La Ciudad Autónoma de Buenos Aires exhibió en octubre un desempeño inmobiliario que confirmó la reactivación anual, aunque con señales de amesetamiento en el corto plazo. El Colegio de Escribanos porteño informó que el décimo mes cerró con 7.018 escrituras de compraventa, un número que posicionó a este octubre como el segundo mejor desde que se lleva registro en 1998, solo superado por el octubre de 2006. Hasta el momento, ya se realizaron más de 57.000 operaciones en lo que va del año.
El dato representó una suba del 17,2% interanual respecto al mismo mes de 2024. Sin embargo, en la comparación mensual, los actos crecieron solo un 0,3% frente a las 6.998 escrituras de septiembre, una mejora tan leve que dejó la sensación de un mercado que comenzó a pisar el freno.
El monto total involucrado en las transacciones ascendió a $1.175.883 millones, cifra que significó un aumento del 85,1% interanual en pesos.
El impulso del crédito y el ticket promedio
El motor principal de este ciclo se sostuvo en el financiamiento bancario. Octubre cerró con 1.501 escrituras formalizadas con hipoteca, el mejor registro de este nuevo período de créditos y un hito que superó las expectativas del sector. Este volumen representó una suba del 59% respecto al mismo mes del año pasado.
En los primeros diez meses de 2025, la Ciudad contabilizó un total de 12.328 operaciones con crédito, un aumento interanual del 323%, con una participación que alcanzó el 21% del total de las ventas.
El monto medio de los actos se ubicó en $167.552.533, lo que equivalió a USD 114.067 según el tipo de cambio oficial promedio. El valor promedio por operación creció 57,9% en pesos y trepó un 8,9% en moneda estadounidense durante el último año. Este dato demostró que las unidades de tickets medios fueron las grandes protagonistas de las transacciones.
Magdalena Tato, flamante presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, celebró el resultado. “En octubre superamos las 7.000 operaciones, un hecho que solo ocurrió dos veces desde que tenemos la medición que comenzó en 1998. Esto marca el gran año que estamos teniendo”, afirmó.
La titular de la entidad también destacó el rol del financiamiento en este ciclo. Tato sostuvo: “Volvimos a repetir que contra todos los pronósticos de cierta desaceleración hipotecaria, fue el mejor mes hipotecario de este nuevo ciclo de créditos, porque logramos 1.501 operaciones en bancos”.
El efecto rezagado, operaciones y la suba de tasas
El dato de estancamiento mensual (0,3%) reflejó, según analistas, un efecto rezagado de las operaciones de compraventa. Las escrituras de octubre correspondieron, en su mayoría, a boletos y reservas iniciadas en meses anteriores, cuando las tasas de interés se ubicaban en valores más moderados y la estabilidad preelectoral generó confianza.
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, explicó que el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios fue la causa principal de este freno. A pesar de los números alentadores de octubre, el mercado comenzó a amesetarse.
El aumento en la cantidad de operaciones con hipoteca, aunque significativo en lo interanual, solo creció 1% respecto a septiembre. Detrás de ese dato se escondió una realidad que desalentó cualquier entusiasmo: los bancos continuaron elevando sus tasas, un movimiento que impactó directamente en la capacidad de acceso de los solicitantes.
Federico González Rouco, economista especializado en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que muchas de las escrituras actuales correspondieron a gestiones iniciadas hace unos tres meses. “En ese momento, las tasas ya resultaron altas, pero un poco más bajas que ahora. La percepción de que esto puede estar llegando a su fin hace que la gente se apure a asegurarse su crédito”, detalló.
En este escenario, el segmento de unidades usadas mantuvo su punto a favor, con precios históricamente bajos y una relación valor/activo que lo hizo relativamente más barato que otros instrumentos de la economía argentina.
El sector encontró una ventana de oportunidad para los nuevos compradores. La combinación de un stock abundante y un mercado que recuperó el crédito configuró un escenario favorable para quienes buscaron ingresar.
Los precios de cierre no acompañaron en proporción el aumento de las operaciones efectivas. Esto mantuvo un diferencial claro entre el valor de publicación y el valor final negociado, potenciando la capacidad de negociación del adquirente.
La presencia de créditos hipotecarios explicó una parte relevante de ese impulso. Aun así, la proporción sobre el total se ubicó cerca del 21%, un nivel que todavía quedó lejos de los años de mayor expansión del crédito UVA.
Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades, en su Radar Inmobiliario, advirtió que los indicadores analizados provinieron de operaciones originadas semanas o meses atrás. Por lo tanto, esos números mostraron una dinámica que ya pasó. La etapa posterior a las elecciones legislativas reconfiguró las expectativas del mercado. Añadió: «Habrá que ver que ocurre en noviembre y diciembre, que por estacionalidad, son los mejores meses del año siempre».
Pronósticos y el futuro del mercado
De cara al cierre del año, las perspectivas se centraron en la capacidad del mercado para sostener el ritmo de las operaciones con crédito.
En cuanto a pronósticos, la presidente Tato se mostró optimista sobre la proyección anual. “No es imposible que cerremos 2025 con más de 70.000 escrituras de compraventa, una cifra que no se logra desde 2007. Pero para ello tenemos que continuar con simultaneidad y ritmo y trabajar para que el crédito hipotecario no decaiga y genere un círculo virtuoso”, concluyó Tato.
Sin embargo, otros analistas anticiparon una desaceleración más clara. González Rouco afirmó que, aunque no se espera una caída abrupta como la de 2018, las operaciones con crédito se plancharán en noviembre. “En aquel momento, el salto de la divisa dejó a la gente afuera. Ahora, la tasa va dejando gente afuera, pero de forma más lenta. Por eso no veremos una caída fuerte”, advirtió.
