El freno parcial de las líneas de crédito hipotecario, el alza de tasas y endurecimiento de condiciones encendió señales de alerta en un mercado que había comenzado a mostrar signos de recuperación (según el último informe de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y mayo se otorgaron 16.057 hipotecas, lo que representa un 60% más que en todo 2024. Las proyecciones de la entidad indican que en el primer semestre se superaron las 19.000 operaciones, lo que equivale a un incremento de 72% frente al mismo período del año pasado), pero en los próximos meses esto se volvería a reducir).

Desde mayo de 2024 unos 24 bancos del país volvieron a prestar dinero para la compra de viviendas y eso ayudó a posicionar al mercado inmobiliario que dejó atras más de 5 años de crisis entre 2018 y 2023, pero ahora la situación podría volver a complicarse.

El Banco Ciudad mantiene pausada la recepción de nuevas carpetas, aunque confirmó que desembolsará los préstamos ya aprobados. En paralelo, el Banco del Chubut detuvo durante diez días la operatoria y, aunque aseguró haberla reactivado, las condiciones en la práctica todavía muestran limitaciones.

Las entidades atribuyeron la decisión a un proceso de revisión de productos y ajustes internos. Sin embargo, especialistas del sector señalan que detrás de las pausas hay una dificultad estructural: la falta de fondeo de largo plazo que permita sostener préstamos de 20 o 30 años en un contexto económico volátil. Con tasas de interés en alza, un dólar que subió cerca de $200 en menos de dos meses y mayores requisitos de scoring, las familias encuentran cada vez más obstáculos para acceder a un crédito.

En el caso del Banco Ciudad, la tasa nominal anual era del 9,9% para líneas generales y del 4,5% en áreas preferenciales de la Ciudad de Buenos Aires, con préstamos de hasta $350 millones. La entidad ya había otorgado 2800 créditos por más de $252.000 millones. El Banco del Chubut ofrecía tasas del 6% para primera vivienda y del 8,5% para segunda, con montos de hasta $230 millones. La suspensión temporal deja en suspenso a quienes esperaban nuevas aperturas.

Tasas altas, más requisitos y operaciones en riesgo

El endurecimiento de las condiciones se extiende al resto del sistema financiero. El Banco Macro elevó su TNA a niveles cercanos al 15% y Banco Galicia la llevó a 11,5%. El Banco Nación endureció el scoring y exige un perfil crediticio prácticamente perfecto, lo que deja afuera a una gran parte de los potenciales solicitantes.

La combinación de tasas más elevadas y requisitos más exigentes afecta directamente a la compraventa. Según operadores, cerca del 20% de las operaciones actuales dependen del financiamiento hipotecario. Al frenarse ese canal, se interrumpen cadenas de compraventas que se apoyan en los créditos. “De golpe cambian las reglas y muchos quedan afuera”, comentó un corredor inmobiliario.

Marta Liotto, referente del Colegio Inmobiliario porteño (en breve volvería a ocupar la presidencia), explicó que si la pausa se extiende el impacto será amplio. “Quien ya tiene el crédito adjudicado puede salir a buscar el inmueble y probablemente se lo respeten, pero sería volver al pasado, a los años en los que el financiamiento era casi inexistente. No sería un retroceso solo para compradores y vendedores, sino para la sociedad en general”, señaló.

Para Liotto, la situación se agrava porque el costo de la construcción también se elevó. “El precio por metro cuadrado se ubica entre USD 1.600 y USD 1.900, una cifra muy alta. Si a eso se suman el terreno, la mano de obra y el riesgo empresario, el escenario se vuelve complejo. Y si a la construcción le falta financiamiento, será aún más complicado”, añadió.

La mirada desde Chubut y el futuro inmediato

La situación también repercute en las provincias. Laura Zucheli, vicepresidenta del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Chubut y directora de FIRA por esa provincia, describió la experiencia reciente. “Los créditos marcaron un antes y un después en la actividad inmobiliaria. Mucha gente accedió de manera rápida y eficiente, pero hoy se cambiaron las condiciones y el banco hizo un parate. Si siguen, las tasas se irán muy altas”, indicó.

Según Zucheli, la pausa tiene efectos diferenciados en cada ciudad. Comodoro Rivadavia aún siente las consecuencias de los cambios en YPF, Trelew mantiene un mercado conservador, Puerto Madryn continúa con una fuerte demanda impulsada por el turismo y Esquel atrae por su entorno cordillerano. “En los últimos meses los precios se mantuvieron, pero la incertidumbre por el crédito obliga a ajustar operaciones puntuales. Si no hay financiamiento accesible, se paralizan búsquedas y proyectos”, afirmó.

La dirigente destacó además un cambio normativo reciente en Chubut que habilita créditos hipotecarios para proyectos “al pozo” y la posibilidad de hipotecas divisibles. Sin embargo, advirtió: “Sin líneas accesibles, todo eso es la nada. La incertidumbre política y la volatilidad del tipo de cambio desalentaron el otorgamiento. Los bancos no se animan a prestar a tan largo plazo”.

El mercado inmobiliario mira hacia octubre como una fecha clave. Analistas y operadores esperan que, si se logra estabilizar el dólar y contener la inflación, los bancos retomen el otorgamiento de créditos. El escenario político y económico posterior a las elecciones marcará el rumbo. “Los bancos provinciales y el Nación son los sensores: si ellos vuelven a largar créditos, los privados seguirán con sus condiciones más estrictas”, evaluó Zucheli.

La falta de liquidez del sistema financiero es otra barrera. Los bancos no cuentan con un mercado desarrollado para securitizar hipotecas, es decir, vender el riesgo a inversores y obtener recursos frescos. Sin ese mecanismo, deben elegir entre subir tasas para desalentar la demanda o frenar líneas de manera directa. Esa restricción estructural explica gran parte de la parálisis actual.

Expectativas y riesgos

El crédito hipotecario había mostrado un repunte desde 2024 y en el primer tramo de 2025. En agosto se desembolsaron unos USD 308,9 millones en créditos, equivalentes a cerca de cuatro mil operaciones. Sin embargo, la tendencia empezó a revertirse: cayó 3% respecto del mes anterior y se espera que septiembre refleje con más fuerza las nuevas restricciones.

Fabián Achával, operador inmobiliario, anticipó que “se va a ralentizar mucho la otorgación de créditos hipotecarios y eso tiene un efecto multiplicador en las demás operaciones”. A su vez, Federico González Rouco, economista de Empiria, advirtió que “el mercado se estructuró con financiamiento. Si no hay crédito, deberá reestructurarse de vuelta o esperar que el año que viene se acomode todo”.

Los especialistas coinciden en que la continuidad del crédito hipotecario depende de un escenario político y económico más estable. El desafío inmediato es recuperar la confianza para que bancos y familias vuelvan a comprometerse en préstamos a largo plazo.

En palabras de Marta Liotto, “todo se basa en la previsibilidad y en la confianza. Un escenario económico y político confiable, serio y transparente es lo único que puede devolver al crédito hipotecario el lugar que había empezado a recuperar. Si no, será un retroceso muy importante para la sociedad argentina”.