Los alquileres en el Gran Buenos Aires mantienen la tendencia alcista y ya vuelven cada vez más difícil encontrar un departamento de dos ambientes por menos de $600.000 mensuales. De acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop, los valores acumulan incrementos superiores al 10% en lo que va de 2026, mientras que el acceso a un contrato continúa condicionado por el costo inicial, las expensas y los requisitos que exigen muchos propietarios.

El informe muestra que GBA norte lidera los aumentos de este año, con una suba acumulada del 11,3%, mientras que GBA sur y GBA oeste registran incrementos del 10,6%. Los valores evolucionan por debajo de la inflación acumulada, aunque mantienen una presión constante sobre el presupuesto de los inquilinos.

Cuánto cuesta alquilar en el Gran Buenos Aires

Los alquileres mantienen una tendencia alcista en todo el conurbano. El relevamiento de Zonaprop muestra que en ninguna de las tres regiones el valor promedio de un departamento de dos ambientes baja de los $620.000, mientras que en GBA norte ya supera los $800.000 mensuales.

Valores promedio de alquiler

GBA Sur

• Dos ambientes: $621.578 por mes.
• Tres ambientes: $847.003 por mes.
• Variación mensual: 1,1%.
• Aumento acumulado en 2026: 10,6%.

GBA Oeste

• Dos ambientes: $632.324 por mes.
• Tres ambientes: $819.196 por mes.
• Variación mensual: 1,8%.
• Aumento acumulado en 2026: 10,6%.

GBA Norte

• Dos ambientes: $800.743 por mes.
• Tres ambientes: $1.123.226 por mes.
• Variación mensual: 1,8%.
• Aumento acumulado en 2026: 11,3%.

Donde están los alquileres más altos

GBA norte continúa como la zona más cara para alquilar dentro del Gran Buenos Aires. El valor medio de un departamento de dos ambientes alcanza los $800.743 mensuales y un tres ambientes supera el millón de pesos.

Dentro de esa región, Vicente López lidera el ranking con un promedio de $984.009 para un dos ambientes. En el otro extremo aparece José C. Paz Centro, donde el mismo tipo de unidad promedia $503.500 mensuales.

En GBA sur, Canning conserva el primer puesto entre los barrios con los alquileres más altos. Un departamento de dos ambientes cuesta, en promedio, $800.175 por mes.

La oferta más económica de la zona corresponde a Tristán Suárez, con un promedio de $480.025 mensuales.

En GBA oeste, Sáenz Peña continúa como el barrio más caro, con un alquiler promedio de $755.715 para un dos ambientes. Libertad registra el menor valor, con un promedio de $426.934 mensuales.

Las expensas agravan el esfuerzo económico

Al valor del alquiler se suman las expensas, el depósito, la garantía y otros gastos de ingreso al contrato, un escenario que eleva el desembolso inicial y exige ingresos cada vez más altos para acceder a una vivienda.

A ese esfuerzo económico se suman las expensas, por lo que especialistas recomiendan solicitar las últimas liquidaciones antes de firmar (según la plataforma ConsorcioAbierto, promedian en $230.000 al mes). No sólo conviene conocer el monto del último mes, sino también verificar si existen expensas extraordinarias por obras, deudas del consorcio o aumentos previstos que puedan modificar el costo real de la vivienda durante el contrato.

“Los aumentos mensuales empiezan a mostrar una desaceleración respecto de los niveles que vimos en los últimos años, aunque las expensas siguen sostenidas sobre una estructura de costos alta y difícil de ajustar en el corto plazo”, señaló Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.  

Las expensas continúan creciendo por encima de la inflación mensual porque gran parte del gasto está asociado al funcionamiento diario de los edificios, especialmente salarios, mantenimiento y servicios. Laiuppa agregó: En paralelo, empieza a crecer otra discusión dentro de los edificios: cómo usar la tecnología para volver más eficiente la operación cotidiana y evitar costos innecesarios. La inteligencia artificial ya permite detectar desvíos, ordenar información y anticipar problemas de mantenimiento o consumo antes de que terminen impactando más fuerte en la expensa”.

Además del valor mensual, desde el mercado inmobiliario del GBA advierten que el principal obstáculo aparece antes de firmar el contrato. En la provincia de Buenos Aires, el inquilino debe afrontar el depósito, el alquiler por adelantado, el seguro de caución cuando no cuenta con una garantía aceptada por el propietario, la comisión inmobiliaria y las expensas, que en muchos casos elevan de manera significativa el desembolso inicial. A eso se suma la mudanza y otros gastos administrativos.

Los especialistas recomiendan solicitar las últimas liquidaciones para conocer su evolución, verificar si existen aumentos extraordinarios previstos y diferenciar entre expensas ordinarias y extraordinarias, ya que estas últimas suelen financiar obras o reparaciones del edificio. También resulta clave revisar cómo se actualizará el alquiler, qué servicios corresponden a cada parte y en qué condiciones se devolverá el depósito al finalizar el contrato.

Fuerte erogación inicial

En la provincia de Buenos Aires, el acceso a un contrato exige mucho más que afrontar el alquiler mensual. Para un departamento de dos ambientes con un valor de $700.000, el ingreso demanda alrededor de $3.276.000 cuando el inquilino necesita un seguro de caución. Ese monto contempla dos meses de depósito ($1.400.000), un mes de adelanto ($700.000), el seguro de caución (unos $840.000) y la comisión inmobiliaria (cerca de $336.000), sin incluir la mudanza. Si presenta una garantía aceptada por el propietario, el desembolso baja hasta $2.436.000, más el costo del traslado.

Mariana López, de Galeazzi Servicios Inmobiliarios, sostuvo que en el conurbano bonaerense el acceso al alquiler continúa condicionado por el costo de ingreso, pese a que existe una mayor predisposición de algunos propietarios para negociar determinadas condiciones.

Explicó: «Muchos inquilinos califican para afrontar el alquiler mensual, pero no logran reunir en poco tiempo todo el dinero que exige el ingreso al contrato, una situación que demora o directamente frustra numerosas operaciones».

La especialista agregó que comparar distintas zonas, analizar el monto de las expensas y revisar cada cláusula antes de firmar puede representar un ahorro importante durante toda la vigencia del contrato. Amplió: «Hoy no alcanza con mirar el precio publicado. El costo real del alquiler incluye las expensas, los gastos de ingreso y las condiciones pactadas entre las partes. Evaluar todo ese conjunto permite tomar una decisión mucho más conveniente».