La decisión de comprar una propiedad a estrenar o una usada volvió a ocupar un lugar central en el mercado inmobiliario. Con una brecha de precios cada vez más marcada y costos de construcción elevados, el comprador analiza hoy múltiples variables antes de cerrar una operación, entre ellas precio, ubicación, calidad y gastos asociados.

Según datos de Reporte Inmobiliario, la brecha histórica entre propiedades usadas y unidades a estrenar, que durante años se ubicó entre el 25% y el 30%, hoy se encuentra en niveles sensiblemente más altos. “En algunas zonas esa diferencia supera el 50%”, señaló Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario. El fenómeno se explica, en parte, porque el usado no recuperó todavía su valor histórico, mientras que el a estrenar reflejó en sus listas de precios el fuerte incremento de los costos de construcción medidos en dólares.

Esa brecha impacta de forma directa en la elección. Gran parte de la demanda se vuelca al usado por precio, aunque un segmento acepta pagar un plus por unidades a estrenar, que conservan atractivo por diseño, eficiencia energética y servicios, con un ticket más alto.

El comportamiento varía según la zona. Según Reporte Inmobiliario, la brecha promedio entre usado y a estrenar ronda hoy el 40%, con fuertes diferencias por barrio. En áreas con pocos desarrollos, como Abasto, alcanza el 68%, mientras que en sectores con mayor oferta la distancia se reduce, aunque sigue por encima de los niveles históricos.

Otro elemento clave en el análisis es el estado de la obra. Gómez Picasso sostuvo: “El valor del metro cuadrado de un desarrollo casi terminado suele resultar muy similar al de un proyecto en pozo o recién iniciado.

En ese contexto, la demanda prioriza las unidades próximas a la entrega, que permiten uso inmediato o generación de renta, reducen el riesgo propio del proceso constructivo y se acercan al estatus de apto crédito.

En cuanto a tipologías, el mercado a estrenar muestra una preferencia clara. Las unidades de dos ambientes, entre 40 y 55 metros cuadrados, lideran la demanda por su perfil de renta y primera vivienda, con valores que van de USD 110.000 a USD 150.000 según barrio. Los tres ambientes, de 60 a 85 metros cuadrados, combinan interés inversor y uso familiar, con precios que oscilan entre USD 150.000 y USD 250.000. Los cuatro ambientes, desde 90 metros cuadrados, conforman un segmento más selectivo, con tickets que parten desde USD 250.000 y pueden superar los USD 400.000.

En ese mismo sentido, Marta Oriozabala, CEO y fundadora de Real Capital, sostuvo que la elección entre a estrenar o usado depende, antes que nada, del perfil y la necesidad de cada comprador. “No es lo mismo quien invierte que quien busca resguardar patrimonio o quien necesita ampliar metros luego de una venta con un margen acotado”, explicó.

En el contexto actual, señaló que las propiedades usadas de pocos años, en muy buen estado o recién refaccionadas, concentran parte del interés. Oriozabala indicó: “Son las más elegidas porque todavía permiten encontrar oportunidades, aunque cada vez quedan menos”.

Brecha

Oriozabala agregó que la brecha de valores se observa con claridad en determinados segmentos. “Hoy existe una oferta muy alta de monoambientes a estrenar, con precios que rondan entre USD 100.000 y USD 120.000 en las zonas más buscadas, con calidades estándar. Con ese mismo presupuesto, en el mercado del usado es posible acceder a un departamento de dos ambientes”.

Según la ejecutiva, el público inversor se inclina mayormente por unidades a estrenar, con tickets promedio cercanos a USD 110.000, mientras que las familias priorizan metros cuadrados y se orientan al usado, con búsquedas de tres y cuatro ambientes y valores que se ubican más cerca de los USD 300.000.

“Los desarrolladores hoy prefieren vender, incluso resignando rentabilidad, antes que quedarse con stock terminado, lo que mantiene activa la oferta y marca el pulso del mercado”, amplió.

Comparativa

A continuación, según Reporte Inmobiliario, los precios en algunos barrios porteños y su comparativa de valores por m2 entre departamentos a estrenar y usados:

Qué tener presente al comprar a estrenar

Desde el punto de vista técnico y legal, comprar a estrenar exige controles específicos. Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, destacó que en la Ciudad de Buenos Aires resulta fundamental realizar un doble análisis antes de avanzar: legal y técnico. “Verificar el dominio del terreno, la inexistencia de embargos o inhibiciones y exigir informes actualizados evita problemas posteriores”, sostuvo.

En operaciones en pozo o en construcción, Walger subrayó la necesidad de verificar que los planos cuenten con aprobación del Gobierno porteño, ya que muchas obras solo tienen presentación inicial y registran demoras prolongadas. También recomendó revisar el modelo de negocio —fideicomiso al costo, precio fijo o ajustable—, dado que cada esquema implica riesgos distintos para el comprador.

Otro punto clave es el historial del desarrollador y del constructor. Recorrer obras ya entregadas, chequear plazos y calidades y apoyarse en inmobiliarias con trayectoria ayuda a reducir conflictos. “Conviene confirmar que los proyectos existen y no quedarse solo con la información comercial”, señaló Walger.

En el aspecto técnico, exigió documentación clara y completa: planos del edificio y de la unidad, superficies precisas y un pliego de terminaciones detallado. Carpinterías con DVH, aislaciones y calidad de instalaciones resultan determinantes para el confort y el consumo energético.

La memoria descriptiva cobra un rol central. Según Walger, conviene controlar especialmente carpinterías exteriores, pisos, cocinas, baños, climatización, ascensores y amenities. Explicó: “Cuanto mayor definición exista sobre marcas y calidades, menor margen queda para sorpresas al momento de la entrega”.

Gastos asociados

Más allá del valor del inmueble, los gastos asociados representan un punto clave en la decisión. En operaciones a estrenar, el comprador debe prever costos adicionales que, en promedio, oscilan entre el 8% y el 10% del valor de compra. Entre ellos se incluyen la escritura traslativa de dominio, con un costo aproximado de entre el 2% y el 2,5%; el impuesto de sellos, que alcanza el 3,5% del valor escriturado; el reglamento de copropiedad; y los honorarios inmobiliarios, que se ubican en el 4% más IVA.

A estos montos se suman fondos de reserva y equipamiento en edificios con amenities, altas de servicios, expensas iniciales, ABL desde la toma de posesión, limpieza profunda y mudanza. En operaciones donde la escritura se difiere por demoras administrativas, esos gastos se trasladan en el tiempo, aunque no desaparecen del cálculo final.

En este contexto, la elección entre a estrenar y usado depende de precio, riesgo, tiempos y gastos. Para Gómez Picasso, el aumento de los costos de construcción despegó al a estrenar del usado y volcó la demanda hacia la reventa o a desarrollos en etapas finales de obra.