El precio de los usados gana terreno y amplía la brecha con los nuevos: se duplicó desde 2020

En el mercado inmobiliario porteño, los departamentos usados se afianzan como una alternativa cada vez más valorada frente a las unidades a estrenar. Según un relevamiento de Zonaprop, basado en avisos activos publicados por anunciantes, la diferencia de precio entre departamentos usados y a estrenar se duplicó en los últimos cinco años. En mayo de 2020, la brecha era del 12,85%, mientras que en mayo de 2025 alcanzó el 28,04%.

Esa variación representa un crecimiento del 118%, en línea con la tendencia que comenzó tras la caída de valores en el segmento usado y la posterior suba en los costos de construcción.

En mayo, el valor promedio del metro cuadrado usado alcanzó los 2.211 dólares, con una suba del 6% en doce meses. En paralelo, el m2 de las unidades a estrenar llegó a 2.831 dólares, lo que marca una brecha del 28,04%. Un año atrás, esa diferencia era de 25,44%, lo que indica un ensanchamiento de 3,6 puntos en apenas doce meses.

Para Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para Latinoamérica, «el mercado muestra señales positivas. En el último año, los precios subieron, aunque todavía permanecen por debajo de los valores históricos. Esto genera oportunidades para quienes buscan mudarse, incluso más allá del acceso al crédito hipotecario».

Usados: recuperación parcial y valores en retroceso

Desde marzo de 2019, el valor del metro cuadrado usado inició una trayectoria descendente. En comparación con mayo de 2020, los precios bajaron 15,12%, ubicándose hoy en niveles similares a los de julio de 2016. Esta depreciación, en un contexto de costos de construcción en alza, amplificó el atractivo de las unidades existentes.

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y autor del Radar Inmobiliario, confirmó que «los precios de cierre de las operaciones residenciales usadas subieron un 11,7% en lo que va de 2024, y la tendencia se mantiene. Los márgenes de negociación rondan el 6%, menores a los de 2019, lo que marca una dinámica sólida del mercado».

Achával también observó un fenómeno clave: «Pese al aumento de la demanda, la oferta no cae porque muchos inmuebles que se habían retirado del mercado están regresando en busca de condiciones más favorables de venta».

Nuevos: subas por costos y menor stock

En contraste con los valores deprimidos de los usados, los departamentos a estrenar muestran un cambio de tendencia desde octubre de 2023. En mayo de este año, el precio del m2 nuevo subió 8,55% interanual, aunque todavía se ubica 3,67% por debajo del pico de mayo de 2020.

El aumento de costos de construcción y la escasa oferta de desarrollos terminados explican buena parte de esta suba. El informe de Zonaprop consignó que en mayo el costo de construir creció 15,2% y desde octubre pasado acumula un alza del 126%.

Ese incremento presiona al alza los precios de los nuevos y limita la posibilidad de lanzar proyectos con valores atractivos. La menor elasticidad de la oferta se combina con una demanda más selectiva, lo que amplía la diferencia con los usados.

Qué se vende más y a qué precio

Molina explicó que las operaciones más frecuentes se concentran en propiedades por debajo de los 150.000 dólares, un rango que coincide con los valores que manejan quienes acceden a crédito hipotecario.

En cuanto a tipologías, los PH siguen entre las unidades más buscadas, y dentro de los departamentos, los tres ambientes lideran las preferencias. Esto se relaciona tanto con la demanda de vivienda permanente como con el regreso de familias al mercado formal.

El análisis de Achával aporta un dato adicional: los precios publicados subieron 8,5% interanual y ya acumulan 15 meses consecutivos de aumentos. Esta presión al alza se explica por una menor urgencia de venta, condiciones macroeconómicas más estables y una oferta todavía abultada. “Hoy hay casi 40.000 inmuebles más en venta que en el boom de los créditos UVA durante la presidencia de Macri”, indicó.

Crédito hipotecario y efecto multiplicador

Uno de los motores del repunte es el regreso de los créditos hipotecarios. Según datos de Radar Inmobiliario, en mayo el 22% de las escrituras en CABA se concretó con hipoteca. El número de operaciones formales con crédito se acercó a 1.200 en ese mes, lo que además activa un efecto de arrastre sobre otras compraventas encadenadas.

“El crédito genera mucho dinamismo. Hay un efecto multiplicador porque una operación con hipoteca suele destrabar otra. Y si la macroeconomía se sigue ordenando, es esperable que ese volumen aumente”, sostuvo Achával.

Molina coincidió en que el contexto influye: “La derogación de la Ley de Alquileres ayudó a reordenar los precios. Hoy, la búsqueda entre venta y alquiler se reparte de forma bastante equilibrada. Además, los salarios en dólares vienen subiendo y eso, históricamente, impulsó la actividad inmobiliaria”.

Zonas más caras y más accesibles

El informe también comparó valores de departamentos usados por barrio. Puerto Madero encabeza el ranking con 5.625 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo (3.138 dólares) y Núñez (2.927 dólares).

En el otro extremo, Villa Soldati presenta el precio más bajo, con 916 dólares por m2, seguido por Villa Lugano (1.009 dólares) y Nueva Pompeya (1.087 dólares). Esta dispersión de precios revela una oportunidad de segmentación tanto para compradores como para desarrolladores.

Perspectivas para el segundo semestre

De cara al segundo semestre, tanto Achával como Molina coinciden en que el contexto luce más favorable que el de años anteriores. La estabilización del tipo de cambio, la moderación de la inflación y la reactivación del crédito abren margen para una mayor dinámica.

“Hoy los compradores y vendedores están mejor alineados. Las expectativas son más racionales, y eso facilita los cierres. Si la macro acompaña, el segundo semestre debería sostener esta tendencia positiva”, concluyó Achával.