En un contexto en el que las opciones de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) superan las 100.000 unidades (entre departamentos, PH y casas en venta), la competencia en el mercado inmobiliario es cada vez más feroz. Esto convierte a los detalles en elementos clave para cerrar una compra exitosa.

Según Sebastián Sacca, CEO de Sacca Real Estate, ciertos ítems se destacan como los más valorados por los compradores, mientras que otros son considerados temidos y representan potenciales desventajas.

Al momento de tasar una propiedad, la evaluación de estos aspectos puede ser crucial para determinar el valor real del inmueble. Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todos los ítems son relevantes de igual manera para todos los compradores. Las preferencias varían según el tipo de propiedad, el perfil del comprador y la ubicación del inmueble.

Por ejemplo, los compradores de propiedades de mayor ticket valoran ciertos aspectos, como la orientación o la vista, de manera más significativa que aquellos interesados en propiedades de menor precio. A continuación, se detallan los factores más relevantes en esta decisión de compra.

Ítems más valorados por los compradores

1. Buena luminosidad
La luz natural es uno de los aspectos más apreciados por los compradores. Los departamentos ubicados en torres suelen ser los más demandados, ya que garantizan ambientes luminosos durante la mayor parte del día. Por el contrario, los departamentos en planta baja o en primeros pisos, que suelen ser más oscuros, tienden a demorarse más en venderse.

2. Silencio y tranquilidad
La necesidad de silencio es otra prioridad, sobre todo en un mundo donde el trabajo remoto se ha incrementado. Las propiedades ubicadas en contrafrentes o en pisos altos son especialmente solicitadas por quienes valoran la paz y tranquilidad. En tanto, aquellos departamentos situados sobre avenidas ruidosas pueden generar desconfianza en los compradores, que buscan un espacio adecuado para descansar o trabajar.

3. Calidad constructiva
La solidez de la construcción es un factor determinante para quienes buscan resguardar su inversión a largo plazo. Las propiedades en edificios con materiales duraderos y acabados de alta calidad suelen generar una mayor confianza, ya que los compradores consideran que tienen una mayor estabilidad a lo largo del tiempo.

4. Vista abierta
La vista es otro ítem que puede hacer la diferencia. Muchos compradores están dispuestos a renunciar a algunas características, como el tamaño o la ubicación, si pueden obtener una buena vista. Las vistas abiertas hacia espacios verdes o incluso hacia el río son especialmente valoradas, ya que ofrecen una sensación de amplitud y mayor calidad de vida.

5. Orientación
El valor de la orientación de la propiedad también es un factor crucial. Las más buscadas son las orientadas hacia el noreste, este y norte, ya que permiten disfrutar de luz natural durante todo el día y sol por la mañana. Para quienes prefieren el sol de la tarde, las propiedades orientadas hacia el oeste también son una opción deseada.

6. Barrio seguro
La seguridad sigue siendo un ítem innegociable, especialmente para las familias con niños pequeños o personas mayores. Las propiedades en barrios tranquilos y seguros se prefieren por encima de aquellas situadas en zonas más conflictivas, ya que ofrecen mayor protección y calidad de vida.

7. Dormitorios amplios
El tamaño de los dormitorios ha cobrado más relevancia, especialmente para familias numerosas. En un contexto económico donde las personas deben ajustarse a presupuestos más estrictos, los compradores se conforman con menos espacio, pero priorizan tener habitaciones amplias para sus hijos. El número de dormitorios también es un factor importante, aunque en algunos casos los compradores optan por dormitorios compartidos para no superar el presupuesto.

8. Cercanía a medios de transporte
La accesibilidad es un punto a tener en cuenta, sobre todo para las familias con hijos adolescentes o aquellos que no poseen vehículo propio. Contar con múltiples opciones de transporte público cerca de la propiedad es un valor agregado, ya que facilita la movilidad y reduce la dependencia del automóvil.

Ítems temidos por los compradores

1. Humedad, filtraciones y rajaduras
Sin lugar a dudas, la humedad, las filtraciones y las rajaduras son los aspectos más temidos por los compradores. Estos problemas estructurales no solo afectan la estética de la propiedad, sino que también pueden generar gastos inesperados y problemas de salud para los ocupantes. Los compradores desconfían de propiedades que puedan presentar estos problemas, ya que, en muchos casos, estos son recurrentes y costosos de reparar.

2. Último piso
El último piso de un edificio también genera temor. Si bien las vistas desde los pisos superiores pueden ser atractivas, los departamentos en este nivel suelen estar más expuestos a problemas de humedad y filtraciones. Además, si en la parte superior del edificio se encuentra la piscina o un salón de usos múltiples (SUM), el ruido y las vibraciones pueden convertirse en un inconveniente. Esto puede hacer que las propiedades en el último piso sean más difíciles de vender.

3. Obras en cercanías
La presencia de obras en la misma cuadra o manzana es un factor disuasivo para muchos compradores. Nadie quiere convivir con ruidos y polvo durante años, lo que puede generar una gran frustración en los propietarios. Las obras en la vecindad también pueden bloquear accesos y generar inconvenientes logísticos, lo que disminuye la percepción de valor de la propiedad.

4. Futuras edificaciones
La posibilidad de que se construyan nuevos edificios cerca de la propiedad también puede hacer desistir a los compradores. Las futuras edificaciones pueden afectar la vista y, en algunos casos, oscurecer el departamento. La perspectiva de perder estas características es un temor común entre quienes buscan una propiedad con una buena orientación o una vista privilegiada.

5. Escuelas linderas
Las propiedades cercanas a escuelas también suelen generar dudas entre los compradores. Si bien la cercanía a un centro educativo puede ser una ventaja para algunas familias, el ruido y el congestionamiento vehicular durante los horarios de entrada y salida pueden resultar incómodos para quienes buscan tranquilidad.

6. Espacio guardacoche limitado
Otro ítem que puede desanimar a los compradores es la falta de un espacio de estacionamiento propio. La dificultad para encontrar una cochera fija o la necesidad de dejar las llaves de un vehículo a otros propietarios del edificio puede generar inconvenientes. Este tipo de restricciones es especialmente temido por quienes dependen de su automóvil para movilizarse.

Ítems según el caso

1. Encargado y seguridad 24 hs
La seguridad 24 horas es un ítem que suele ser valorado por compradores de propiedades de alto valor. Para ellos, contar con un encargado y vigilancia constante puede ser una prioridad, aunque esto incrementa las expensas mensuales. En cambio, los compradores de propiedades de ticket bajo no suelen estar dispuestos a afrontar estos costos adicionales.

2. Expensas bajas
Las expensas son un factor determinante, especialmente para quienes buscan propiedades de bajo costo. Los compradores con presupuestos más ajustados prefieren que las expensas sean bajas, ya que esto impacta directamente en el costo total de la propiedad. Sin embargo, este ítem no suele ser relevante para quienes buscan propiedades de alto valor.

3. Dependencia de servicio
En ciertos casos, la existencia de una dependencia de servicio puede ser vista como un beneficio, especialmente si se va a utilizar ese espacio para algún propósito específico, como oficina o cuarto extra. Sin embargo, en muchos casos, este espacio no es necesario, lo que puede generar un inconveniente si el costo de la propiedad es elevado.

Consejos para una compra segura

Natalia Haber, broker de Sacca Real Estate, ofrece algunos consejos clave para quienes están pensando en comprar una propiedad. Entre ellos, destaca la importancia de desconfiar de propiedades recién pintadas, ya que esto podría estar ocultando problemas de humedad o filtraciones.

Además, recomienda pedir siempre el detalle de expensas de los últimos tres meses para verificar la evolución de los gastos y posibles deudas o juicios. Otra recomendación importante es no tomar una decisión en una sola visita y, en cambio, volver a recorrer la propiedad en diferentes momentos del día.

También sugiere inspeccionar cada rincón de la vivienda, abriendo placares y verificando el funcionamiento de todos los sistemas y equipos, como la presión de agua, la calefacción y el aire acondicionado.

Sobre la valorización

El experto inmobiliario Lisandro Cuello también recomienda que los compradores evalúen siempre el potencial de valorización de la propiedad. Según Cuello, es importante considerar el crecimiento de la zona en la que se ubica el inmueble, ya que barrios en expansión pueden ofrecer un buen retorno de inversión a largo plazo.

Sobre todo en un momento en donde en la mayoría de los barrios porteños se apreciaron las propieades hasta un 10% promedio.

Además, sugiere investigar los planes urbanos de la ciudad, como nuevas obras de infraestructura, que puedan mejorar la accesibilidad y el atractivo de la zona en los próximos años.

Por otro lado, Cuello destaca la relevancia de verificar el estado de los servicios y las instalaciones comunes, especialmente en edificios. Las propiedades en edificios antiguos pueden presentar problemas ocultos en las instalaciones eléctricas, de gas o de agua. Aconseja contratar a un profesional para una inspección técnica antes de realizar la compra, lo que puede prevenir gastos imprevistos y asegurar que la propiedad cumpla con los estándares de seguridad y funcionalidad.

En resumen, la compra de una propiedad es una decisión compleja que implica evaluar una gran cantidad de factores. Para lograr una inversión exitosa, es fundamental tener en cuenta tanto los ítems que más valoran los compradores como aquellos que temen. Siguiendo estos consejos y considerando las características clave, los compradores pueden tomar decisiones informadas y seguras.