Desarrolladores frente a costos en alza y precios quietos: se achican márgenes, pero el ladrillo resiste

Con márgenes cada vez más ajustados, las desarrolladoras inmobiliarias enfrentan uno de los contextos más desafiantes de los últimos años. La suba del costo de construcción (un 69% más en dólares que en 2024), sumada a precios de venta que permanecen estancados, reduce el margen de maniobra de un negocio históricamente considerado sólido. En paralelo, la falta de herramientas modernas para gestionar obras de forma eficiente deja al descubierto una vulnerabilidad estructural: sin datos en tiempo real, previsibilidad ni trazabilidad, el riesgo se multiplica.

“El problema es que los costos subieron mucho, pero los precios no acompañaron el mismo ritmo”, advierte Bruno Lerer, Chief Commercial Officer de Lebane, una empresa de tecnología especializada en soluciones para el Real Estate.

Según sus estimaciones, hoy los presupuestos de obra presentan desviaciones de entre 35% y 50% respecto del costo real final, un margen que puede resultar determinante para la rentabilidad de cualquier proyecto.

Además del impacto de la inflación en materiales, mano de obra y logística, las desarrolladoras enfrentan un problema menos visible pero igual de serio: la escasa visibilidad financiera de los proyectos. “La mayoría no sabe bien cuánta plata tiene, cuánto va a terminar gastando o cuánto necesita para completar una obra. Hay poca información precisa y centralizada”, subraya Lerer.

Qué errores evitar

Los errores más comunes van desde pagos duplicados hasta demoras en cobranzas o certificaciones mal registradas. Según datos relevados por Lebane entre más de 150 desarrolladoras y constructoras, la ineficiencia operativa puede representar entre el 10% y el 15% del volumen total del negocio, lo que equivale a pérdidas de entre USD 1 y 3 millones por proyecto, según su escala.

Para Lerer, la clave está en un aspecto muchas veces subestimado: la gestión de la obra. “El que no sabe manejar bien la obra, pierde plata. Así de simple. El negocio está en la obra. Y si no tenés control real sobre el avance, los desvíos y los pagos, no llegás al final sin romper el Excel… y el balance”, sentencia.

En ese sentido, la falta de herramientas adecuadas agrava los problemas. Documentos sueltos, correos sin trazabilidad, versiones múltiples de un mismo presupuesto y ausencia de indicadores reales impiden un seguimiento certero del proceso.

Frente a eso, la tecnología se vuelve indispensable, no solo para ordenar sino para decidir. “Lo que viene es tener sistemas que te digan qué conviene hacer. Cuándo vender, dónde hay desvíos, cuánto flujo de caja vas a necesitar dentro de 90 días. Eso es lo que va a marcar la diferencia entre gestionar y pilotear”, sostiene Lerer.

Desafíos

Desde el interior del sector, los desarrolladores reconocen que los desafíos son múltiples y diarios. “Primero está la incertidumbre económica de la Argentina. Después el acceso al financiamiento, el tipo de cambio, los costos. Todo eso hace que tengamos que tomar decisiones todo el tiempo”, afirma Julián Genijovich, CEO de Urban Estate.

Para Genijovich, el desafío también pasa por asegurar proyectos sostenibles. “El costo de construcción está en niveles altos. Entonces, hay que poder comparar, buscar eficiencia, y sobre todo que los edificios puedan sostenerse en el tiempo. No sirve construir sin pensar en la durabilidad”, remarca.

Issel Kiperszmid, director de Dypsa, sostiene que el contexto requiere una mirada más profesional. “Con precios de venta que empiezan a recuperar terreno y un nivel de absorción aceptable —entre 5 y 7% mensual—, el problema pasa a ser la estructura de costos. Ahí es donde la tecnología y los procesos eficientes resultan indispensables”.

En su análisis, la aparición del crédito hipotecario volvió a dinamizar el mercado, pero modificó el perfil de los compradores. “Se redujo la proporción de inversores que compraban como refugio ante la inflación, y creció el peso de los usuarios reales, lo que exige ajustar el producto, los precios y la forma de vender”, explica Kiperszmid.

La necesidad de eficiencia interna gana peso frente al contexto. “La incorporación de tecnología permite reducir tiempos, mano de obra, desperdicios y errores. En un entorno competitivo y con mayor apertura, esa transformación no es optativa, es indispensable”, sostiene.

La tecnología también permite visualizar de forma anticipada los desvíos y ajustar decisiones en el momento justo. Genijovich subraya que “desde poder saber la base cero del proyecto hasta medir en tiempo real cuánto está costando, dónde hay desvíos o si se cumplió el cronograma, la tecnología nos permite ahorrar dinero y tomar decisiones basadas en datos”.

Igual hay resiliencia

En paralelo, mientras los márgenes se estrechan, la inversión en ladrillos mantiene su vigencia como refugio patrimonial. Damián Di Pace, periodista especializado en economía, observa que incluso en un escenario más previsible, muchas familias siguen optando por el ladrillo. “Es una inversión que trasciende lo económico. Representa estabilidad, seguridad y legado. Es tangible, duradera y se transmite entre generaciones”, define.

Esa mirada patrimonial de la inversión gana fuerza a medida que los hogares consolidan su situación. Cuando las urgencias ceden, la propiedad pasa a ser símbolo de construcción de futuro. Según un relevamiento del Blog de Educación Financiera de Naranja X, el 39% de los padres con capacidad de ahorro elige el ladrillo como primera opción de inversión, por encima de acciones, fondos comunes o criptomonedas.

Los datos también respaldan esta preferencia. Entre marzo de 2008 y marzo de 2025, el valor promedio del metro cuadrado en CABA creció de USD 1.487 a USD 2.362, con una tasa promedio anual del 3%. A pesar de las caídas entre 2018 y 2023, desde 2024 el mercado muestra signos de recuperación. La perspectiva para los próximos diez años, incluso en escenarios moderados, anticipa una revalorización significativa del capital invertido.

Además de la revalorización, el ladrillo ofrece otra ventaja clave: previsibilidad. A diferencia de activos más volátiles o abstractos, la propiedad conserva su valor en términos reales, permite alquiler, genera ingresos y acompaña el ciclo vital de las familias. Y en un país donde los cambios bruscos son moneda corriente, esa estabilidad tiene peso propio.

Invertir en una propiedad hoy requiere análisis, pero también visión. Si el valor promedio del metro cuadrado sigue creciendo a un ritmo conservador del 3% anual, una unidad tipo de 100 m2 que hoy cuesta USD 236.200 podría superar los USD 317.500 en una década. Elegir bien la zona, controlar el proceso constructivo y usar tecnología para gestionar son las tres claves para capitalizar ese crecimiento.

Los desarrolladores enfrentan hoy un doble desafío: mejorar su rentabilidad en contextos adversos y responder a una demanda más exigente. La tecnología ya no es solo una herramienta de apoyo: es un componente esencial del negocio. Y, mientras tanto, el ladrillo sigue firme, no por inercia, sino porque continúa cumpliendo con lo que promete: valor, resguardo y proyección.