El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires volvió a ubicarse en el centro de la escena. Aunque la oferta creció tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, las condiciones de ingreso a un contrato se tornaron cada vez más exigentes. El resultado es un escenario en el que los inquilinos necesitan disponer de varios millones de pesos para mudarse, en un contexto de salarios que todavía no acompañan la escalada.

Según datos de Zonaprop y elaboraciones de distintas inmobiliarias, el valor promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en $668.538 mensuales, con una suba interanual del 43,9%. Aunque el ritmo de aumento se moderó frente a años previos, el costo de ingresar a un contrato nuevo supera los $2.800.000. En Provincia, donde se abona comisión inmobiliaria, la cifra asciende a más de $3.100.000.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode y del Monitor Inmobiliario, subrayó que el cambio fue abrupto: “Hasta hace un año, ingresar a un alquiler demandaba menos de la mitad. Hoy el inquilino debe evaluar no solo el valor mensual, sino también la barrera de entrada que implica el inicio del contrato”.

Cuánto paga un inquilino al ingresar

Para agosto de 2025, las condiciones de entrada a un contrato de dos años resultaron las siguientes, según el relevamiento de Bryn:

• Mes de adelanto: $668.538.
• Depósito (dos meses): $1.337.076.
• Garantía: puede ser propiedad de familiar o seguro de caución ($802.246).
• Comisión inmobiliaria: en CABA no se paga; en Provincia equivale al 2% del contrato.

El total de ingreso en la Ciudad supera los $2.800.000, mientras que en Provincia ronda los $3.128.000.

Los barrios más caros y más accesibles

Las diferencias de precios según el barrio resultan marcadas. Puerto Madero lidera con un promedio superior a $1.234.000 mensuales, seguido por Núñez ($726.487) y Palermo ($724.740). Saavedra y Colegiales rondan los $700.000, mientras que Recoleta se ubica en $669.389.

En contraste, barrios como Villa Lugano, Mataderos o Flores presentan valores muy por debajo del promedio porteño, aunque con alzas interanuales aceleradas.

Bryn detalló que “el mapa de valores se ensanchó: mientras algunos barrios premium consolidan precios altísimos, las zonas más periféricas todavía muestran oportunidades”.

Los mayores aumentos

El mayor salto interanual no se observó en Palermo o Núñez, sino en la zona sur y oeste de la Ciudad:

• Liniers: +69%.
• Mataderos: +67%.
• Floresta: +61%.

Esta dinámica confirma que la presión de la demanda se expandió hacia áreas más periféricas, donde todavía existen unidades disponibles que absorben parte del crecimiento poblacional.

Oferta en expansión

Actualmente hay más de 14.000 departamentos publicados en alquiler en CABA. Palermo lidera la lista con 3.365 unidades, seguido por Recoleta (2.313) y Belgrano (1.263).

Por cantidad de ambientes, los de dos ambientes representan cerca del 40% de la oferta, los monoambientes crecieron 7,7% interanual y los de tres ambientes o más retroceden. Bryn explicó que “la reaparición de unidades de tres ambientes a precios competitivos es un dato clave. El inquilino que busca más espacio y puede afrontar el gasto encuentra allí una mejor relación costo-beneficio que en un departamento chico”.

CABA versus Provincia

La diferencia principal entre ambos mercados radica en la comisión inmobiliaria. En CABA, la legislación vigente obliga al propietario a afrontarla, mientras que en Provincia se traslada al inquilino, lo que encarece la entrada inicial en más de $300.000.

También la dinámica de precios presenta matices. En barrios del conurbano norte, como San Isidro o Vicente López, los valores se asemejan a los de Palermo o Belgrano. En el oeste y sur, en cambio, los precios se ubican por debajo del promedio porteño, aunque las condiciones de ingreso inicial siguen siendo el principal escollo.

La visión de los operadores

Patricia Contestabile, de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios, consideró que el mercado todavía atraviesa un proceso de ajuste: “La derogación de la Ley de Alquileres generó más publicaciones, pero la barrera de entrada se transformó en el problema central. El desafío es que el propietario acepte negociar y que el inquilino pueda cumplir sin quedar fuera del sistema”.

Para la dirigente, “muchos propietarios prefieren sostener un valor alto de entrada antes que tener el inmueble vacío, pero la experiencia muestra que cerrar la puerta durante meses suele ser más costoso”.

Consejos para inquilinos

En este escenario, los especialistas remarcan algunas recomendaciones prácticas:

• Comparar barrios cercanos: una diferencia de pocas cuadras puede significar ahorros de entre 10% y 20%.
• Negociar mejoras: algunos propietarios aceptan pintar o conceder un mes de gracia si se sostiene el valor mensual.
• Evaluar contratos en Provincia: aunque la entrada resulta más cara por la comisión, en ciertos casos el alquiler mensual es más bajo.
• Analizar la garantía: optar por seguro de caución agiliza trámites, aunque encarece el ingreso inicial.

Perspectivas del mercado

El DNU que derogó la Ley de Alquileres multiplicó la oferta de unidades, con una suba del 176% en el último año y medio. Sin embargo, el ingreso inicial sigue como principal obstáculo.

Bryn señaló que “la clave en los próximos meses estará en la estabilidad de la inflación y del dólar. Si los valores de compra-venta se mantienen firmes, los alquileres seguirán subiendo, pero con diferencias marcadas según barrio y disponibilidad”.

Contestabile coincidió en que el problema ya no se centra tanto en la cantidad de propiedades, sino en el costo de acceso: “El desafío es acercar posiciones. Nadie gana con un departamento vacío, pero tampoco con un inquilino que no llega a cubrir la entrada. Encontrar ese equilibrio será vital para que el mercado funcione mejor”.