El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires muestra señales de recuperación, con un repunte progresivo en los precios de venta y una mejora en los márgenes de rentabilidad para quienes alquilan. Sin embargo, no todas las zonas ni todos los tipos de unidades presentan el mismo comportamiento. Para quienes evalúan comprar una propiedad usada como inversión, conviene observar las diferencias por barrio, tipo de departamento y retorno esperado por alquiler.

Según el informe Monitor Inmobiliario, los departamentos más económicos se encuentran en barrios del sur porteño. Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Boca y Parque Patricios presentan los valores por metro cuadrado más bajos de la ciudad, entre USD 1.600 y USD 1.900 por metro cuadrado. Estas zonas, históricamente rezagadas en precio por menor demanda, ofrecen oportunidades para quienes priorizan una renta elevada, aunque con menor liquidez al momento de vender.

En el otro extremo, los valores más altos se registran en Puerto Madero, Palermo y Belgrano, donde el metro cuadrado supera los USD 3.000. Si bien el acceso a estos barrios requiere mayor inversión inicial, ofrecen mayor estabilidad de precios, menor riesgo de vacancia y mayor facilidad para la reventa.

En cuanto al tipo de unidad, los monoambientes siguen siendo la opción más accesible en términos de monto total. El precio promedio ronda los USD 96.887, según el análisis privado.

Sin embargo, los dos ambientes presentan una mejor relación entre precio, demanda y valor de reventa. Este segmento concentra el interés de parejas jóvenes y profesionales, lo que asegura una demanda más estable a lo largo del tiempo.

Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario de Zipcode y responsable del informe Monitor Inmobiliario, destaca que “los dos ambientes tienden a combinar mejor precio por metro cuadrado y mayor ocupación sostenida, especialmente en zonas donde hay menos oferta de ese tipo de unidad”.

Barrios más baratos y valores

Los datos del Monitor Inmobiliario muestran cuáles son los barrios donde es más accesible adquirir departamentos para uso o inversión.

En el caso de los monoambientes, los diez barrios más baratos son:

Villa Soldati: USD 21.420.

Villa Lugano: USD 33.516.

Nueva Pompeya: USD 44.258.

Parque Avellaneda: USD 47.817.

Villa Riachuelo: USD 48.605.

La Boca: USD 49.928.

Floresta: USD 51.345.

Versalles: USD 54.684.

Balvanera: USD 54.810

Parque Patricios: USD 55.220

Entre los dos ambientes, los barrios más accesibles son:

Villa Soldati: USD 28.560.

Villa Lugano: USD 44.688.

Nueva Pompeya: USD 59.010.

Parque Avellaneda: USD 63.756.

Villa Riachuelo: USD 64.806.

La Boca: USD 66.570.

Floresta: USD 68.460.

Versalles: USD 72.912.

Balvanera: USD 73.080.

Parque Patricios: USD 73.626.

Rentables

En cuanto al rendimiento, el informe revela que La Boca (7,72%) y San Cristóbal (7,23%) lideran el ranking de rentabilidad bruta anual. En estos barrios, el alquiler permite recuperar más rápido la inversión inicial, aunque con riesgos asociados a vacancia o menor liquidez en la reventa. En cambio, en zonas consolidadas como Palermo, Belgrano o Núñez, la rentabilidad en alquiler es más baja —entre 4,5% y 5%—, pero el valor del inmueble suele apreciarse más en el tiempo.

La elección entre un monoambiente en zonas céntricas o un dos ambientes en barrios con menor oferta también marca diferencias.

En áreas como Microcentro, San Telmo o Congreso, los monoambientes pueden superar una rentabilidad del 6%, pero con mayor rotación de inquilinos. En tanto, los dos ambientes en barrios como Colegiales o Villa Urquiza muestran márgenes más moderados, pero con contratos más prolongados y menor vacancia.

El precio del metro cuadrado en CABA registró un aumento interanual del 6,12%, con subas destacadas en barrios como Núñez (+15,58%), Colegiales (+14,91%) y Chacarita (+12,10%). Estas zonas ganaron dinamismo por la reactivación de la demanda y una oferta acotada. En tanto, los barrios con precios más bajos podrían registrar subas más acotadas si la demanda no acompaña.

Otro factor que impulsa la recuperación es la mejora en la rentabilidad de los alquileres, que pasó de niveles inferiores al 3% a superar el 5% en varios barrios. Este cambio reposicionó a los inmuebles como una alternativa rentable para quienes buscan conservar valor en dólares y generar ingresos regulares.

Escenario

En el escenario actual, las decisiones de inversión no deben basarse solo en el valor del metro cuadrado, sino en variables como la demanda del tipo de unidad, la rotación de inquilinos y el potencial de revalorización. La vuelta de los créditos hipotecarios y una mayor estabilidad macroeconómica podrían ampliar el número de compradores, lo que aceleraría la recuperación del sector en los próximos meses.

El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de reactivación tras más de cinco años de caída sostenida. Si bien el incremento de precios en el último año fue moderado —entre 5% y 10% interanual, según distintas consultoras—, representa un cambio de tendencia luego de que entre agosto de 2018 y septiembre de 2023 los valores cayeran un 42% en el segmento de usados, según Reporte Inmobiliario.

“En barrios como Colegiales, Boedo y Villa Crespo, próximos a los corredores norte, los valores atractivos se deben, en parte, al efecto derrame de otras zonas más codiciadas”, señaló Germán Gómez Picasso, de esa plataforma.

El especialista indicó que un departamento de tres ambientes en Colegiales cotiza hoy a USD 1.649 por metro cuadrado, frente a USD 1.111 en Boedo y USD 1.354 en Villa Crespo. A pesar de la recuperación reciente, estos valores siguen por debajo del costo de reposición.

En paralelo, barrios como Parque Patricios y Barracas también muestran incrementos, impulsados por inversiones en infraestructura en el sur de la ciudad, especialmente en torno al Distrito Tecnológico. “Es posible encontrar propiedades accesibles aún tras los ajustes de precios, lo que representa un margen interesante para maximizar la inversión”, concluyó Gómez Picasso.