En Argentina hay 2,1 millones de viviendas vacías y un déficit habitacional que afecta: cómo revertirlo

En los estudios de Ladrillo.Info, en el streaming conducido por Federico Miqueo, el responsable de comunicación de Hábitat para la Humanidad Argentina, Juan Juri, y el economista del CONICET y especialista en vivienda, Martín Grandes Kerlleñevich, abordaron en profundidad los problemas estructurales que enfrenta la Argentina para garantizar el acceso a una vivienda digna.

El intercambio incluyó diagnósticos, propuestas y datos duros sobre el déficit habitacional, alquileres, las limitaciones del crédito hipotecario, la falta de servicios básicos y el rol que deben cumplir las políticas públicas.

La conversación también giró hacia la problemática de los alquileres. Juri describió que muchas familias con capacidad de pago terminan en hoteles o inquilinatos debido a la falta de garantías o ingresos formales. Esta situación las expone a desalojos inmediatos y a la imposibilidad de proyectar a largo plazo. Desde su organización desarrollan proyectos de alquiler social, con requisitos adaptados a la realidad de los inquilinos informales y un acompañamiento social permanente para garantizar el cumplimiento de los pagos.

Grandes Kerlleñevich consideró que la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 (por el DNU de Javier Milei a fin de 2023) mejoró las condiciones para el segmento formal, pero no resolvió los problemas de asequibilidad. Señaló que los precios siguen altos en comparación con los ingresos y que la expansión de los alquileres temporarios, impulsada por el turismo y las plataformas digitales, contribuyó a encarecer la oferta tradicional.

El Censo de 2022 detectó 2,1 millones de viviendas vacías en el país. Las razones van desde la reticencia de los propietarios a alquilar bajo la normativa anterior hasta el uso de las propiedades para alquiler temporario. Para Grandes Kerlleñevich, más que enfocarse en la construcción masiva de nuevas unidades, la prioridad debería estar en mejorar las viviendas existentes y regularizar la tenencia de quienes viven en barrios populares o en asentamientos sin reconocimiento formal.

Ambos remarcaron la necesidad de articular al sector público y privado para diseñar soluciones integrales, generar condiciones que faciliten el acceso al crédito para sectores vulnerables y garantizar servicios básicos como agua, electricidad segura y saneamiento. Juri advirtió que la carencia de estos servicios no solo limita la calidad de vida, sino que provoca problemas de salud, riesgo de incendios y falta de horizonte de desarrollo para las familias.

Poca accesiblidad crediticia

Grandes Kerlleñevich señaló que, en el contexto actual, los créditos hipotecarios solo resultan accesibles para un segmento medio y alto de la población, compuesto por asalariados formales y cuentapropistas registrados. Remarcó que uno de los principales obstáculos es la ausencia de un seguro que cubra el descalce entre la variación del ingreso y la inflación. “Si se hubiera sancionado la ley que propusimos junto a otros legisladores, esa cobertura estaría disponible. Es un esquema simple: si el salario sube menos que la inflación, el seguro cubre la diferencia al momento de actualizar la cuota”, explicó. Este modelo, agregó, tuvo resultados positivos en países como México y Colombia durante los años noventa, cuando atravesaban procesos de estabilización económica.

El economista advirtió que la elevada inflación mensual, que se mantiene en torno al 2% o más, y la falta de estabilidad macroeconómica impiden que el mercado hipotecario se expanda. Según sus estimaciones, de los 6,2 millones de asalariados formales que hay en el país, solo un número reducido ajusta sus ingresos a la par o por encima de la inflación. Sumados algunos cuentapropistas, la cifra no superaría los tres millones de personas, lo que limita fuertemente la base potencial de tomadores de crédito.

Juri, por su parte, valoró el regreso de las líneas hipotecarias tras varios años de ausencia, pero advirtió que se trata de una herramienta destinada a un sector minoritario. Señaló que, si bien estos préstamos pueden reducir la presión sobre el mercado de alquiler, no alcanzan para revertir un déficit habitacional que se arrastra desde hace décadas. “Es un instrumento positivo, pero claramente insuficiente”, sostuvo.

Déficit cuantitativo o cualitativo

Ambos coincidieron en la necesidad de distinguir entre el déficit cuantitativo —falta de vivienda— y el déficit cualitativo —existencia de viviendas en malas condiciones—. Juri subrayó que la mayor parte del problema en Argentina es cualitativo, y está vinculado a la falta de acceso al suelo urbano, la expansión de barrios populares y la ausencia de infraestructura básica. Recordó que, según el Registro Nacional de Barrios Populares, la mitad de estos asentamientos se formó en los últimos 25 años y hoy alojan a alrededor de 5,5 millones de personas.

Grandes Kerlleñevich citó datos de la Encuesta Permanente de Hogares del segundo semestre de 2024 que muestran la magnitud del problema: el 51% de los hogares de los principales 31 aglomerados urbanos del país no accede a agua corriente, gas de red o cloacas. A nivel nacional, solo siete de cada diez personas cuentan con conexión a cloacas, pero con marcadas desigualdades regionales. En el conurbano bonaerense, más de la mitad de la población carece de este servicio y se ve obligada a utilizar pozos, con las consecuencias sanitarias que esto implica.

Sin Procrear: ¿un error del Gobierno?

En materia de políticas públicas, el economista cuestionó la eliminación del plan Procrear y la línea Microcréditos, que, según afirmó, tuvo resultados concretos en la conexión de viviendas a redes de gas y en la realización de mejoras habitacionales. Esta línea de financiamiento, recordó, respondía a una demanda potencial de dos millones de hogares identificada hace una década. Propuso recuperar esquemas mixtos, con participación de bancos públicos y privados y subsidios parciales que permitan alcanzar a sectores que el sistema financiero no atiende por su alta informalidad.

Juri alertó sobre las consecuencias de la disolución del Fondo de Integración Socio Urbana, que financiaba obras de infraestructura en barrios populares. Este programa, iniciado durante el gobierno de Mauricio Macri y continuado por la gestión de Alberto Fernández, fue desmantelado este año. A su juicio, la ausencia del Estado en estos territorios deja espacio a otros actores y posterga la resolución de una deuda histórica con millones de personas que viven en condiciones precarias.

En relación con el futuro del crédito hipotecario, Grandes Kerlleñevich identificó tres factores decisivos para su expansión: el desarrollo del mercado financiero y de capitales, la convergencia de la inflación a niveles internacionales y la recuperación del poder adquisitivo. También defendió la securitización de hipotecas, un mecanismo que permite transformar esos préstamos en instrumentos negociables en el mercado de capitales, generando liquidez para que los bancos puedan otorgar más créditos.

El cierre de la charla dejó en claro que, mientras persistan la informalidad laboral, la desigualdad en el acceso a servicios y la falta de políticas habitacionales sostenidas, el déficit habitacional seguirá siendo uno de los principales desafíos del país. Para Juri, “la necesidad es concreta, es real y existe en todo el territorio. Es muy difícil ocultarla”.

Grandes Kerlleñevich, en tanto, advirtió que no habrá un boom de créditos hipotecarios en el corto plazo sin estabilidad macroeconómica y sin un mercado de capitales capaz de canalizar recursos hacia las familias.