El mercado inmobiliario argentino mira al crédito hipotecario como una pieza central para recuperar volumen, pero la reactivación todavía encuentra obstáculos. Aunque algunas entidades comenzaron a ajustar tasas y relanzar líneas, el financiamiento sigue lejos de masificarse y el acceso continúa condicionado por requisitos estrictos y un contexto macroeconómico inestable.

Acumulan una caída cercana al 40% en el primer trimestre del año en comparación con el mismo período de 2025 en la Ciudad de Buenos Aires y alrededor del 25% a nivel nacional. En 2025 fueron un motor del mercado, con unas 44.000 operaciones en todo el país.

Ese fue el eje de análisis en el streaming de Ladrillo.Info, conducido por Ezequiel Díaz, donde participaron Sonia Lukaszewicz, escribana y miembro del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; Luis Hauserman, contador público y consultor inmobiliario; y Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, quienes coincidieron en que el crédito puede traccionar la actividad, pero su impacto dependerá de cómo evolucionen las tasas, la inflación y las condiciones de acceso.

Un mercado condicionado por la macro

Hauserman planteó que el crédito hipotecario en la Argentina depende casi de forma directa de la estabilidad macroeconómica. Explicó que con niveles de inflación elevados resulta muy difícil proyectar financiamiento a largo plazo y sostuvo que, para que el sistema funcione con fluidez, la inflación debería ubicarse por debajo del 10%.

También puso el foco en la informalidad, que ronda el 40%, como uno de los principales cuellos de botella. Señaló que una parte importante de la población queda fuera del sistema financiero por no poder demostrar ingresos de manera formal, lo que reduce de forma significativa la base de potenciales compradores con crédito.

A eso se suma la lógica de los bancos. Indicó que hoy priorizan productos de corto plazo, como tarjetas o préstamos personales, por sobre los hipotecarios, que implican compromisos a 20 o 30 años. Comentó que en un contexto económico cambiante, las entidades no encuentran incentivos suficientes para expandir este tipo de líneas.

El crédito como motor

Desde el ámbito notarial, Lukaszewicz remarcó que el crédito hipotecario tiene un efecto multiplicador en el mercado inmobiliario. Señaló que no solo permite acceder a la vivienda a quienes no cuentan con ahorros en dólares, sino que además genera nuevas operaciones encadenadas.

Explicó que muchas veces una compra financiada habilita ventas posteriores, lo que dinamiza el mercado. En ese sentido, destacó que la morosidad en créditos hipotecarios se mantiene en torno al 1%, un nivel muy bajo en comparación con otros instrumentos financieros.

Sin embargo, advirtió que en el último año se registró una caída en las operaciones con hipoteca. Aclaró que no responde a falta de interés, sino a la escasez de crédito disponible y a las condiciones de acceso.

Tasas, inflación y costo real

Uno de los ejes centrales del análisis fue el costo del financiamiento. Hauserman explicó que hoy existe una dispersión de tasas que va del 6% al 15%, dependiendo de la entidad.

Detalló que algunos bancos ofrecen tasas más competitivas en torno al 6% o 7,5%, mientras que otros se ubican en niveles más altos. Sin embargo, remarcó que el dato clave no es la tasa nominal, sino el costo real del crédito.

Señaló que, con una inflación proyectada en torno al 25%, incluso las tasas más bajas implican un costo financiero elevado. Explicó que el problema central es el descalce entre ingresos y cuota, ya que los salarios no siempre acompañan la evolución de la inflación.

Advirtió que, si esa brecha se amplía, el tomador puede enfrentar dificultades para sostener el pago en el tiempo. Por eso recomendó analizar con precisión la relación entre ingresos y cuota antes de tomar una decisión.

Acceso restringido y requisitos exigentes

Walger coincidió en que el principal desafío hoy es la calificación. Explicó que muchos interesados no logran acceder al crédito por no cumplir con los requisitos formales.

Indicó que los bancos evalúan el historial crediticio, la estabilidad de los ingresos, la posibilidad de acceder a un seguro de vida y la relación cuota-ingreso, que no debe superar el 25%. También señaló que el financiamiento suele cubrir entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, lo que obliga a contar con ahorros previos.

En ese contexto, consideró que mejorar el acceso y flexibilizar ciertos criterios podría ampliar el universo de compradores.

Impacto en los precios y oportunidad

Uno de los puntos más relevantes del debate fue el impacto del crédito en los valores inmobiliarios. Walger señaló que cuando el financiamiento se activa, los precios reaccionan de manera casi inmediata.

Explicó que una mayor disponibilidad de crédito incrementa la demanda y eso empuja las cotizaciones hacia arriba. En ese sentido, advirtió que esperar una mejora en las condiciones puede implicar pagar más caro.

Hauserman reforzó esa idea y sostuvo que el momento actual presenta una ventana de oportunidad. Señaló que los valores de las propiedades, especialmente las usadas, se encuentran en niveles históricamente bajos.

Indicó que existe un equilibrio delicado entre tasa, precio y oportunidad. Explicó que una baja en la tasa puede mejorar la cuota, pero al mismo tiempo elevar el valor del inmueble, lo que termina neutralizando el beneficio.

Alternativas fuera del sistema bancario

Ante las limitaciones del crédito tradicional, el mercado comenzó a desarrollar alternativas. Walger destacó el rol de las desarrolladoras, que ofrecen financiación directa en obra y también después de la posesión.

Señaló que existen esquemas con plazos de varios años, que permiten acceder a una vivienda sin pasar por el sistema bancario. Indicó que estos modelos compiten en algunos casos con los créditos tradicionales.

Lukaszewicz agregó que también existen herramientas jurídicas que facilitan el acceso, como el registro de boletos de compraventa o las hipotecas divisibles. Además, destacó la reducción de costos en algunas jurisdicciones, como la eliminación del impuesto de sellos para hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires.

Tiempos y proceso de compra

Las operaciones con crédito presentan plazos más extensos que una compraventa tradicional. Walger explicó que el proceso completo puede demorar entre 90 y 120 días, principalmente por la etapa de evaluación bancaria.

Indicó que el análisis de la propiedad, la tasación y la aprobación del crédito generan demoras que no están presentes en operaciones al contado.

Por su parte, Lukaszewicz destacó que, una vez aprobada la carpeta, el proceso notarial es más ágil. Señaló que hoy una escritura puede concretarse en un plazo de 20 a 30 días gracias a la digitalización de procesos.

Costos a tener en cuenta

Hauserman explicó que no existen costos ocultos, pero sí gastos que muchas veces no se contemplan desde el inicio. Mencionó los gastos de escritura, comisiones, seguros, costos administrativos y otros gastos operativos.

Recomendó analizar el costo financiero total y no quedarse únicamente con la tasa nominal, ya que esos componentes impactan en la cuota final.

También advirtió que algunos ajustes en el monto aprobado o en las condiciones pueden generar descalces en el cierre de la operación si no se planifican correctamente.

Crédito versus alquiler

En la comparación entre alquilar y comprar, Hauserman explicó que hoy la cuota de un crédito puede ubicarse por encima del alquiler promedio.

Indicó que, para una propiedad tipo, la diferencia es visible, aunque destacó que el crédito permite construir patrimonio propio a largo plazo. Señaló que la decisión depende de la capacidad de pago y de la estabilidad de los ingresos.

Demanda contenida y expectativas

Walger describió un escenario con demanda retenida, donde muchos compradores postergaron decisiones en los últimos años.

Indicó que hoy predominan las operaciones al contado, aunque el crédito aparece como una herramienta complementaria. También destacó que cada anuncio de baja de tasas genera un fuerte aumento en las consultas, lo que refleja el interés latente.

Lukaszewicz afirmó que el sistema argentino es más conservador que otros mercados internacionales. Explicó que los bancos no otorgan créditos a quienes no pueden cumplir con los pagos, lo que mantiene bajos niveles de morosidad.

También aclaró que el comprador con crédito es propietario del inmueble desde el inicio, mientras que la hipoteca funciona como garantía.

Claves para la reactivación

Los especialistas coincidieron en que la reactivación del crédito hipotecario dependerá de varios factores. Señalaron que será clave mejorar las condiciones macroeconómicas, ampliar el acceso y flexibilizar los criterios de calificación.

También destacaron la importancia de generar mayor volumen de financiamiento y desarrollar herramientas que permitan sostener el crédito en el tiempo.

En ese contexto, el sistema muestra potencial, pero todavía enfrenta limitaciones estructurales. La demanda existe, pero necesita condiciones más estables para transformarse en operaciones concretas. “El mercado va a evolucionar en la medida en que mejoren las condiciones y se amplíe el acceso”, concluyó Hauserman.