El mercado inmobiliario porteño atraviesa una fase de recuperación tras más de cinco años de baja en los precios. En febrero de 2025, el valor medio de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires subió 1,3% mensual y acumuló un incremento de 1,9% en el primer bimestre del año, según un informe de Zonaprop.

Este fenómeno ocurre luego de que los precios se redujeran hasta 42% en propiedades usadas y 35% en viviendas a estrenar. Desde finales de 2023, el mercado dejó de caer y comenzó a estabilizarse, con aumentos graduales que se consolidaron en 2024. La percepción de que los valores ya no bajarán, sumada a mejores condiciones de acceso al crédito, impulsó la demanda y contribuyó a la revalorización de diversas zonas.

En la comparación interanual, los precios subieron 8,1%, el mayor incremento desde noviembre de 2018. Con este nuevo avance, el valor medio del metro cuadrado se ubica en USD 2.370 en CABA, un 10,2% por encima del mínimo registrado en junio de 2023.

Los barrios con mayores subas

El informe de Zonaprop muestra que el 90% de los barrios relevados registra aumentos mensuales en febrero, mientras que el 96% presenta subas interanuales en el precio de los departamentos. Entre los que más se valorizaron se destacan Colegiales, Núñez, Villa Ortúzar, Coghlan y Parque Chas, todos con incrementos por encima del promedio.

En Núñez, el precio subió 15,6% anual, mientras que en Colegiales el alza alcanzó 14,9%. Villa Ortúzar registró un crecimiento de 14,3%, Coghlan 9,7% y Parque Chas 8,1%.

Leandro Molina, country manager de Argentina y Perú de QuintoAndar (quien tiene a Zonapro), explicó que la reactivación del mercado responde a varios factores. «El regreso del crédito hipotecario y la percepción de que los valores ya no bajarán incentivaron la demanda. El que compra ahora lo hace a valores históricamente bajos y sabe que paga menos que dentro de un año», sostuvo.

Molina señaló que, además del impacto del financiamiento, el blanqueo de capitales y el interés de inversores impulsaron la actividad. «Se observa un mayor dinamismo en propiedades de hasta 100.000 dólares, segmento que recuperó compradores tras años de caída», agregó.

Laura Lozano Farjat, de una inmobiliaria que opera en la zona norte de CABA, destacó que estos barrios se consolidaron como polos atractivos para familias jóvenes y parejas que buscan mudarse dentro de la ciudad. «La combinación de espacios verdes, conectividad con el transporte público y una creciente oferta gastronómica y cultural favoreció una revalorización sostenida», indicó.

En algunos casos, como Villa Ortúzar y Coghlan, la baja disponibilidad de unidades a la venta generó una mayor presión sobre los precios. «El interés por estas zonas aumentó, pero la oferta de propiedades sigue limitada, lo que impulsa las subas», agregó Lozano Farjat.

Precios según el tipo de propiedad

Un monoambiente tiene un precio medio de USD 104.280. Un departamento de dos ambientes se ubica en USD 125.427 y uno de tres ambientes en USD 172.723.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros, con un precio medio de USD 6.055 por metro cuadrado. Palermo (USD 3.289) y Núñez (USD 3.093) completan el podio.

En el otro extremo, Villa Lugano se posiciona como el barrio más económico, con un precio de USD 1.064 por metro cuadrado. Nueva Pompeya (USD 1.405) y Parque Avellaneda (USD 1.518) también figuran entre los más accesibles.

Recuperación en casas

El mercado de casas en CABA también muestra una recuperación, aunque de manera más moderada. El precio medio del metro cuadrado de casas subió 0,9% en febrero y acumuló un incremento de 1,4% en el primer bimestre. En la comparación interanual, la suba alcanza 5%, con un mayor impacto en propiedades de cinco o más ambientes.

La recuperación del mercado se refleja también en el nivel de actividad. En enero de 2025 se concretaron 3.645 escrituras en la Ciudad, lo que representa un incremento de 94% frente al mismo mes de 2024 y marca el mejor enero desde 2018. El 26% de estas operaciones se realizó con hipoteca bancaria, una herramienta que vuelve a ganar protagonismo en la reactivación del mercado.

Una casa con cuatro ambientes y 170 metros cuadrados se ubica en USD 288.566. En el caso de una propiedad de cinco ambientes y 260 metros cuadrados, el valor asciende a USD 467.414.

Palermo lidera el ranking de barrios con casas más caras, con un precio medio de USD 3.340 por metro cuadrado. Belgrano (USD 2.651) y Recoleta (USD 2.435) ocupan el segundo y tercer lugar, respectivamente.

En el segmento de casas económicas, Villa Soldati es el barrio con el valor más bajo, con un precio medio de USD 614 por metro cuadrado. Nueva Pompeya (USD 773) y La Boca (USD 874) completan el ranking de los más accesibles.

Perspectivas del mercado

Actualmente, hay más de 6.500 casas en venta en distintas zonas de la ciudad. La mejora en las condiciones de acceso al crédito y el interés por viviendas con espacios amplios y salida al exterior impulsan la demanda. Además, familias que postergaron la decisión de mudarse ahora buscan concretar la compra, lo que suma presión a un mercado con oferta acotada.

El mercado inmobiliario porteño mantiene una tendencia alcista, con precios que continúan recuperándose tras años de caída. La mayor demanda, el regreso del crédito y la falta de oferta en algunos barrios generan condiciones propicias para nuevas subas en los próximos meses.