En el estudio de Ladrillo.Info, el streaming que marca agenda en el sector inmobiliario, Federico Miqueo entrevistó a Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano. Ex secretario de Planeamiento Territorial, Álvarez de Celis explicó con precisión la magnitud del déficit habitacional argentino y cuestionó la falta de políticas públicas estructurales para revertir un problema que definió como “una bomba que ya explotó”.

Según detalló, en Argentina se necesitan 1,5 millones de viviendas nuevas para resolver el déficit habitacional cuantitativo, es decir, la falta concreta de viviendas. A esa cifra se suman otras 2 millones de unidades con problemas estructurales, desde filtraciones hasta carencias de infraestructura básica como cloacas, agua o transporte público.

“Algunos hogares necesitan una vivienda nueva. Otros requieren mejoras urgentes. Ambos forman parte del mismo problema: el acceso a un hábitat digno”, explicó.

El último Censo de 2022 reflejó que, si bien el déficit no aumentó, tampoco se redujo. La cantidad de viviendas construidas acompañó el crecimiento de la población, pero se modificó la composición familiar. Señaló: “Hoy hay más personas viviendo solas. En los años 80, el promedio era de cuatro personas por familia. Hoy bajó a menos de dos. Eso implica que, para la misma cantidad de habitantes, se necesitan muchas más viviendas”, señaló.

En la Ciudad de Buenos Aires, ese fenómeno impactó de lleno. Según datos relevados por la Fundación Tejido Urbano, en la Comuna 9 —que incluye barrios como Palermo— el 40% de los hogares está compuesto por una sola persona. En paralelo, el consumo de superficie por habitante se duplicó. Indicó: “Pasamos de 23 m2 por persona en 1980 a casi 60 m2. Esto obliga a construir más, incluso si la población se mantiene estable”.

Expansión sin planificar bien

Álvarez de Celis también puso el foco en la expansión urbana sin planificación. En el informe anual que realiza la Fundación, se identificó que la mancha urbana crece al doble de velocidad que la población. Esto ocurre porque el mercado promueve la conversión de suelo rural en suelo urbano para capturar rentabilidad.

“El suelo rural más caro de Argentina vale menos que el urbano más barato. Esa presión del mercado expande la ciudad y genera problemas ambientales, urbanos y de infraestructura”, advirtió.

El caso de Villa La Angostura ilustra esa tensión. Durante la pandemia, el crecimiento demográfico de esa ciudad patagónica se disparó por la llegada de nuevos residentes con altos ingresos. Detalló: “La gente que ya vivía ahí quedó desplazada. Un médico que llega de Neuquén no puede pagar un alquiler. Se instaló una lógica de segunda residencia, pero sin servicios ni planificación. La infraestructura no acompaña”.

Esa lógica, según el entrevistado, se replica en gran parte del país. La demanda por vivir en zonas con calidad ambiental o cercanía a servicios no se corresponde con políticas de desarrollo territorial. “Queremos vivir en el campo con servicios urbanos. Eso es inviable. O se paga carísimo o no ocurre. El Estado debería ordenar ese crecimiento, pero no lo hace”, sostuvo.

Rol estatal en vivienda

Sobre el rol del Estado, Álvarez de Celis fue enfático. “Los municipios históricamente no planificaron. Loteaban, aprobaban planos y dejaban que la sociedad de fomento se organizara. El Estado apareció tarde o no apareció”, afirmó. La falta de previsión afecta incluso a las áreas con alta densidad. “En zonas como Caballito, se colocó una red cloacal para la población existente. Después se construyeron edificios sin prever ese aumento. Hoy el sistema está saturado”, explicó.

El crédito hipotecario apareció como una de las herramientas más necesarias para encarar una solución estructural. Según estudios de Tejido Urbano, el 50% de los argentinos percibe ingresos por encima de $2.400.000 mensuales. Con ese nivel, una parte significativa podría acceder a créditos hipotecarios de hasta $80.000. Alertó: “Dentro de ese segmento, la mitad no tiene vivienda. Eso implica que uno de cada cuatro argentinos podría calificar y aún no tiene casa propia”.

En ese contexto, Álvarez de Celis cuestionó el enfoque actual. “El Estado construye 10.000 viviendas por año. En Misiones, el distrito que más avanzó, se levantaron solo 500. Eso no alcanza. Es una foto para el gobernador, pero no mueve la aguja”, dijo. Además, criticó la lógica de entregar casas terminadas sin escalabilidad. “Hace 60 años que entregamos viviendas de 52 m2 con llave en mano. Eso sirve para muy pocos y deja afuera a casi todos”, subrayó.

Entre las alternativas, mencionó políticas de alquiler social, créditos con respaldo estatal y modelos cooperativos. Destacó: “En Buenos Aires funcionó la Ley 341, que permitió construir viviendas mediante cooperativas a costos razonables. También en Trenque Lauquen, donde hace dos décadas el municipio compró suelo, lo vendió a bajo precio y lo destinó a desarrolladores. Hoy no tienen déficit habitacional”.

Mercado inmobiliario y ausencia de política pública

Respecto al rol del mercado, sostuvo que el sistema actual solo produce vivienda de alta gama. “En Argentina solo se construyen Mercedes-Benz. Pero podría haber una gama más amplia. Se podrían levantar viviendas de menor costo, con márgenes razonables. El problema es que la escasez genera valor y ahí entra la lógica especulativa”, expresó.

También cuestionó la ausencia del tema en la agenda política. “En el último debate presidencial, solo un candidato mencionó la palabra vivienda. El resto la omitió. La política no se hace cargo porque no tiene respuestas. Si se maneja solo con el presupuesto anual, nunca va a alcanzar”, señaló.

El problema se agrava en la vejez. Según Tejido Urbano, el 95% de los adultos mayores que alquilan recibe ayuda económica o debe seguir trabajando. “Hace 30 años, no existía el jubilado sin casa. Hoy es una realidad. En CABA, solo el 15% de los mayores es propietario. Si seguimos así, en 20 años ese número se va a duplicar. No es sustentable”, alertó.

Sobre la percepción de las nuevas generaciones, rechazó la idea de que los jóvenes ya no quieren comprar. “Muchos no lo piensan porque lo ven inalcanzable. Pero cuando aparece la opción, la toman. Los créditos actuales tienen mayoría de postulantes jóvenes”, afirmó. También remarcó que la propiedad sigue teniendo un valor cultural fuerte. “En países como el nuestro, sigue siendo un articulador familiar. No hay un cambio tan profundo como se dice”, afirmó.

Para cerrar, subrayó que la solución no depende solo del Estado. Concluyó: “La vivienda tiene que estar en agenda. Y no solo por parte de la política. La sociedad también debe exigirlo. Hay muchas oportunidades. Solo falta decisión para aprovecharlas”.