El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de transición. Aunque las compraventas se mantienen en niveles elevados, el fuerte retroceso de los créditos hipotecarios modificó uno de los motores que impulsó la recuperación durante el último año. Con una actividad cada vez más apoyada en las operaciones al contado, las expectativas para el segundo semestre dependen de la evolución de las tasas, la estabilidad macroeconómica y una eventual mejora del financiamiento.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se concretaron 5.435 escrituras de compraventa, un 3,1% menos que en igual mes de 2025. El monto involucrado ascendió a $848.932 millones, con una suba interanual del 8,5%.

El valor promedio de cada operación alcanzó los $156,2 millones, equivalentes a USD 110.080 al tipo de cambio oficial promedio. Frente a abril, cuando se registraron 5.572 escrituras, la actividad mostró una leve baja de 0,7%.

En los primeros cinco meses del año se realizaron 23.487 compraventas, apenas un 1,2% menos que en igual período de 2025. El dato refleja un mercado con cierta estabilidad, lejos de los récords históricos, pero muy por encima de los mínimos observados durante la pandemia.

El crédito hipotecario perdió protagonismo

La principal señal de alerta provino del financiamiento. En mayo se formalizaron apenas 587 escrituras con hipoteca, un derrumbe del 54,8% frente al mismo mes del año pasado. En el acumulado entre enero y mayo se registraron 3.387 operaciones con crédito, un 37,2% menos que las 5.394 contabilizadas un año antes.

Actualmente, las hipotecas representan el 10,8% de las compraventas, cuando en mayo de 2025 explicaban casi el 23% del total.

«Mayo confirma una tendencia que venimos observando desde enero: el mercado de compraventas se sostiene con solidez, pero el crédito hipotecario se desacelera respecto de 2025», sostuvo la presidenta del Colegio de Escribanos porteño, Magdalena Tato.

La escribana remarcó que la demanda continúa presente, aunque con dificultades para transformarse en operaciones. Tato afirmó: «Las más de 23.000 escrituras acumuladas muestran que existe interés por la vivienda, pero hacen falta nuevas herramientas para generar el círculo multiplicador que aportan los préstamos hipotecarios».

La demanda al contado reemplazó parte del empuje de los créditos

Para Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y responsable de Radar Inmobiliario, la fotografía de mayo debe analizarse dentro del comportamiento de los primeros cinco meses.

«Las operaciones acumulan una baja mínima de 1,2%, mientras que las compras con crédito retrocedieron 37%. Eso muestra que existe una demanda genuina que no necesita apalancamiento financiero», explicó.

Según el especialista, la menor participación de los préstamos encontró compensación en compradores con liquidez propia.

Señaló: «La demanda impulsada por las hipotecas perdió fuerza, pero reapareció la histórica demanda cash. La propiedad usada quedó rezagada frente a otros activos de la economía y eso volvió a generar interés».

Achával destacó que detrás de ese fenómeno aparece también el efecto del tipo de cambio real y un contexto en el que muchos compradores vuelven a considerar a los inmuebles como una reserva de valor atractiva.

Los precios siguen contenidos y aparecen oportunidades

Soledad Balayan, analista del mercado de Maure Inmobiliaria, atribuyó gran parte de la caída de mayo al segmento de quienes compran con financiamiento.

«Claramente la gran caída de las operaciones se encuentra en la compra con crédito. Las tasas continúan elevadas frente al momento del relanzamiento de los créditos UVA en 2024. Sin embargo, los precios de las propiedades siguen estables y bajos respecto de sus promedios históricos, por eso aparecen inversores y compradores que utilizan ahorros para aprovechar oportunidades», indicó.

La especialista sostuvo que todavía no existe una presión suficiente de demanda como para impulsar aumentos importantes en los valores.

Explicó: «El comprador actual es muy selectivo y busca buenas oportunidades. Algunas tipologías y los inmuebles para reciclar incluso muestran bajas de precios. Todavía no existe una presión de demanda que permita una recuperación más marcada del mercado».

Los datos de Zonaprop muestran esa tendencia. El precio medio del m2 en la Ciudad se ubicó en mayo en USD 2.462, con una suba mensual de apenas 0,1%. En lo que va de 2026 acumula un incremento de 0,5%, mientras que en los últimos doce meses el alza llega a 1,9%, la menor variación interanual de los últimos 26 meses.

A pesar de las mejoras registradas desde los mínimos de la crisis, los valores todavía se encuentran un 12% por debajo del máximo histórico de la serie. Hoy, un monoambiente promedio de 40 m2 cuesta USD 108.000; un departamento de dos ambientes y 50 m2 ronda los USD 130.000 y una unidad de tres ambientes de 70 m2 alcanza los USD 179.000.

Qué puede pasar en el segundo semestre

Los referentes del sector mantienen una visión favorable para los próximos meses. Balayan considera que una mejora del resto de la economía podría potenciar nuevamente la demanda.

«El mercado inmobiliario no es ajeno a la actividad general. En la medida en que otros sectores mejoren, aparecerá una demanda más activa que también podría potenciarse con una recuperación del crédito hipotecario», expresó.

Balayan incluso descartó un escenario de deterioro para las operaciones. «No veo razones para que el mercado pierda dinamismo. Si las tasas continúan bajando y mejora el poder adquisitivo, el segundo semestre puede ser muy bueno».

Achával también proyectó un escenario más favorable y recordó que la abundancia de oferta todavía funciona como un límite para los precios.

Precisó: «Hoy existe un 70% más de inmuebles en venta que en 2017, antes del inicio de la crisis inmobiliaria. Ese volumen limita subas importantes del valor del metro cuadrado».

Con vistas a la segunda mitad del año, el especialista espera mejores condiciones para el financiamiento y una mayor liquidez para el sistema. «La perspectiva es buena y se espera una baja de tasas y condiciones macroeconómicas que permitan una mayor liquidez en el mercado hipotecario. La estabilidad cambiaria también juega un rol clave este año», resumió Achával.