El último episodio de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, reunió a Diego Pisano, fundador y CEO de Garibaldi Desarrollos Inmobiliarios, y Martín Arrigo, fundador y CEO de Quinta Dimensión, para analizar cómo dar los primeros pasos en el negocio inmobiliario argentino. Ambos coincidieron en un punto central: se puede empezar con poco capital, pero no sin método, planificación y una red sólida.
La conversación se dio en un contexto donde la construcción atraviesa una reconfiguración marcada por los costos dolarizados, la apertura importadora y los plazos cada vez más extensos para la aprobación de proyectos. Según los especialistas, una obra estándar —desde el plano hasta la entrega— lleva alrededor de tres años, con un capital mínimo de entrada de USD 50.000.
El debate dejó definiciones prácticas sobre cómo armar equipo, elegir producto, gestionar riesgos y construir reputación en un mercado que opera con márgenes mínimos y alto nivel de informalidad. Ambos invitados coincidieron en que el mayor desafío para quien busca empezar no es conseguir el terreno, sino sostener el flujo de obra y cumplir con los compromisos asumidos frente a inversores y clientes.
“Lo primero es entender que este no es un negocio rápido”, planteó Pisano. “Es una industria que exige planificación, paciencia y mucha presencia. Podés empezar chico, con una refacción o un PH, pero tenés que conocer cada paso, desde el papel hasta la entrega de llaves”, agregó.
Arrigo apuntó que el sector premia la consistencia más que la velocidad: “Podés tener una buena idea o incluso capital, pero si no mostrás cumplimiento, la confianza se pierde enseguida. La credibilidad es el principal activo en este negocio”.
Primeros pasos: del aula a la obra
Tanto Pisano como Arrigo llegaron al real estate desde trayectorias distintas, pero convergen en una idea: el aprendizaje técnico y la experiencia de campo son inseparables.
Pisano se formó en administración y dio sus primeros pasos en operaciones de compraventa y refacciones chicas. Recordó: “Empezamos reciclando propiedades y entendiendo cómo se mueve el mercado. El salto a desarrollos fue una evolución natural”.
Arrigo, arquitecto de formación, destacó que la universidad brinda herramientas pero no la dinámica real del trabajo. “La obra te enseña lo que los planos no muestran: negociar con contratistas, resolver imprevistos, manejar tiempos y expectativas. Eso es lo que te vuelve desarrollador”, afirmó.
Ambos coincidieron en que el primer paso no es comprar, sino entender. “Antes de invertir, hay que caminar la zona, conocer los valores, los códigos, y saber quién construye alrededor. No es lo mismo levantar un PH en Colegiales que en San Martín”, ejemplificó Pisano.
Tiempos y burocracia: un año de planos, tres de proyecto completo
Uno de los mayores desafíos para los nuevos desarrolladores es la lentitud de los trámites. “Solo la aprobación de planos puede llevar entre ocho meses y un año”, señaló Arrigo. “Eso define todo el cronograma. Hay que incluirlo desde el principio en la proyección de costos.”
A ese tiempo se suman los meses de diseño, la preventa y la ejecución, lo que lleva a un promedio de tres años para una obra estándar. Pisano remarcó que la burocracia y la falta de digitalización encarecen los proyectos: “Cuando la aprobación demora, el costo financiero se multiplica. Y si la inflación acelera, perdés poder de obra aunque el dólar esté quieto”.
Ambos remarcaron la importancia de planificar con margen. “Si proyectás tres años, presupuestá tres años y medio. Siempre habrá imprevistos. Esa diferencia puede ser la ganancia o la pérdida del negocio”, explicó Pisano.
Capital y financiamiento: el umbral de entrada
El monto inicial para dar el salto ronda los USD 50.000, aunque depende del tipo de emprendimiento. Pisano sugirió comenzar con refacciones o pequeños conjuntos de PH, que demandan menos escala y permiten obtener experiencia y visibilidad. Señaló: “Podés entrar con poco si sabés dónde hacerlo y te aliás con gente de confianza”.
Arrigo destacó que el financiamiento privado y los fideicomisos siguen siendo las herramientas más accesibles: “La banca todavía no acompaña al desarrollador chico. Hay que armar estructuras de confianza, con roles claros y cuentas transparentes”.
Ambos alertaron sobre el error frecuente de subestimar el flujo de caja. “El negocio no se cae por falta de ventas, sino por falta de liquidez a mitad de obra”, dijo Pisano. “Hay que tener una reserva de al menos el 10% del costo total, porque siempre hay ajustes.”
Qué productos funcionan hoy
El mercado se segmentó y los desarrollos deben adaptarse a esa realidad. Pisano indicó que los PH y unidades pequeñas son el punto de entrada más lógico: “La inversión es menor, se pueden financiar por etapas y tienen buena salida tanto en venta como en alquiler”.
Arrigo agregó que los proyectos de escala media, con unidades funcionales y diseño eficiente, mantienen un público activo. “La demanda no desapareció; cambió el perfil del comprador. Hoy busca usabilidad, bajo mantenimiento y entrega segura”, explicó.
Ambos coincidieron en que la calidad constructiva se volvió un factor decisivo. “No hay margen para la improvisación. El comprador chequea materiales, detalles y antecedentes. Es la era del desarrollador transparente”, resumió Pisano.
Margen y disciplina de ejecución
El margen de rentabilidad promedio cayó entre 5 y 10 puntos porcentuales respecto a años anteriores, según Arrigo. “Antes había colchón para absorber desvíos; hoy cada punto cuenta. Hay que planificar cada etapa con precisión.”
Pisano detalló su esquema de control: “Dividimos el proyecto en tres ejes —técnico, comercial y financiero—, y los auditamos en paralelo. La ejecución se financia con la preventa, y cada desvío impacta directo en la rentabilidad”.
Ambos coincidieron en que la planificación comercial es tan importante como la constructiva: definir precios por etapa, anticipar momentos de preventa y controlar la exposición financiera son pasos tan técnicos como el cálculo estructural.
Confianza: el capital invisible
Más que ladrillos, el real estate argentino se construye sobre confianza. “La reputación vale más que el terreno”, afirmó Arrigo. “Si cumplís con tu palabra, los inversores te siguen al próximo proyecto”.
Pisano complementó: “No se trata solo de entregar una obra, sino de cómo lo hacés. Mostrar avances, explicar costos, atender reclamos. Eso genera continuidad”.
El modelo se apoya en la visibilidad: redes sociales, recorridos de obra y testimonios de compradores funcionan como prueba de credibilidad. “La confianza no se compra; se muestra”, resumió Miqueo.
Consejos para quien empieza
- Planificar todo el proceso, desde la compra del terreno hasta la entrega final.
- Arrancar con proyectos chicos: refacciones, PH o dúplex.
- Formar equipo con arquitectos, contadores y comercializadores experimentados.
- Evitar improvisar precios: definir costos y márgenes desde el inicio.
- Reservar liquidez equivalente al 10% del total para cubrir desvíos inevitables.
- Comunicar avances con transparencia y reportes periódicos.
- Capacitarse en normativa, contratos y gestión financiera.
El episodio cerró con una conclusión compartida: empezar en el mercado inmobiliario es posible, pero requiere método, criterio y constancia. Las oportunidades existen, pero la clave está en construir un camino sostenible, basado en la previsibilidad y no en el azar.
