San Juan quedó en el centro de uno de los procesos económicos más importantes de la Argentina. El avance de grandes proyectos de cobre, junto con la puesta en marcha del Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), colocó a la provincia entre los principales destinos de capitales para los próximos años. Ese escenario no solo promete un fuerte impulso para la minería, sino también un efecto multiplicador sobre la construcción y el mercado inmobiliario, donde ya aparecen expectativas de una demanda capaz de modificar el mapa urbano y productivo.

El RIGI, incorporado a la Ley Bases, ofrece beneficios fiscales, cambiarios y aduaneros para inversiones superiores a los USD 200 millones, además de estabilidad normativa durante 30 años. El objetivo consiste en atraer proyectos de gran escala que impulsen sectores estratégicos de la economía. Entre ellos sobresale la minería, actividad que encuentra en San Juan uno de los mayores potenciales del país gracias a los importantes yacimientos de cobre que concentran el interés de compañías internacionales.

Ese movimiento trasciende la actividad minera. La llegada de empresas, contratistas, ejecutivos, técnicos y trabajadores también requiere viviendas, oficinas, depósitos, parques logísticos, hoteles, locales comerciales y nuevos emprendimientos inmobiliarios. Para numerosos especialistas, San Juan tiene la oportunidad de renovar parte de su parque inmobiliario, ampliar la oferta habitacional y acompañar un proceso de crecimiento económico que podría extenderse durante varios años.

A diferencia de otros ciclos productivos, la minería demanda infraestructura permanente. Las compañías necesitan espacios para oficinas administrativas, centros logísticos, bases operativas, alojamientos temporarios y viviendas para personal jerárquico y trabajadores con sistemas de rotación. Esa realidad abre oportunidades tanto para desarrolladores como para propietarios e inversores que busquen posicionarse antes de que la demanda alcance su punto máximo.

Al mismo tiempo, la provincia suma otro atractivo. Sus paisajes naturales y el crecimiento del turismo fortalecen el interés por nuevos emprendimientos.

Lugares como el Parque Provincial Ischigualasto (Valle de la Luna), el Dique de Ullum, el Parque Nacional El Leoncito, la Ruta del Vino y los circuitos de montaña consolidan a San Juan como un destino cada vez más elegido para escapadas, turismo de aventura y enoturismo. Ese escenario también impulsa proyectos hoteleros, cabañas, complejos turísticos y desarrollos de usos mixtos.

Una demanda que puede superar ampliamente a la oferta

Mauricio Turell, martillero público y corredor inmobiliario, socio fundador de la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan y secretario de la Federación Económica de San Juan entre 2018 y 2022, sostuvo que el mercado todavía no logró prepararse para la magnitud del fenómeno que puede generar la minería.

Expresó: «La transformación generará un colapso absoluto para cualquiera de los destinos, sencillamente porque no logramos entender que debimos estar trabajando con anterioridad a este boom minero».

Según explicó, uno de los principales inconvenientes aparece porque muchos desarrolladores todavía intentan descubrir cuáles serán las necesidades concretas de las compañías mineras antes de lanzar nuevos proyectos. Esa incertidumbre dificulta la planificación y retrasa inversiones que podrían resultar fundamentales cuando la demanda crezca.

Indicó: «Los desarrolladores siguen preguntándose qué necesitan las empresas. Es muy difícil anticiparse a un mercado que aún no terminamos de conocer en su totalidad. Faltó información suficiente de los responsables».

Turell señaló que otro desafío importante involucra a los propietarios de inmuebles. Muchos observan en las empresas mineras una oportunidad para obtener mejores ingresos mediante alquileres, aunque una parte importante de la oferta todavía no reúne las condiciones que exigen las compañías internacionales para cerrar contratos.

«Sin dudas, el mayor atractivo para los sanjuaninos consiste en alquilarles a las empresas mineras, pero no logramos entender que debemos cumplir formalidades legales e impositivas básicas para formalizar el negocio con compañías internacionales, como las modalidades de garantías y otros requisitos contractuales», explicó.

A ese escenario se suma otro efecto que ya comienza a sentirse en distintos sectores del Gran San Juan. Los propietarios que adecuaron sus inmuebles priorizan alquilar a firmas vinculadas con la minería debido a la mayor rentabilidad, lo que reduce todavía más la oferta destinada a empleados públicos, trabajadores del comercio, empresas privadas y familias.

Esa situación impacta principalmente en los departamentos Capital, Rivadavia, Santa Lucía, Rawson y Chimbas, donde la disponibilidad de viviendas en alquiler ya resulta limitada. Si el desembarco de nuevas empresas se acelera, la presión sobre ese mercado podría incrementarse aún más.

«Quienes entendieron el negocio condicionan la demanda de empleados del Estado, del comercio y de empresas privadas porque reservan sus propiedades para la minería, donde el atractivo económico resulta mucho mayor», comentó.

Según Turell, esa realidad ya forma parte de la vida cotidiana en el departamento Iglesia, donde se concentra buena parte de la actividad minera provincial.

«En Iglesia los problemas ya son una costumbre y todavía existe escasa acción para revertirlos. Solo improvisamos», resumió.

Los departamentos que podrían liderar la valorización

La futura expansión minera tampoco impactará de manera uniforme sobre toda la provincia. Existen zonas que, por su ubicación estratégica, infraestructura y cercanía con los proyectos extractivos, concentran las mayores expectativas de crecimiento.

Para el segmento industrial, Turell destacó las parcelas ubicadas sobre las rutas nacionales 40 y 20, además de los terrenos situados hacia el norte del departamento Albardón, camino a Iglesia. Esas áreas podrían transformarse en corredores logísticos para empresas proveedoras, depósitos, talleres, centros de distribución y servicios destinados a la actividad minera.

También mencionó al departamento Iglesia, especialmente la zona de Barreal, y a Jáchal, que por su cercanía con los principales yacimientos aparece como uno de los polos de apoyo logístico más importantes para los nuevos emprendimientos.

En materia residencial, el especialista identificó a Capital, Rivadavia y Santa Lucía como los sectores con mejores perspectivas para viviendas destinadas a directivos, gerentes y personal jerárquico de las compañías mineras.

«Son departamentos con infraestructura consolidada, mejores servicios, oferta educativa, centros comerciales y desarrollos de mayor categoría. Por eso concentran el interés para viviendas con mayor confort y amenities destinadas a los CEO y ejecutivos», explicó.

Aunque los proyectos mineros se ubican a unos 375 kilómetros del departamento Iglesia, muchas compañías eligen instalar parte de sus equipos administrativos y directivos en la capital provincial, desde donde coordinan buena parte de las operaciones.

En cambio, Iglesia y Jáchal podrían captar la mayor demanda de viviendas familiares estándar destinadas al personal que trabaja bajo sistemas de turnos rotativos.

Cuánto cuestan hoy las propiedades

En ese contexto, el mercado inmobiliario sanjuanino todavía mantiene valores inferiores a los registrados en otros grandes centros urbanos del país, aunque especialistas consideran que esa situación podría modificarse si las inversiones mineras avanzan al ritmo esperado.

En Capital, Santa Lucía y Rivadavia, una vivienda familiar estándar de aproximadamente 80 m2 cubiertos, con tres dormitorios, un baño, cocina comedor y un terreno cercano a los 300 m2, presenta valores promedio cercanos a USD 90.000.

Las casas de categoría parten desde USD 160.000, mientras que un departamento de alrededor de 90 m2, con cochera cubierta, ubicado hasta el tercer piso en un edificio con ascensor y sin amenities, ronda los USD 80.000.

Las unidades con amenities superan los USD 110.000, mientras que un lote de aproximadamente 300 m2, con frente de 10 metros por 30 de fondo, se comercializa cerca de USD 25.000.

Turell agregó que el segmento con mayor cantidad de operaciones durante los últimos seis meses se concentró en inmuebles de hasta USD 120.000, rango que reúne tanto viviendas familiares como departamentos de buena calidad.

Otro dato refleja la presión que ya soporta el mercado de alquileres. Desde hace más de cinco años, la demanda supera ampliamente a la oferta en Capital, Santa Lucía, Rivadavia y Rawson. Para el especialista, la relación entre quienes buscan una vivienda y la disponibilidad existente ronda actualmente un desequilibrio cercano a diez interesados por cada seis inmuebles disponibles, una brecha que podría ampliarse cuando la actividad minera alcance mayor velocidad.

La seguridad jurídica, un factor tan importante como la inversión

La magnitud de los proyectos mineros también exige una estructura jurídica sólida. Detrás de cada inversión aparecen operaciones vinculadas con la compra de tierras, servidumbres, fideicomisos, acuerdos territoriales y regularizaciones dominiales que requieren absoluta seguridad para evitar conflictos futuros.

José Emiliano Muñoz, escribano adscripto del Registro Notarial 1 de San Juan, consideró que el rol del escribano adquiere un protagonismo decisivo en esta nueva etapa que atraviesa la provincia.

«La minería necesita maquinaria, inversión y tecnología. Pero antes de todo eso necesita seguridad jurídica», sostuvo.

A su criterio, el notario dejó de ocupar un papel secundario para transformarse en uno de los actores que brindan previsibilidad a proyectos que movilizan cientos o miles de millones de dólares.

Explicó: «El escribano es quien aporta certeza sobre el territorio donde se proyectan inversiones millonarias. Servidumbres, compras de tierras, fideicomisos, regularización dominial, acuerdos territoriales o cesiones de derechos requieren claridad jurídica. Un error documental puede detener un proyecto completo».

Muñoz señaló que la función notarial aporta autenticidad, prevención, control de legalidad y estabilidad contractual, elementos que permiten transformar la incertidumbre en confianza para empresas, inversores y propietarios.

Evitar conflictos antes de que aparezcan

Muñoz advirtió que muchos conflictos vinculados con la minería no surgen durante la explotación de los yacimientos, sino mucho antes, por documentación mal confeccionada. Por ese motivo recomendó revisar en forma integral la situación jurídica de cada inmueble antes de concretar una operación.

Entre los aspectos que consideró fundamentales mencionó la titularidad del bien, los antecedentes dominiales, las mensuras actualizadas, posibles superposiciones, la situación posesoria, las servidumbres, las restricciones ambientales, la coherencia entre Catastro y el Registro de la Propiedad, además de la correcta redacción de cada contrato.

El escribano sostuvo que una inversión de gran escala necesita estabilidad jurídica para acceder al financiamiento, garantizar previsibilidad y evitar conflictos que puedan demorar proyectos millonarios. En ese sentido, remarcó que la registración inmobiliaria constituye una infraestructura tan importante como las rutas, la energía o la logística.

Frente al nuevo escenario que abre la minería para San Juan, recomendó a propietarios e inversores actuar con planificación. «A los propietarios les diría que regularicen y profesionalicen la situación jurídica de sus inmuebles, porque muchas tierras que hasta hace pocos años parecían rurales hoy pueden adquirir un enorme valor estratégico. Y a los inversores les aconsejo no comprar solamente metros cuadrados, sino también seguridad jurídica, mediante un análisis completo de títulos, mensuras, accesos, restricciones y antecedentes registrales», resumió.

Muñoz concluyó: «La minería no solo mueve minerales. Mueve ciudades, infraestructura, inversiones, logística, actividad inmobiliaria y transformación económica. El verdadero desarrollo no se construye solamente con inversión. Se construye con confianza».