Con el cierre del verano, el mercado inmobiliario comienza a mostrar señales de mayor actividad vinculada al regreso de los créditos hipotecarios. En las inmobiliarias anticipan que hacia fines de marzo podría registrarse un incremento en las consultas de compradores interesados en financiar la adquisición de su vivienda.

En ese contexto surge una duda recurrente entre quienes evalúan ingresar al mercado: cuánto dinero se necesita realmente para comprar una propiedad utilizando un crédito hipotecario.

Hoy existen más de 15 bancos que ofrecen líneas de financiamiento para vivienda. Entre ellos aparecen entidades públicas como el Banco Nación y el Banco Ciudad, además de bancos privados como Santander, que recientemente redujo su tasa al 9,5% para clientes que acreditan el sueldo en la entidad, y el Supervielle. También participan bancos provinciales como los de Córdoba y Corrientes.

La mayoría de estos préstamos funciona bajo el sistema UVA y contempla plazos que pueden extenderse entre 15 y 30 años. Estas líneas permiten financiar la compra de viviendas, pero también ampliaciones o refacciones.

Durante el verano la actividad suele desacelerarse por una cuestión estacional. Sin embargo, en las últimas semanas comenzaron a aumentar las consultas de potenciales compradores después de varios años en los que el crédito hipotecario prácticamente había desaparecido del mercado argentino.

El escenario se da además en un momento particular para los valores inmobiliarios. Desde 2018, los precios de las propiedades en dólares registraron caídas que en algunos casos alcanzaron el 50%, aunque en los últimos meses comenzaron a aparecer señales de estabilización e incluso leves recuperaciones.

Cuánto capital se necesita

Más allá del acceso al financiamiento, uno de los aspectos centrales que debe analizar cualquier comprador es el dinero propio necesario para concretar la operación.

En la mayoría de las líneas disponibles, los bancos financian hasta el 75% del valor de la propiedad. Esto implica que el comprador debe aportar previamente entre el 20% y el 30% del precio del inmueble.

En una vivienda valuada en USD 100.000, ese ahorro inicial suele ubicarse entre USD 20.000 y USD 30.000.

A ese monto se suman los costos asociados a la operación inmobiliaria. Honorarios profesionales, impuestos y gastos administrativos forman parte del proceso de escrituración.

En términos generales, los especialistas recomiendan prever entre un 6% y un 8% adicional del valor del inmueble para cubrir esos costos.

Entre ellos aparecen la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano, impuestos, certificados administrativos y los gastos vinculados a la constitución de la hipoteca.

Para dimensionar el capital necesario en una operación de este tipo, los especialistas sugieren considerar los siguientes valores aproximados:

• Ahorro inicial: entre USD 20.000 y USD 30.000.
• Gastos de la operación: entre 6% y 8% del valor del inmueble.
• Capital total disponible: entre USD 26.000 y USD 38.000 aproximadamente.
• Financiamiento bancario: suele cubrir hasta el 75% del precio de la propiedad.

Capacidad de pago

Antes de avanzar con la solicitud de un préstamo hipotecario, los especialistas recomiendan evaluar con cuidado la estabilidad laboral y la capacidad de pago en el largo plazo.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, explicó que la situación laboral del comprador es uno de los factores más importantes al momento de decidir.

“La principal recomendación para alguien que analiza un crédito hipotecario es entender con claridad cuál es su posición frente a su situación laboral y el mercado en el que se desempeña”, explicó.

Según el especialista, algunos perfiles profesionales tienen mayores oportunidades en este contexto.

“Un joven que trabaja como programador o en sectores con alta demanda laboral puede encontrar en los créditos una oportunidad interesante, porque probablemente su ingreso crezca en los próximos años”, comentó.

Además, las entidades financieras establecen límites claros entre el valor de la cuota y los ingresos del solicitante. En general, los bancos permiten que la cuota mensual represente como máximo entre el 25% y el 30% del ingreso demostrable.

Elegir bien la propiedad

Otro punto que recomiendan analizar los especialistas es el tipo de propiedad que se compra y su posible evolución en el tiempo.

Walger explicó que muchos compradores se concentran únicamente en el valor de la cuota inicial sin considerar cómo puede cambiar su situación personal en los próximos años.

“Un joven con buen ingreso puede acceder sin problemas a un monoambiente, pero quizás le convenga pensar en una unidad un poco más amplia, como un ambiente divisible o un dos ambientes”, señaló.

El especialista agregó que cuando el crédito se financia a 20 o 30 años, la diferencia de valor entre distintas tipologías de departamentos puede diluirse dentro del monto de la cuota.

“A lo largo del tiempo esa diferencia puede resultar mínima y permitir una vivienda más adaptable si cambian las necesidades personales”, comentó.

Cómo funcionan las cuotas UVA

Uno de los rasgos principales de los créditos hipotecarios actuales es que están ajustados por UVA, una unidad que evoluciona de acuerdo con la inflación.

Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que este mecanismo obliga a analizar con prudencia la capacidad de pago.

“Al tomar un crédito UVA, tanto la cuota como el capital se ajustan por inflación. Por eso es importante no comprometer el máximo nivel de ingresos permitido desde el primer momento”, indicó.

Zampone explicó que el solicitante debe estudiar con detenimiento todas las condiciones del préstamo antes de tomar una decisión.

Entre los aspectos más importantes aparecen el plazo del crédito, la tasa de interés, el porcentaje de financiamiento y la relación entre cuota e ingresos. También resulta clave comprender cómo puede evolucionar la cuota en un contexto inflacionario.

Gastos adicionales y requisitos

Además del ahorro previo y los costos de la operación, existen otros gastos asociados al crédito hipotecario que deben contemplarse.

Entre ellos se encuentra el seguro contra incendio del inmueble, obligatorio en este tipo de préstamos, y el seguro de vida que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del titular.

“Es un costo generalmente bajo, pero forma parte de la cuota total que paga el titular del crédito”, explicó Zampone.

Por otra parte, los bancos exigen una serie de requisitos para otorgar el financiamiento. Entre ellos se destacan ingresos demostrables, una relación cuota-ingreso que no supere el límite establecido por la entidad, antigüedad laboral mínima —habitualmente entre uno y dos años—, historial crediticio sin atrasos y tasación del inmueble aprobada por el banco.

Por la escribanía

Dentro del proceso de compra, el escribano cumple un rol central al momento de verificar la situación legal del inmueble.

Andrea Rey, escribana de la nómina del Banco Nación, recomendó que los compradores busquen asesoramiento antes de firmar cualquier documento.

“Es fundamental consultar con un notario de confianza para revisar los títulos de propiedad y no firmar un boleto de compraventa hasta que el crédito esté aprobado y la reserva quede sujeta al crédito y al estudio de títulos”, explicó.

La documentación que se solicita para iniciar el trámite incluye tanto datos personales del solicitante como información vinculada al inmueble.

En el caso de la propiedad se requiere el título, los planos aprobados, certificados administrativos y la reserva inmobiliaria.

Rey explicó que la digitalización de trámites agilizó considerablemente los tiempos de escrituración en la Ciudad de Buenos Aires.

“En CABA el proceso puede completarse en menos de un mes una vez que toda la documentación está aprobada”, comentó.

Diferencias entre CABA y provincia

Los costos de una operación inmobiliaria pueden variar según la jurisdicción donde se concrete la compra.

En la Ciudad de Buenos Aires la comisión inmobiliaria suele ubicarse cerca del 4% del valor de la propiedad más IVA. En la provincia de Buenos Aires ese porcentaje generalmente ronda el 3%.

Valentín López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, explicó que también existen algunas diferencias administrativas.

“En la provincia los gastos de escritura suelen oscilar entre el 5% y el 7% del valor de la operación y además se debe realizar el informe sobre el estado parcelario”, concluyó López Gastesi.