pueden encontrarse algunas unidades por debajo de los $800.000 mensuales, ese valor se consolida como un umbral difícil de perforar en gran parte de la Ciudad, incluso en barrios que históricamente ofrecían alternativas más accesibles.

Los datos más recientes de Zonaprop, correspondientes a enero de 2026 y calculados sobre unidades de 73,5 m2, muestran que los valores promedio superan el millón de pesos en numerosos barrios. Villa Urquiza lidera el ranking con $1.257.000 mensuales, seguida por Palermo ($1.245.000), Villa Devoto ($1.203.000), Villa Ortúzar ($1.198.000) y Núñez ($1.195.000). La cercanía a centros educativos, buena conectividad y servicios aparece como un factor clave en esa dinámica.

A este escenario se suma un elemento de incertidumbre adicional: la falta de actualización de los indicadores oficiales del INDEC, tras la salida de Marco Lavagna del organismo. En el sector inmobiliario advierten que, mientras no se normalice la publicación de los índices, resulta incierto cómo evolucionarán los próximos ajustes contractuales. En el corto plazo, quienes deban actualizar alquileres en marzo podrían aplicar incrementos de hasta un 2,5% adicional como referencia transitoria. Una vez regularizada la situación, los índices IPC e ICL se actualizarían retroactivamente según corresponda, aunque el proceso genera cautela tanto en propietarios como en inquilinos.

En el corredor norte y noroeste de la Ciudad, alquilar un tres ambientes exige ingresos elevados y condiciones cada vez más exigentes. A ese esfuerzo se suma el costo de las expensas, que en los últimos años crecieron por encima de los alquileres y hoy representan una porción relevante del gasto mensual. En promedio, las expensas en CABA rondan los $250.000, un monto que puede desbalancear por completo el presupuesto familiar.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el problema tiene raíces estructurales. Según señaló, el tres ambientes no es el producto preferido por los inversores, que suelen optar por monoambientes o dos ambientes debido a una mejor relación entre inversión inicial y renta. Esa preferencia reduce el stock disponible para familias y presiona los precios al alza en un segmento con demanda sostenida.

No obstante, Liotto aclaró que el mercado no es totalmente rígido. “En barrios como Liniers, La Paternal o zonas bien conectadas del oeste todavía aparecen oportunidades entre $650.000 y $700.000. En esos casos, el precio publicado funciona como punto de partida y la negociación vuelve a tener peso”, sostuvo. El ida y vuelta entre inmobiliaria, propietario e inquilino permite ajustar valores y condiciones, especialmente cuando la unidad lleva tiempo sin alquilarse.

Los barrios de valores intermedios confirman la tendencia general. Chacarita, Belgrano y Colegiales se mueven entre $1.138.000 y $1.190.000, mientras que Saavedra y Coghlan superan los $1.100.000. Villa Crespo, Caballito, Recoleta y Almagro rondan el millón de pesos, reduciendo de manera significativa el margen de elección para la clase media.

Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, aportó una mirada más segmentada. Según explicó, los tres ambientes por debajo de $800.000 existen, pero suelen presentar alguna desventaja específica. “Puede ser el estado del inmueble, la luminosidad, la ubicación puntual, el monto de las expensas o condiciones contractuales menos flexibles. El precio no es homogéneo en toda la Ciudad”, advirtió.

Peso de las expensas

Rinaldo remarcó que revisar el detalle de las expensas resulta clave antes de firmar un contrato. Diferenciar entre gastos ordinarios y extraordinarios, y dejar por escrito quién asume eventuales desembolsos imprevistos, se volvió central para evitar sorpresas. Un departamento con expensas desalineadas respecto de su valor locativo pierde atractivo de manera inmediata.

Liotto coincidió en que las expensas son uno de los primeros puntos que miran hoy las familias, incluso antes que el precio del alquiler. “Los inquilinos piden las liquidaciones de los últimos meses para evaluar si los gastos guardan relación con el tamaño y las prestaciones del edificio. Si no cierran los números, la propiedad queda fuera del radar”, explicó.

Qué se negocia hoy

En el contexto posterior al DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020, la negociación excede el valor mensual. Se discuten plazos contractuales, esquemas de actualización, arreglos pendientes y mejoras a cargo del inquilino a cambio de un precio más bajo. El tiempo promedio para alquilar una unidad ronda entre uno y un mes y medio, lo que abre margen para acordar condiciones más flexibles.

En el sur de la Ciudad, los precios son relativamente más bajos, aunque lejos de ser económicos. Parque Patricios promedia $890.000 mensuales, Barracas $939.000 y San Telmo $956.000. Constitución aparece como el barrio más accesible delz, con $808.000, confirmando que el piso del mercado sigue elevado incluso en las zonas de menor demanda histórica.

Puerto Madero constituye un caso aparte. Allí la oferta en pesos es prácticamente inexistente y los alquileres se pactan en dólares: un tres ambientes supera los u$s1.300 mensuales, a lo que se suman expensas elevadas. La dolarización total del barrio profundiza la segmentación del mercado porteño.

Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, aportó un dato clave: solo el 20% de las propiedades en alquiler en la Ciudad corresponde a unidades de tres ambientes. “La preferencia inversora por unidades chicas reduce la oferta justo donde la demanda es mayor, sobre todo en zonas cercanas a colegios y servicios”, explicó.

Para Moretti, asegurar plazos contractuales más largos y controlar el peso de las expensas resulta determinante para reducir el costo efectivo del alquiler. “Las expensas representan cerca del 15% adicional sobre el valor mensual y no siempre siguen la inflación, ya que dependen de decisiones consorciales”, señaló.

Precios por zonas

Se detallan los precios promedio mensuales de alquiler de departamentos de tres ambientes en la CABA, según Zonaprop, por unidades de 73,5 m2. Quedó exceptuado Puerto Madero, donde toda la oferta es dolarizada.

Villa Urquiza: $1.257.000.

Palermo: $1.245.000.

Villa Devoto: $1.203.000.

Villa Ortúzar: $1.198.000.

Núñez: $1.195.000.

Chacarita: $1.190.000.

Belgrano: $1.187.000.

Colegiales: $1.138.000.

Saavedra: $1.130.000.

Coghlan: $1.109.000.

Villa del Parque: $1.088.000.

Villa Crespo: $1.076.000.

Caballito: $1.058.000.

Recoleta: $1.050.000.

Almagro: $1.046.000.

Boedo: $1.023.000.

Santa Rita: $997.000.

Villa Luro: $988.000.

Parque Chacabuco: $983.000.

Liniers: $973.000.

Flores: $973.000.

Retiro: $970.000.

Vélez Sarsfield: $962.000.

San Telmo: $956.000.

Barracas: $939.000.

Villa Pueyrredón: $921.000.

Floresta: $920.000.

Monserrat: $914.000.

Villa General Mitre: $906.000.

Balvanera: $901.000.

Parque Patricios: $890.000.

Villa Riachuelo: $8.750.000.

San Nicolás: $856.000.

Villa Lugano: $852.000.

Constitución: $808.000.