El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) atraviesa una etapa de fuertes contrastes. Mientras los precios de las propiedades en venta se estabilizan, los alquileres mantienen un ritmo de aumentos que supera con amplitud a la inflación. La combinación de escasa oferta, baja del crédito hipotecario (por reestricciones bancarias y volatilidad del dólar) y alta demanda habitacional empuja los valores hacia arriba y comprime la rentabilidad de los propietarios.
El movimiento de precios responde también a un cambio en el comportamiento de los inquilinos. Con valores en la Ciudad de Buenos Aires que siguen altos y contratos más flexibles en el conurbano, una parte creciente de la demanda se desplazó hacia municipios del norte, oeste y sur. Pero el stock de viviendas disponibles no acompañó ese salto, lo que volvió a presionar las cifras.
Según el informe de septiembre de 2025 elaborado por Zonaprop, los alquileres en el GBA oeste-sur aumentaron 2,5% en el mes y acumulan 34,7% en lo que va del año, con un incremento interanual del 57,3%. La inflación del período fue de 31,3%, lo que deja una diferencia de más de 26 puntos porcentuales.
- Departamento de 2 ambientes y 50 m2: $550.707 por mes.
- Departamento de 3 ambientes y 70 m2: $730.183 por mes.
Lorena Bertomeu, titular de Bertomeu Propiedades, que opera en la zona oeste del conurbano —especialmente en Morón, Haedo y Merlo—, sostuvo que el mercado de alquileres “mostró una evolución más moderada en los últimos meses, impulsada por la derogación de la Ley de 2020 y el aumento de la oferta de propiedades”. Según explicó, “estos factores permitieron que los precios se ajusten de manera más gradual, en línea con la inflación y la evolución de los salarios. Esto representa un cambio positivo, ya que genera mayor estabilidad y previsibilidad tanto para propietarios como para inquilinos”.
Bertomeu añadió que, desde su experiencia en el corredor oeste, “se busca siempre un equilibrio entre las necesidades de ambas partes”. En sus palabras, “es fundamental garantizar que los propietarios protejan su inversión, al tiempo que los inquilinos puedan acceder a precios acordes a su capacidad económica. Trabajamos en generar confianza y consensuar acuerdos que reflejen la realidad del mercado, manteniendo una comunicación constante para que las decisiones sean beneficiosas para todos”.
Valores de locaciones
En el GBA norte, las subas fueron de 2,8% mensual y 29,6% en 2025. En los últimos doce meses, los alquileres crecieron 43,3%, equivalente a un aumento real de 8% sobre la inflación.
- Departamento de 2 ambientes y 50 m2: $678.258 por mes.
- Departamento de 3 ambientes y 70 m2: $962.552 por mes.
En el oeste-sur, los barrios más caros para alquilar son:
- Canning: $690.654.
- Santos Lugares: $645.653.
- Sáenz Peña: $641.280.
Los más económicos son:
- Gregorio de Laferrere: $392.008.
- El Jagüel: $399.989.
- Luis Guillón: $422.023.
En el norte, los alquileres más altos corresponden a:
- Olivos: $852.452.
- Florida Oeste: $850.238.
- Acassuso: $812.947.
Y los más bajos a:
- Villa Lynch: $460.890.
- Boulogne Sur Mer: $464.094.
- Del Viso: $464.249.
Cuadro de situación en ventas
En el mercado de compra-venta, los precios se mantienen estables. En el GBA oeste-sur, el valor medio del metro cuadrado es de USD 1.637, con una suba mensual de 0,1% y un incremento de 1,9% en 2025. En el último año, los precios aumentaron 2%.
- Departamento de 2 ambientes y 50 m2: USD 82.438.
- Departamento de 3 ambientes y 70 m2: USD 117.764.
En el GBA norte, el valor medio alcanza USD 2.350 por m2, con una suba mensual de 0,6% y un incremento acumulado de 5,3% en lo que va del año. Desde noviembre de 2023, el aumento acumulado es de 9%, impulsado por los desarrollos en pozo.
- Departamento de 2 ambientes y 50 m2: USD 115.692.
- Departamento de 3 ambientes y 70 m2: USD 175.453.
Los barrios más caros para comprar en el oeste-sur son:
- Tristán Suárez: USD 2.959 por m2.
- Villa Udaondo: USD 2.665 por m2.
- Don Bosco: USD 2.550 por m2.
Y los más económicos:
- Don Orione: USD 595 por m2.
- Longchamps: USD 764 por m2.
- Villa de los Trabajadores: USD 773 por m2.
En el norte, los valores más altos corresponden a:
- La Lucila: USD 3.654 por m2.
- Vicente López: USD 3.541 por m2.
- El Cazador: USD 3.152 por m2.
Y los más bajos a:
- Barrio Infico: USD 906 por m2.
- José C. Paz Centro: USD 1.007 por m2.
- Loma Hermosa: USD 1.041 por m2.
Rentabilidad, donde es mejor
La rentabilidad también refleja el reacomodamiento del mercado. En el GBA oeste-sur, el retorno promedio es de 6,25% anual y se necesitan 16 años de alquiler para recuperar la inversión, 29% menos que un año atrás.
- Barrios con mayor retorno: Paso del Rey (9%), Llavallol (8,8%) e Isidro Casanova (8,7%).
- Barrios con menor retorno: Adrogué (4,7%), Lomas de Zamora (4,9%) y Florencio Varela (5,1%).
En el GBA norte, la rentabilidad bruta anual se ubica en 5,02%, con un plazo de 19,9 años para recuperar la inversión, 14% menos que en 2024.
- Barrios con mayor retorno: Bella Vista (9,2%), Don Torcuato (8,5%) y José C. Paz Oeste (8,1%).
- Barrios con menor retorno: La Lucila (3,6%), Vicente López (3,8%) y Manuel Alberti (3,9%).
El informe confirma un escenario donde los alquileres crecen más rápido que los precios de venta. Las familias buscan alternativas fuera de la capital. Los alquileres se consolidan como la única vía de acceso a la vivienda para buena parte de la población, aunque cada vez más costosa.
