La necesidad de reactivar la economía llevó al Gobierno a impulsar medidas que apuntan a movilizar los dólares no declarados que los argentinos conservan fuera del sistema financiero. En este contexto, el mercado inmobiliario volvió a tomar protagonismo como refugio de valor y canal de inversión. En un nuevo episodio del streaming Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, los especialistas Sebastián Domínguez, contador público y CEO de SDC Asesores Tributarios, y Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario de CUCICBA y de la inmobiliaria Vela & Chej Muse, analizaron los cambios normativos, el blanqueo implícito («dólares debajo del colchón», el régimen fiscal, el crédito hipotecario y las perspectivas de precios en Buenos Aires y el GBA.

El Gobierno apuesta a que se puedan utilizar dólares no declarados y para ello ya envió el proyecto al Congreso de la Nación para que lo trate. Sobre como se intenta activar el uso de los dólares no declarados, Domínguez, señaló en la entrevista que «el Ejecutivo insiste en evitar el término blanqueo, aunque las medidas actuales —como el uso sin penalización de dólares no declarados— responden al mismo principio.

“Cuando se liberan impuestos para ciertos fondos, eso es un blanqueo, aunque se lo denomine de otra forma”, indicó. La intención oficial consiste en monetizar la economía a partir de unos USD 200.000 millones estimados fuera del sistema, aún sin respaldo legislativo firme que garantice seguridad jurídica.

El especialista recordó que en 2024, tras lanzar un blanqueo inesperado que recaudó USD 20.000 millones, el Gobierno intentó captar fondos en un momento complejo, con incertidumbre política y económica. “Hubiera sido mejor realizarlo este año o el próximo, pero en ese momento no se podía esperar más”, sostuvo. La expectativa oficial es lograr ahora un “blanqueo dos” que reactive la actividad económica sin castigar fiscalmente al ahorrista.

Fin del COTI y régimenes de información: menos controles para facilitar operaciones

La eliminación del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), también por parte del Gobierno, se inscribe dentro de una política general de desregulación. Hasta ahora, la obligación de declarar operaciones inmobiliarias generaba múltiples puntos de control: escribanos, bancos y organismos fiscales. Esa estructura burocrática, según Domínguez, no tiene equivalente en otros países y limitaba las operaciones.

Chej Muse coincidió: “Todo lo que sea mayor libertad y menos regulaciones beneficia al mercado”. Indicó que el sistema anterior obstaculizaba operaciones por razones menores, como un CUIT inactivo, y destacó que la eliminación de los reportes por compras inferiores a 50 millones de pesos también va en ese sentido. Ambos señalaron que aún se requiere un marco normativo más amplio que modifique leyes fiscales y penales para evitar sanciones futuras ante la utilización de fondos no declarados.

Dólar colchón: entre el estigma y la oportunidad

En la jerga oficial y mediática, el “dólar colchón” se refiere a los billetes guardados fuera del sistema financiero, declarados o no. Domínguez aclaró que, según el INDEC, ambos están comprendidos en el concepto, aunque el Gobierno actualmente apunta a los fondos no declarados. “No provienen necesariamente de actividades ilícitas; muchos son el resultado de ingresos legítimos que, ante la falta de acceso al mercado oficial, se transformaron en dólares informales”, explicó.

El objetivo oficial es inducir a que parte de esos fondos se vuelque al consumo, con foco en el mercado inmobiliario. Para ello, se propone liberar restricciones y reducir el riesgo fiscal. Sin embargo, hasta que no se modifiquen normas como la Ley Penal Cambiaria, el Régimen Penal Tributario y el Procedimiento Fiscal, los riesgos para quienes utilicen esos fondos persisten. “No basta con desactivar los sistemas informativos si las leyes siguen vigentes”, advirtió Domínguez.

Reglas más simples, mercado más dinámico

Entre diciembre y marzo, el mercado inmobiliario mostró signos de reactivación. Chej Muse detalló que la Ciudad de Buenos Aires superó las 5.000 escrituras mensuales, un repunte desde los niveles mínimos de 2.000 operaciones previas. Atribuyó esta mejora a la derogación de la Ley de Alquileres, al nuevo clima regulatorio y al impacto del blanqueo de 2023.

La derogación permitió que la oferta en CABA se expandiera hasta alcanzar 15.000 propiedades en alquiler, lo que ayudó a equilibrar la relación entre contratos vencidos y unidades disponibles. “El nuevo contexto promueve una negociación más libre y reduce la tensión entre las partes”, destacó.

Inversiones en pozo y precios en alza

Las unidades a estrenar, construidas con costos anteriores, están agotándose. Según Chej Muse, en breve se verá un traspaso hacia preventas con precios actualizados, lo que impulsará el valor del usado.

“Las condiciones actuales hacen recomendable no postergar decisiones de compra”, sostuvo. Además, apuntó que las expensas elevadas, el estado de mantenimiento de los edificios y la brecha con el costo de reposición explican parte del atractivo actual de las unidades nuevas.

Alquileres: vuelve la rentabilidad y mejora la oferta

La rentabilidad bruta del alquiler en CABA ronda el 6% anual. En barrios como Parque Patricios, Villa Lugano o San Cristóbal —donde el precio del metro cuadrado es más bajo pero la renta es similar—, la rentabilidad supera con creces el promedio. Esto se suma a la expectativa de revalorización del capital invertido.

Chej Muse remarcó que el mercado se volvió más competitivo, con propietarios dispuestos a aceptar contraofertas y evaluar mejor el perfil del inquilino. “Hoy el locatario tiene más opciones, elige barrio, cercanía con el trabajo o la escuela, y puede negociar. Eso también contribuye a estabilizar el sistema”, señaló.

Beneficios fiscales para propietarios y jubilados

El nuevo régimen simplificado de Ganancias contempla que un propietario que compre inmuebles y los destine a alquiler pueda inscribirse sin pagar monotributo ni ingresos brutos en CABA. También se elevó el mínimo no imponible en Bienes Personales, lo que exime a muchos contribuyentes.

Esta estructura está pensada, por ejemplo, para un jubilado que utilice dólares del colchón para adquirir propiedades. Si registra los contratos en el Registro de Locaciones de Inmuebles, puede acceder a estos beneficios impositivos sin pagar cargas previsionales, sociales ni impositivas.

Créditos hipotecarios: una oportunidad que podría no repetirse

Con tasas en torno al 7% u 8% más UVA, los créditos hipotecarios volvieron a ser viables para quienes puedan demostrar ingresos estables y ahorrar el anticipo. Chej Muse señaló que en CABA ya representan cerca del 30% de las operaciones. Sin embargo, la duración de esta ventana es incierta: depende del tipo de cambio, la inflación y la disponibilidad de pesos en los bancos. “Hoy muchos jóvenes comprenden que vale la pena ahorrar, armar un anticipo y acceder al crédito”, indicó.

Riesgos legales y desafíos pendientes

A pesar del cambio de clima, los especialistas advirtieron que la seguridad jurídica aún no está garantizada. Domínguez explicó que sin reformas legales, la utilización de dólares no declarados sigue siendo riesgosa. “Se necesita avanzar con modificaciones en las leyes penales tributarias y cambiarias, y en los procedimientos fiscales”, insistió.

Debate sobre los colegios profesionales: defensa de las profesiones

En el tramo final, Chej Muse y Domínguez coincidieron en rechazar la idea de eliminar los colegios profesionales. Para ellos, la existencia de una matrícula garantiza control ético, formación técnica y protección para la sociedad.

“El inmueble es el bien más valioso para una familia. No puede tratarse como una mercancía sin respaldo profesional”, dijo Chej Muse.

Domínguez añadió que lo mismo aplica para contadores y abogados: “No se trata solo de desburocratizar, sino de preservar estándares mínimos”.

El mercado inmobiliario argentino se mueve en un contexto de transición normativa. La eliminación de controles previos, la posibilidad de movilizar dólares fuera del sistema y el regreso de los créditos hipotecarios crearon condiciones favorables para compradores e inversores. Sin embargo, el éxito de estas medidas dependerá de que el Gobierno logre avanzar con reformas legales que otorguen previsibilidad y respaldo a quienes hoy dudan en reingresar al sistema.