De Villa 31 a «joya inmobiliaria»: entre la demolición, la urbanización y el debate por la tierra más cara de Retiro

La Villa 31, también llamada barrio Padre Mugica, volvió a quedar en el centro de la escena. Ubicada en Retiro, a metros de la terminal de trenes, el puerto y el Paseo del Bajo, es uno de los asentamientos más antiguos y visibles de la Ciudad de Buenos Aires. Allí viven más de 50.000 personas y, al mismo tiempo, se asienta sobre tierras con altísimo valor inmobiliario.

El tema fue analizado en Ladrillo.Info, el streaming conducido por Federico Miqueo que puede verse por YouTube. En el programa participaron el arquitecto Alejandro Csome, creador de Bauhasaurus, y el urbanista Sixto Cristiani, especialista en políticas de ciudad y candidato a diputado nacional por la provincia de Buenos Aires por el espacio Nuevos Aires. Desde miradas diferentes, ambos coincidieron en que discutir el futuro de la 31 implica pensar la desigualdad, la vivienda y el rol del Estado y del mercado inmobiliario.

Csome se hizo conocido por acercar la arquitectura a un público amplio, con un lenguaje accesible y humor crítico. Cristiani trabaja sobre integración socio-urbana, uso del suelo y desigualdad, y se ha pronunciado en debates políticos sobre vivienda y ciudad. En el intercambio, marcaron que la discusión no es demoler o conservar, sino cómo lograr que los habitantes de barrios populares accedan a condiciones dignas.

Reubicación o integración

Cristiani abrió el debate con un diagnóstico económico y social. Señaló que la baja de la inflación y el aumento de los costos en dólares frenaron la construcción, y que esa parálisis golpea con fuerza en los barrios populares, donde la obra es fuente de empleo. “Tenemos más desempleo y eso deriva en un ambiente más peligroso”, sostuvo.

Consultado sobre la posibilidad de relocalizar familias, fue tajante: “Ese paradigma es de la dictadura. El pobre afea la ciudad y hay que sacarlo del medio para liberar negocio inmobiliario. No puede ser la solución en democracia”.

Csome coincidió y aclaró que la 31, como muchas villas, no está integrada a la ciudad. “No entran ambulancias, no llegan servicios ni instituciones. La discusión debe ser cómo integrarlas, no cómo borrarlas”, planteó. Además recordó que en el país existen más de 4.000 barrios populares según el último censo. Dijo: “Hay miles de personas en condiciones habitacionales que no son dignas. El debate es más grande que la 31”.

Ambos recordaron experiencias pasadas de urbanización en la Ciudad. Hubo mesas de trabajo, leyes y proyectos arquitectónicos con distintos niveles de éxito. “Lo que no puede volver es la lógica de entregar dinero para que cada familia se arregle o demoler todo de una vez”, advirtió Csome.

Tierra, plusvalía y negocio inmobiliario

El valor de la tierra fue otro punto clave. La Villa 31 ocupa terrenos estratégicos de Retiro, muy próximos al puerto y a los accesos al centro porteño. Para algunos, eso la convierte en una “joya inmobiliaria”. Cristiani ironizó: “No sé quién quiere vivir en medio del Paseo del Bajo, al lado de las vías del tren, pero lo que sí está claro es que no se trata de mover 50.000 personas para abrir un negocio”.

Csome destacó que el Estado debe captar parte de la plusvalía que genera la planificación urbana y reinvertirla en infraestructura. “El mérito no es esperar sentado sobre un terreno. El mérito es producir y construir. Necesitamos que el suelo sea más barato para que la vivienda sea accesible”, señaló.

Cristiani agregó que el sector privado puede jugar un rol, siempre con reglas claras. Recordó experiencias internacionales: en Uruguay, Chile o Colombia se exige que una porción de las viviendas nuevas se destine a uso social. En el Reino Unido, los permisos de construcción se negocian con los municipios y deben incluir una cuota de vivienda asequible. Explicó: “No hace falta que todo lo resuelva el Estado. Se pueden articular políticas para producir barrios heterogéneos”.

Csome coincidió y planteó la necesidad de articular plusvalía con políticas públicas. “Podés llamar a las principales desarrolladoras y acordar que de los metros que construyan, un porcentaje sea vivienda social. Se negocian incentivos, se baja el IVA o se distribuye parte de la plusvalía. Eso ya funciona en muchos países y podría aplicarse acá”, comentó.

Racismo, prejuicios y política a largo plazo

El urbanista también señaló los prejuicios que enfrentan los habitantes de la 31. Afirmó: “Se celebra ser nieto de inmigrantes europeos, pero se cuestiona al inmigrante peruano o boliviano. Eso es racismo y aporofobia. Lo que molesta no es que sea inmigrante, sino que sea pobre”.

Csome reforzó el argumento al destacar que en la 31 existe una matriz productiva activa: emprendimientos, comercios y oficios. “No se puede mirar solo el valor de los lotes. Allí hay una comunidad que trabaja, que genera economía. Es miope pensar que todo se mide en Excel”, advirtió.

Ambos remarcaron la necesidad de políticas de largo plazo. Csome dijo: “El error es pensar que se puede resolver en una gestión de cuatro años. Urbanizar lleva al menos una década, censar, escuchar a los vecinos y dar respuestas. Hace falta una política de Estado”.

Cristiani recordó que en la Argentina existió consenso político sobre la integración socio-urbana, con leyes votadas en distintos gobiernos. “Ese acuerdo se interrumpió en los últimos años. Lo que necesitamos es continuidad y un plan de 15 años, más allá de quién gobierne”, subrayó.

Una conclusión abierta

El debate concluyó con una reflexión que sintetizó el desafío. Cristiani sostuvo: “Nos debería dar vergüenza que un chico nazca en la Ciudad y tenga bacterias en el agua. No podemos culparlo por dónde nació. La política urbana tiene que partir de esa empatía”.