En los pasillos del Hilton de Puerto Madero, durante Expo Construir (organizada por el Grupo SG), el tema apareció una y otra vez entre empresarios, desarrolladores, corredores y referentes del mundo Proptech. La posible desregulación inmobiliaria que impulsa el Gobierno nacional abrió una fuerte discusión dentro del sector y ya divide posiciones entre apoyo, dudas y rechazo.
La iniciativa, anticipada semanas atrás por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, apunta a flexibilizar el mercado inmobiliario, reducir costos transaccionales y habilitar una mayor competencia dentro de la intermediación.
Aunque todavía no existe un proyecto oficial presentado, dentro del mercado ya comenzaron las especulaciones sobre posibles cambios vinculados a la colegiación obligatoria, los honorarios mínimos, las plataformas digitales y el desembarco de nuevos modelos de negocios.
El clima del encuentro también quedó atravesado por otro anuncio relevante para el sector: la creación de la Mesa de la Industria Inmobiliaria, un espacio que buscará reunir a desarrolladores, inmobiliarias, arquitectos, ingenieros, escribanos, fintech y distintos actores públicos y privados.
Apertura, tecnología y nuevos jugadores
Uno de los dirigentes que se mostró a favor de una apertura fue Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, quien cuestionó el esquema actual de regulación inmobiliaria.
“Como toda desregulación, permitiría la competencia de nuevos actores y rompería con una anomalía argentina que tiene que ver con haber transformado una actividad comercial en una profesión científica”, sostuvo.
Según explicó, el sistema actual genera costos adicionales que terminan impactando sobre compradores, vendedores e inquilinos.
Amoreo Casotti comentó: “Una importante parte de la composición de los precios tiene que ver con los costos transaccionales por la comercialización, las escrituraciones y todo el bagaje administrativo que existe detrás de una operación”.
El empresario además defendió el avance de plataformas digitales y modelos tecnológicos dentro del negocio inmobiliario.
“La transparencia y la seguridad jurídica no pasan por un número detrás de un apellido, sino por la trayectoria, las buenas prácticas y la trazabilidad”, afirmó Amoreo Casotti.
Para Casotti, el ingreso de nuevos actores podría generar más competencia y acelerar procesos de innovación dentro del sector. Señaló: “Cuando aparecen nuevos jugadores aumenta la competencia, bajan costos y mejora la eficiencia”.
También sostuvo que la tecnología y los sistemas de reputación online ya funcionan como mecanismos de validación frente al consumidor. “Los reviews, la tecnología y la trazabilidad terminan generando confianza”, explicó.
El debate por los honorarios
Dentro del sector inmobiliario también aparecieron posiciones que relativizan una eventual baja fuerte de honorarios.
Santiago Magnin, experto en Real Estate y de Deinmobiliarios, consideró que los principales jugadores del mercado mantendrán sus estructuras aun con menos regulaciones.
“Los que son buenos van a seguir cobrando lo mismo y los que son malos se van a fundir. Eso pasa en cualquier mercado competitivo”, sostuvo.
Magnin explicó además que muchos modelos internacionales de “flat fee” o comisiones reducidas crecieron en un escenario financiero completamente distinto al actual: “Cuando esos modelos explotaron, las tasas internacionales estaban cerca de cero. Hoy eso no existe más”.
Según analizó, varias empresas tecnológicas perdieron millones de dólares tras intentar modificar completamente la lógica tradicional de intermediación.
El empresario incluso mencionó el caso de Zillow en Estados Unidos, plataforma que intentó comprar propiedades para anticipar precios futuros y terminó cerca de una crisis financiera.
Pese a eso, Magnin consideró que la competencia seguirá creciendo dentro del mercado.
“Desregulen todo lo que quieran. Los mejores van a seguir creciendo y los peores desaparecerán”, resumió.
La postura de los colegios inmobiliarios
Sin embargo, dentro del mercado también aparecieron fuertes cuestionamientos a una posible eliminación de la colegiación obligatoria.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, defendió el sistema actual y advirtió sobre posibles riesgos para compradores e inquilinos.
“El corretaje inmobiliario no funciona como una actividad comercial tradicional. Existe una responsabilidad profesional vinculada a brindar seguridad jurídica”, sostuvo.
La dirigente además cuestionó que la discusión se concentre únicamente en honorarios o costos de intermediación.
Liotto advirtió: “El principal problema no recae en los corredores, sino en los ciudadanos. Permitir el ingreso de personas no calificadas puede derivar en errores, fraudes y malas prácticas”.
Dentro del sector tradicional también consideran que la matrícula funciona como un respaldo institucional frente a operaciones que involucran patrimonio, análisis documental y cuestiones legales complejas.
La Mesa de la Industria Inmobiliaria
En paralelo al debate por la desregulación, Expo Construir también funcionó como escenario para la presentación de la Mesa de la Industria Inmobiliaria.
Alejandro Bennazar, referente de la Mesa de la Industria Inmobiliaria y director institucional de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que el espacio buscará agrupar a todos los actores vinculados al sector.
Señaló: “La idea es generar un acto colaborativo frente a las reformas o posibles reformas que quiera implementar el Estado”.
Según explicó, uno de los objetivos principales pasa por impulsar herramientas que permitan transformar inquilinos en propietarios mediante nuevos mecanismos de financiamiento. Bennazar dijo: “Puede haber crédito hipotecario, tokenización y distintas herramientas financieras. Por eso es importante sumar fintech, la CNV y otros actores”.
Bennazar también apuntó contra las demoras burocráticas y administrativas que afectan proyectos inmobiliarios: “Hay desarrollos que pueden tardar años en aprobaciones y trámites. Eso termina afectando a toda la actividad”.
Respecto al debate por la desregulación, el dirigente sostuvo que el mercado inmobiliario argentino ya funciona bajo un esquema abierto.
“No existe actividad más desregulada que la inmobiliaria. Hoy cualquier persona puede comprar, vender o alquilar de forma particular”, afirmó.
Además, destacó que el crecimiento tecnológico no desplazó al corretaje tradicional. Bennazar concluyó: “Hace 25 años decían que internet iba a cambiar todo y hoy el 90% de las operaciones siguen pasando por inmobiliarias”.
