La dinámica del mercado de alquileres vuelve a modificarse en febrero, en un contexto en el que coexisten contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 —ya derogada por el gobierno de Javier Milei— con acuerdos celebrados tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023. Mientras los primeros continúan actualizando por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, los segundos incorporan esquemas de ajuste más frecuentes y definidos entre las partes, en un escenario de mayor libertad contractual.

De acuerdo con los datos oficiales del BCRA, la actualización anual por ICL que se aplica en febrero de 2026 alcanza el 34,6%. Este porcentaje corresponde a contratos firmados hasta diciembre de 2023 y constituye una de las últimas instancias de ajuste bajo ese régimen, ya que los acuerdos alcanzados por la normativa derogada se extinguirán de manera progresiva hacia fines de 2026.

En paralelo, los contratos firmados desde enero de 2024 muestran incrementos sensiblemente menores, aunque con una periodicidad más corta. Los ajustes de referencia se ubican en 6,08% trimestral, 8,22% cuatrimestral y 12,81% semestral, lo que da lugar a subas más escalonadas a lo largo del año.

Cuánto suben los alquileres en febrero

A continuación, los valores de referencia que comenzarán a regir para los inquilinos en los casos en que corresponda actualizar el contrato con el propietario:

Contrato anual por ICL (Ley de Alquileres derogada).

Alquiler inicial: $400.000.

Ajuste anual: 34,6%.

Nuevo valor: $538.400.

Contratos post DNU sobre un alquiler de $500.000.

Ajuste trimestral (6,08%): $530.400.

Ajuste cuatrimestral (8,22%): $541.100.

Ajuste semestral (12,81%): $564.050.

Los números reflejan un cambio estructural en la dinámica del mercado: los contratos heredados concentran aumentos elevados y espaciados, mientras que los nuevos esquemas distribuyen las subas durante el año, con incrementos más moderados pero sostenidos.

El ICL frente a la inflación

El comportamiento del ICL mostró distintas etapas desde la salida de la Ley de Alquileres. Así lo explicó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño.

Sostuvo: “Fue bastante cambiante en los últimos dos años. Al comienzo, el IPC marcaba valores más altos que el ICL. Hace alrededor de un año esa tendencia comenzó a revertirse, se equipararon y luego incluso el ICL pasó a ubicarse por encima del IPC”.

En la actualidad, esa brecha prácticamente desapareció. “En los últimos meses no hay diferencias relevantes en lo que refiere a actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales”, agregó Braña, un dato que explica por qué muchos propietarios continúan utilizando el ICL del BCRA incluso en contratos nuevos.

Qué modalidad conviene negociar hoy

Con el DNU vigente, la elección del mecanismo de actualización dejó de ser uniforme y depende en gran medida del perfil del inquilino. Para Braña, no existe una fórmula única que resulte conveniente para todos los casos.

“La libertad de contratación rige para ambas partes. No es lo mismo un asalariado con ingresos formales que un monotributista o un empresario. La situación particular del inquilino define qué esquema resulta más adecuado”, explicó.

Desde el lado de los propietarios, también se observa un cambio de actitud. Señaló: “Buscan familias que puedan cumplir con los pagos y cuiden el inmueble. En general muestran predisposición a negociar periodicidad e índice si eso garantiza estabilidad”. En ese marco, consideró que los ajustes cuatrimestrales por ICL del BCRA aparecen hoy como una alternativa equilibrada.

En sintonía

En la misma línea, Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), coincidió en que durante 2025 el ICL mostró un comportamiento más alineado con la realidad del mercado.

“Aplicado en plazos de tres o cuatro meses, el índice mantuvo mayor cercanía con los valores reales. En algunos períodos superó al mercado y en otros quedó por debajo, influido por la mayor oferta o por caídas puntuales de demanda”, explicó.

Sobre las modalidades más utilizadas al comienzo del año, Pantano indicó que “siguen predominando los ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL”, aunque destacó la aparición de esquemas privados escalonados, especialmente en alquileres comerciales o inmuebles de mayor valor.

Qué puntos dejar claros al firmar un nuevo contrato de alquiler

Al momento de negociar un nuevo acuerdo, inquilinos y propietarios deben prestar especial atención a una serie de cláusulas clave para evitar conflictos futuros y dar previsibilidad a la relación contractual:

Mora y punitorios: dejar expresamente establecido qué se considera atraso en el pago, desde cuándo se aplican los intereses punitorios y bajo qué criterio se calculan, ya sea un porcentaje fijo o una tasa de referencia, como la del Banco Nación para plazos fijos.

Comprobantes de pagos mensuales: definir la obligación del inquilino de enviar al propietario los comprobantes de pago de expensas, servicios y tasas. Dado que muchas boletas ya no llegan en formato físico, es fundamental acordar el uso de home banking, billeteras virtuales o transferencias bancarias.

Visitas del propietario: si el contrato contempla la posibilidad de que el locador visite el inmueble para verificar su estado, debe especificarse con claridad el mecanismo de notificación, la antelación requerida y las condiciones de esas visitas, para evitar discusiones innecesarias.

Mascotas y ruidos molestos: un punto frecuente de conflicto en edificios. Conviene dejar asentado si se admiten mascotas y bajo qué condiciones, teniendo en cuenta el reglamento de copropiedad y las normas del consorcio, así como las pautas de convivencia vinculadas a ruidos y usos del inmueble.

Pantano sumó que, tras el DNU, “prima la voluntad de las partes”, por lo que resulta clave detallar compromisos de uso, mantenimiento, responsabilidades e intereses por incumplimientos. “Mientras más detallado el contrato, menor margen para desacuerdos”, sostuvo.

El punto más conflictivo: la devolución

Al cierre de la relación contractual, el estado del inmueble suele convertirse en el principal foco de tensión. Así lo señaló Josefina Ortale, gerente de alquileres de la inmobiliaria Otero Rossi CB.

“El ICL se desaceleró y en algunos meses quedó por debajo de la inflación. Por eso, a medida que vencen los contratos, tienden a ser reemplazados por IPC con ajustes trimestrales o cuatrimestrales”, explicó.

Sobre la devolución, fue contundente: “El depósito debe devolverse siempre. No puede imputarse a alquileres ni indemnizaciones. El inquilino debe entregar la propiedad en buenas condiciones, sin deudas y con los servicios dados de baja”.

Ortale detalló que los contratos suelen incluir tres herramientas clave: una cláusula sobre pintura, un inventario completo y una planilla de estado de la propiedad. “El inquilino cuenta con 30 días para reportar desperfectos al ingresar. Fotos y videos funcionan como prueba para ambas partes”, señaló.

En un contexto de costos elevados, este punto gana relevancia. Ortale concluyó: “Pintar un departamento puede costar varios meses de alquiler. Un mes de depósito muchas veces no alcanza ni para cubrir expensas y servicios pendientes”.