La derrota del oficialismo en la provincia de Buenos Aires y la volatilidad financiera posterior marcaron un freno en el mercado inmobiliario. El corte de créditos hipotecarios por parte de los bancos y el salto del dólar dejaron en suspenso escrituras, tasaciones y proyectos.

La reacción fue inmediata. En la rueda cambiaria, el dólar “blue” se movió entre los $1.385 y los $1.420, con un pico a media mañana y cierre más abajo. Las acciones y bonos argentinos también registraron caídas. En este contexto, las entidades financieras aplicaron un endurecimiento de las condiciones crediticias y en muchos casos suspendieron las líneas hipotecarias.

Hipotecas en revisión

Hasta hace pocas semanas, los créditos hipotecarios representaban cerca del 20% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires. Ese canal de financiamiento resultaba clave porque, además de permitir el acceso a la vivienda, habilitaba operaciones encadenadas: la familia que compraba liberaba otra propiedad o el inversor que accedía a un préstamo generaba movimiento en el mercado de menor valor.

Hoy ese circuito se interrumpió. Según relató Sebastián Dbsie, de SD Propiedades, “los efectos del corte en los créditos ya se sienten. En muchas operaciones con préstamos preaprobados los bancos decidieron suspender el otorgamiento. Incluso los escribanos, que solían tener varias escrituras por día con crédito hipotecario, tendrán sus agendas vacías a partir de octubre, porque no les derivan nuevas carpetas”.

El arquitecto y consultor inmobiliario Alan Schachter advirtió que el impacto se reflejará con cierto rezago: “Si se corta el crédito hipotecario no veremos un efecto inmediato, pero sí dentro de cuatro a seis meses. La inercia sostiene al mercado un tiempo, pero si el fin del crédito se mantiene más allá de la coyuntura electoral, se apagará el nivel de operaciones”.

Tasas en alza

La suba de tasas refuerza la pausa. El Banco Macro llevó su tasa nominal anual cerca de 15% para hipotecas, mientras que Banco Galicia fijó en 11,5% las líneas vigentes. Con estos niveles, las cuotas se encarecieron y dejaron a muchas familias fuera del alcance del financiamiento.

Dbsie lo explicó con claridad: “Si desaparecen los créditos, bajará la demanda de quienes buscaban financiarse y, con una oferta todavía muy alta, los valores se irán estancando”.

Operaciones en suspenso

El mercado inmobiliario local pacta precios en dólares billete. Ante la volatilidad cambiaria, los compradores y vendedores prefieren esperar a que se estabilice la referencia. Marcelo Ghio, titular de Tasaciones Ghio perteneciente a LIKE y profesor universitario, describió la situación: “Cuando el dólar salta, las propiedades piden validar precio contra el nuevo tipo de cambio efectivo más alto o a esperar 48–96 horas para descubrir precio. No podemos decir que se caen operaciones, porque eso no lo estamos viendo, pero sí que algunos clientes vendedores quieren esperar para seguir adelante con escuchar ofertas”.

La consecuencia es que muchas operaciones quedan “en revisión”. Los llamados y consultas se mantienen, aunque con menor velocidad de concreción. Ghio agregó que, en su inmobiliaria, el resultado electoral fue “la peor noticia desde diciembre de 2023”, porque reinstaló la incertidumbre.

Impacto en escrituras y reservas

En julio se firmaron casi 1.400 escrituras en la Ciudad, un 519,1% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, la mayoría correspondía a acuerdos alcanzados antes de la elección bonaerense. La incógnita es qué sucederá en octubre, cuando se vea el verdadero pulso del mercado sin arrastre previo.

Los escribanos anticipan que, si no hay un horizonte más claro, las agendas quedarán vacías de operaciones con crédito hipotecario. Aun así, los pagos en efectivo podrían mantener cierta actividad, aunque con negociaciones más duras y descuentos de entre 10% y 15% hasta que el dólar encuentre rango.

Construcción

El freno también golpea a los desarrolladores. La ausencia de crédito hipotecario desactiva el financiamiento para la demanda y obliga a replantear proyectos. Para Dbsie, la alternativa puede ser el regreso de las ventas en pozo: “Para muchos, las únicas formas de comprar son a través de financiamiento bancario o en cuotas en un emprendimiento. Si desaparece el crédito, el pozo será la alternativa”.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, consideró que el impacto en ese segmento será limitado: “El resultado sería prácticamente neutro porque no se están financiando unidades nuevas. El crédito beneficiaría a los desarrolladores en un horizonte de tres a cuatro años, no ahora”.

De todos modos, las empresas ya comenzaron a frenar lanzamientos y a reforzar esquemas de financiación directa. Con planes en dólares más largos y cuotas en pesos atadas al índice de la construcción, buscan sostener ventas en un contexto más incierto.

Señales y expectativas

La incertidumbre domina la escena. Schachter señaló que los bancos tienen mejores instrumentos que los créditos hipotecarios para colocar liquidez: “Con la liquidez limitada y exceso de demanda, sumado al actual nivel de tasas, el negocio es otro. Si mueren los créditos y las elecciones no traen calma, las expectativas pasarán a ser 100% negativas, con baja de precios y de operaciones”.

Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, advirtió que el sector siempre fue un termómetro sensible a los vaivenes políticos y económicos. “Hoy el mercado está en un punto de inflexión. Mostraba señales de recuperación tras años de retrocesos, pero todo dependerá de que el gobierno logre sostenerse y dar previsibilidad. Si mantiene el rumbo, puede llegar un período de consolidación; si no, un nuevo ciclo de incertidumbre sería un golpe duro para un mercado que recién empezaba a recomponerse”, afirmó.

Ghio, en tanto, resumió los próximos pasos: “El mercado necesita tres condiciones para retomar la tendencia de mejora que traía el primer semestre: señales políticas claras, contención del dólar en un rango estable y reapertura de las hipotecas en términos más previsibles”.

Qué se vende y qué se alquila

Más allá del crédito, el mercado se ordena con un patrón definido: los departamentos usados, en buenas ubicaciones y bien tasados, continúan encontrando compradores. Las propiedades fuera de ese esquema permanecen inmovilizadas.

En paralelo, los alquileres mantienen una dinámica propia. La oferta se estabilizó en torno a 15.000 unidades y los valores se ubican levemente por encima de la inflación en contratos nuevos. Para un departamento de tres ambientes, los valores parten de $650.000 mensuales. La demanda sigue firme y el ruido político no modificó ese segmento.

Próximos días

Las expectativas están centradas en el corto plazo. Los operadores coinciden en que los próximos 15 días serán claves para definir si la volatilidad del dólar se contiene y si los bancos retoman la oferta de crédito. El escenario base es un período de siete a diez días de descubrimiento de precios, con menor volumen de operaciones, en particular en las que dependen del financiamiento.

Ghio lo sintetizó con una advertencia: “El mercado inmobiliario no se mueve tan rápido como el financiero. Necesita más tiempo y señales claras. Hasta entonces, las operaciones en efectivo seguirán activas, pero bajo un régimen de fuerte negociación”.