El streaming de Ladrillo.Info que se puede ver por Youtube, con la conducción de Federico Miqueo, reunió a Darío Rizzo, fundador de Alternativa Propiedades; Daniel Bryn, creador de Monitor Inmobiliario y de Zipcode; y Pablo Blay, director de ByT Argentina, para un intercambio centrado en los alquileres en Argentina. La charla recorrió precios, tiempos de contrato, perfil de la demanda y el mapa de barrios donde crece la ocupación.

Una pareja mira un contrato y calcula en dólares el presupuesto para un dos ambientes de 45–50 metros cuadrados en Caballito. El valor de lista ronda $800.000 mensuales en alquiler tradicional. El interrogante se repite entre propietarios e inquilinos: ¿tradicional, temporario o mediano plazo?

Precios y contratos

Bryn fijó la referencia de $800.000 para un dos ambientes de 45–50 m2 en Caballito bajo contrato tradicional. Rizzo agregó que el contraste con el amoblado no solo pasa por la tarifa, sino por la estructura de costos. En el esquema “paquete”, el propietario asume expensas y servicios con tope de consumo eléctrico y el inquilino obtiene previsibilidad en el gasto mensual. En el contrato tradicional, expensas e impuestos quedan por fuera del precio publicado y alteran la cuenta final.

Para el propietario, el paquete ordena expensas, ABL y agua y reduce morosidad. La desventaja es un precio de publicación que luce más alto. El desagregado de costos corrige esa percepción cuando se suman servicios e internet que, en el tradicional, paga el inquilino.

Quién alquila hoy

Blay recordó la “etapa de oro” del temporario entre 2004 y 2014 y describió el ciclo actual. Explicó que Argentina encarecida en dólares redujo el flujo turístico clásico. Cambió el público: menos estudiantes brasileños, más nómadas digitales y visitantes con motivaciones culturales o lazos afectivos. Bryn agregó que sube la demanda corporativa en segmentos premium y que un departamento en Puerto Madero rota en un día.

La base de visitantes también cambió. Buenos Aires pasó de 240.000 a 120.000 no residentes mensuales. La relación entre turistas y plazas (temporarios y hoteles) ronda cuatro a uno. El tráfico digital muestra alzas de consultas desde Estados Unidos y Europa y estadías más largas en unidades mejor equipadas.

Oferta y nuevas reglas

Bryn sostuvo que el DNU que derogó la Ley de Alquileres “liberó” el mercado: los avisos de tradicionales en CABA pasaron de 5.000 a 19.000 y los listados de Airbnb bajaron de 27.000 a 20.000. Parte del stock migró al mediano plazo amoblado para reducir vacancias.

La Ciudad exige desde este mes registrar alquileres menores a tres meses y cobrar una tasa diaria de USD 1,50 por persona extranjera mayor de 18 años. Los portales deben exhibir el número de registro. Blay señaló que la escala hasta 90 días no equipara con la lógica internacional, donde la hotelería compite con estadías de hasta 30 días. El tramo de uno a tres meses opera con otra dinámica y no reemplaza servicios de un hotel.

Amoblar como inversión y rentabilidad

Los tres dirigentes insistieron en que amoblar define tarifa, ocupación y cuidado de la unidad. Un equipamiento coherente con el uso, durable y fácil de reemplazar eleva la rentabilidad. El “rejunte” de muebles baja la percepción de calidad. En un dos ambientes de Caballito, amoblar puede requerir entre USD 5.000 y USD 8.000. Con ese estándar, la mejora de ingreso frente a una unidad vacía oscila entre 15% y 50%, sujeta a expensas, tipología y microzona.

Bryn ubicó hoy la renta del tradicional entre 5% y 6% anual, frente al 2% de la etapa con la ley derogada. En temporarios profesionalizados, la renta valida un rango de 8–9% anual con niveles de ocupación consistentes. Blay indicó que los tres ambientes superan en relación precio/m2 a los dos ambientes por menor oferta relativa. Rizzo explicó que el mercado acumuló monoambientes y 1 ambiente durante dos décadas, con escasez de unidades grandes. Esa escasez sostiene precio y ocupación.

La mitad de los Airbnb en CABA se concentra en Recoleta y Palermo. Núñez, Colegiales, Chacarita y Belgrano ganan terreno por universidades, conectividad y cercanía a hospitales. En bordes con tickets más bajos, la renta porcentual puede lucir más alta, aunque Bryn advirtió que la valorización a cinco años tiende a favorecer barrios consolidados.

Dólar, moneda de contrato y scoring

Miqueo planteó el efecto de un dólar estable sobre la moneda del contrato. Bryn descartó recetas únicas y priorizó el perfil del inquilino. Si cobra en dólares, un contrato en esa moneda ordena la relación. Si percibe ingresos en pesos, indexar por IPC o ICL puede cerrar mejor. El punto crítico pasa por evitar descalces que luego fuerzan renegociaciones.

El filtrado mejoró con el Veraz Inmobiliario, que asigna un score similar al de Estados Unidos y pesa más que recibos o garantías tradicionales. En los contratos de finalidad específica a mediano plazo, la cláusula de “segunda vivienda” y el domicilio real del inquilino acotan riesgos en un eventual desalojo.

Blay registró 10.000 contratos sin casos de ocupación. El sesgo a público con tarjeta de crédito como garantía eleva la barrera de entrada. Para el corto extremo de una o dos noches, el riesgo operativo sube y la recomendación es restringirlo.

Usado, refacción y microzonas

Blay sostuvo que hoy conviene el usado para reciclar en zonas con derrame de polos consolidados. Colegiales recibe impulso desde Belgrano, Chacarita desde Palermo, Saavedra y Coghlan desde Núñez.

Una refacción bien diseñada puede sumar entre 20% y 30% sobre el precio de compra. Con producto final por encima del estándar medio, la renta objetivo se ubica en 9–10%. En Palermo, el cuadrante cercano a la Universidad de Palermo (UP) y el eje Mario Bravo–Santa Fe–Córdoba conserva tickets de ingreso más bajos que Soho y tarifas comparables.

La competencia que ordena: crédito hipotecario

Bryn fijó una vara para el techo del alquiler: la cuota del crédito hipotecario. Cuando un UVA razonable se acerca al costo de alquilar, parte de la demanda migra a la compra.

El rebote del crédito ordena precios y ofrece salida a inquilinos con ingresos formales o en USD. La mesa recordó casos de 2017–2018 con amortización ya significativa y cuotas por debajo del equivalente de un alquiler actual.

Quién gana con el mediano plazo y consejos al inversor

La flexibilización del mercado impulsó el formato amoblado de mediano plazo. Rizzo observó una caída de oferta sin muebles y un aumento de contratos amoblados de largo plazo por menor desgaste y menos mudanzas. Bryn agregó que el paquete con servicios transfiere previsibilidad a inquilinos y ordena a propietarios; la actualización semestral o anual permite ajustar sin saltos. Blay destacó un dato reciente: en agosto, 62% de sus inquilinos fue argentino, en su mayoría jóvenes que priorizan movilidad antes que contratos de dos años.

Bryn recomendó validar producto y evitar promesas de “renta asegurada” sin respaldo. Pidió casos reales y papeles de operaciones cerradas. Advirtió sobre esquemas como los condoteles y sobrevaluaciones sin sustento. Rizzo resumió la tesis de base: el activo inmobiliario preserva valor y premia al que planifica. Blay subrayó oportunidad relativa: Buenos Aires mantiene valores en dólares por debajo de capitales comparables de la región y el stock de usados con potencial no es infinito.

Diferencias esenciales y consejo final

La mesa definió que la diferencia entre tradicional y temporario radica en el tiempo de contrato. Se trata del mismo producto con plazos distintos. De allí el rechazo a regulaciones que equiparen estadías de uno a tres meses con pernoctes de hotel. Para Blay, la frontera lógica con la hotelería está en 30 días. La escala a 90 días confunde objetivos y públicos.

Rizzo dejó una síntesis para propietarios e inversores: “Los ladrillos son los ladrillos y nunca pierden valor; la inversión a la larga da satisfacciones”.

Bryn concluyó: “Analicen dónde la van a poner; pidan casos reales y papeles”. Blay cerró con el foco en la ventana de oportunidad: “Buenos Aires sigue barata frente a pares de la región; el usado con potencial se termina”.