El acceso a la vivienda volvió a ocupar un lugar central en la agenda económica. En el marco del Coloquio de la Vivienda que se realizó durante la exposición BATEV, en La Rural, el ministro de Economía, Luis «Toto» Caputo, presentó una de las apuestas más ambiciosas del Gobierno para el sector inmobiliario: desarrollar mecanismos que permitan transformar parte de los dólares que permanecen fuera del sistema financiero en fondos destinados al crédito hipotecario.
La propuesta surgió ante un auditorio compuesto por desarrolladores, constructores, empresarios, especialistas y referentes del mercado inmobiliario. El encuentro fue organizado por la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). La apertura estuvo a cargo de Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV; Malí Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV; y Carlos Spina, vicepresidente de CEDU+AEV, quienes destacaron la importancia de consolidar herramientas que permitan ampliar el acceso a la vivienda y sostener la recuperación del sector.
Malí Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, sostuvo que la estabilidad económica y la recuperación del crédito vuelven a generar expectativas positivas para la actividad.
En la misma línea, Tabakman remarcó la necesidad de fortalecer el trabajo conjunto entre el sector privado y el Estado para avanzar sobre los desafíos pendientes, mientras que Spina destacó los avances regulatorios registrados en los últimos años y la gradual normalización de distintas variables que impactan sobre el mercado inmobiliario.
Desafíos hacia adelante y la generación de vehículos financieros
Caputo planteó que el desafío consiste en generar instrumentos financieros capaces de canalizar parte de los miles de millones de dólares que los argentinos mantienen fuera del circuito formal hacia el financiamiento de viviendas. Según explicó, el objetivo es construir estructuras que involucren al mercado de capitales, a los bancos y también a organismos multilaterales para ampliar la disponibilidad de crédito de largo plazo.
El planteo también quedó vinculado al régimen de Inocencia Fiscal impulsado por el Gobierno y a la intención oficial de incentivar la utilización de ahorros que hoy permanecen fuera del sistema financiero. En ese contexto, Caputo sostuvo que una parte de los dólares que los argentinos conservan «debajo del colchón» podría transformarse en una fuente clave de financiamiento para la vivienda si se desarrollan instrumentos adecuados. La apuesta oficial pasa por generar confianza y ofrecer vehículos de inversión capaces de canalizar esos recursos hacia fondos hipotecarios, fideicomisos y esquemas de largo plazo que permitan multiplicar el crédito para la compra de inmuebles.
La iniciativa aparece en un momento particular para el sector. Tras el fuerte impulso que mostraron los créditos hipotecarios durante buena parte de 2024 y comienzos de 2025, el mercado comenzó a exhibir señales de desaceleración producto del aumento de las tasas, las restricciones de acceso y la menor capacidad de endeudamiento de las familias.
La búsqueda de un nuevo modelo para financiar viviendas
Durante su exposición, el ministro Caputo sostuvo que Argentina enfrenta una oportunidad inédita para movilizar recursos que actualmente permanecen fuera del sistema financiero. La intención oficial pasa por crear vehículos que permitan transformar esos ahorros en una fuente estable de financiamiento para el mercado hipotecario.
La lógica detrás de la propuesta es simple. Mientras el sistema bancario argentino opera con niveles de crédito muy inferiores a los de otros países de la región, existe una enorme masa de capital privado que permanece inmovilizada o fuera de los circuitos formales.
Caputo consideró que la combinación entre estabilidad macroeconómica, baja de la inflación y desarrollo del mercado financiero podría generar condiciones para expandir el crédito de manera significativa durante los próximos años.
También reconoció que uno de los principales obstáculos continúa siendo el costo del financiamiento. Según explicó, el nivel de mora que históricamente registró la economía argentina obliga a los bancos a incorporar mayores primas de riesgo, una situación que termina impactando directamente sobre las tasas que pagan los tomadores de préstamos.
La discusión no es menor. En un país donde el crédito hipotecario representa apenas una mínima porción del Producto Bruto Interno, cualquier estrategia de recuperación del sector inmobiliario depende en gran medida de la posibilidad de ampliar el acceso al financiamiento.
El déficit habitacional y la necesidad de multiplicar el crédito
La problemática habitacional ocupó buena parte de los debates del Coloquio. Gustavo Llambías, presidente del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), remarcó que el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos sociales y económicos del país. Desde la entidad advirtieron que el déficit habitacional afecta a millones de hogares y requiere soluciones de largo plazo que trasciendan los ciclos políticos.
En la misma línea se expresó Federico González Rouco, director ejecutivo del OFAVA y economista de Empiria Consultores, quien presentó cifras que reflejan la magnitud del problema. Según los datos expuestos durante el encuentro, cerca de 6 millones de hogares enfrentan algún tipo de déficit habitacional, ya sea por problemas de calidad constructiva, hacinamiento o imposibilidad de acceder a una vivienda propia.
Los datos presentados durante el lanzamiento del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA) aportaron una dimensión concreta sobre la magnitud del problema habitacional. Según explicó González Rouco, casi 4 de cada 10 hogares argentinos presentan algún tipo de déficit habitacional. La cifra equivale a cerca de 6 millones de hogares y refleja una problemática mucho más amplia que la simple falta de viviendas nuevas.
El estudio también permitió desagregar ese universo. De acuerdo con la metodología presentada por OFAVA, alrededor de 1,5 millones de hogares necesitan acceder a una vivienda nueva, mientras que otros 4,2 millones requieren ampliaciones, refacciones, mejoras en las condiciones de habitabilidad o acceso a infraestructura y servicios básicos. González Rouco precisó además que cerca del 7% de los hogares habita viviendas que aparentan encontrarse en condiciones adecuadas, pero enfrentan carencias vinculadas a servicios esenciales, una situación que muchas veces queda fuera de las mediciones tradicionales. Para el especialista, el desafío exige una mirada integral que combine construcción, financiamiento e inversión en infraestructura urbana.
Llambías durante su exposición recordó que, de las aproximadamente 200.000 viviendas que se construyen por año en el país, cerca del 90% son desarrolladas por el sector privado, lo que evidencia el peso que tiene la actividad para reducir el déficit habitacional.
En ese contexto, sostuvo que cualquier estrategia destinada a cerrar la brecha de acceso a la vivienda deberá apoyarse en un mayor desarrollo del crédito hipotecario, nuevas herramientas de financiamiento y reglas que permitan canalizar ahorro hacia la construcción de nuevas unidades y la mejora del parque habitacional existente.
Costantini y la oportunidad que abre el nuevo escenario
Uno de los momentos más esperados del Coloquio fue la participación de Eduardo Costantini, fundador y presidente de Consultatio.
El empresario destacó que el mercado inmobiliario atraviesa una etapa de transformación profunda luego de años marcados por la inflación elevada, la incertidumbre cambiaria y la ausencia de crédito hipotecario.
Costantini consideró que la estabilización de las principales variables macroeconómicas comenzó a modificar las expectativas de los inversores y de los compradores. A su entender, la previsibilidad económica constituye una condición indispensable para cualquier proceso de recuperación sostenida del sector.
Sin embargo, evitó proyectar escenarios de euforia. El desarrollador sostuvo que la consolidación del mercado dependerá de la capacidad de mantener reglas claras, fortalecer el crédito y generar instrumentos que permitan ampliar la demanda genuina.
También resaltó el papel que podría desempeñar el ahorro privado en una etapa de mayor estabilidad financiera. En ese contexto, observó con interés las iniciativas orientadas a canalizar capitales hacia proyectos productivos y esquemas de financiamiento habitacional.
La visión de Costantini encontró puntos de contacto con la propuesta planteada por el ministro de Economía. Ambos coincidieron en que la recuperación del crédito resulta un elemento central para ampliar la actividad inmobiliaria más allá de los segmentos de altos ingresos.
El empresario destacó que Argentina posee una larga tradición de ahorro en dólares y consideró que una parte de esos recursos podría encontrar oportunidades atractivas dentro del mercado local si existen instrumentos adecuados y condiciones macroeconómicas consistentes.
«Para que el crédito se desarrolle tienen que existir cambios estructurales. Y la Argentina comienza este período nadando contra la corriente por la percepción de riesgo histórico que todos conocemos», planteó durante el Coloquio.
El mercado de capitales entra en escena
Uno de los consensos más claros de la jornada pasó por la necesidad de vincular el ahorro privado con la producción de viviendas sobre el cierre de la jornada. Fue una de las últimas charlas de la jornada.
Ignacio Aldazabal, CEO de HA Emprendimientos, destacó el potencial de la Ley de Inocencia Fiscal para atraer recursos hacia el Real Estate mediante instrumentos financieros. Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, se mostró optimista respecto del desarrollo futuro entre el mercado de capitales y la actividad inmobiliaria. Desde Allaria, Juan Politi recordó la experiencia de la firma en fondos de hipotecas en dólares, mientras que Sonia Salvatierra, vicepresidenta de la Comisión Nacional de Valores (CNV), puso el foco en la eliminación de barreras regulatorias para facilitar nuevas alternativas de financiamiento.
Entre los desarrolladores también surgieron nuevas herramientas para ampliar el acceso a la inversión inmobiliaria. Magdalena Day, presidenta de Grupo MDay, destacó el avance de la tokenización como mecanismo para acercar proyectos a pequeños inversores con mayores niveles de liquidez. Jorge Cruces, Chief Investment Officer de IRSA, observó oportunidades en esquemas de financiamiento propio para sostener nuevos desarrollos. Ricardo Griot, vicepresidente de CAMARCO, consideró que el mercado de capitales representa el camino más sólido para consolidar financiamiento de largo plazo.
Issel Kiperszmid, director de DYPSA Internacional, resumió uno de los ejes que atravesó todo el Coloquio al advertir que el principal insumo de la actividad ya no pasa por los materiales de construcción sino por la disponibilidad de fondos que permitan multiplicar el crédito y la inversión.
