Villa Devoto dejará atrás una marca histórica para abrir una nueva etapa. El inminente traslado de la cárcel (está ubicado sobre la calle Bermúdez al 2600, entre Nogoyá y Desaguadero, en pleno tejido residencial del barrio), tras más de 90 años de presencia en el barrio, pone en juego un terreno de escala excepcional y activa un debate de fondo: cómo transformar ese espacio sin repetir errores del pasado y con una visión integral de ciudad.
Ese fue el eje de un nuevo episodio del streaming de Ladrillo.Info, disponible en Youtube y conducido por Ezequiel Díaz, que reunió a Myriam Heredia, arquitecta y urbanista; Guillermo Tella, arquitecto y doctor en urbanismo; y Román Andres Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Con miradas complementarias, los especialistas analizaron el impacto del traslado, las oportunidades urbanísticas y el rol que deberán asumir tanto el Estado como el mercado.
El traslado del penal de Villa Devoto ya tiene una instancia concreta en marcha. El nuevo complejo penitenciario en Marcos Paz se encuentra en etapa final y su habilitación permitirá avanzar con el vaciamiento progresivo del actual establecimiento, un proceso que marcará el inicio de la reconversión del predio.
La salida del penal no solo elimina una barrera urbana histórica, sino que abre un escenario inédito en la Ciudad: la posibilidad de intervenir uno de los últimos grandes terrenos disponibles dentro del tejido consolidado.
Una oportunidad urbana que no se repite
El punto de partida del debate fue contundente. El traslado dejó de ser una promesa para convertirse en un proceso en ejecución. Tella sostuvo que “está sucediendo” y explicó que el acuerdo entre Nación y Ciudad ya se encuentra activo, con el predio comenzando a vaciarse.
Paikin reforzó esa idea y afirmó que “la noticia ya es un hecho”. Señaló que el foco ahora se traslada a la definición del uso del suelo, una discusión que deberá resolverse en la Legislatura y que condicionará el perfil futuro del barrio.
Heredia advirtió que se trata de una “oportunidad histórica” por la escala del terreno. Remarcó que, sin una planificación adecuada, ese potencial puede derivar en un desarrollo desarticulado o en un problema urbano a largo plazo.
Equilibrio entre espacio verde y desarrollo
Uno de los consensos centrales fue la necesidad de evitar soluciones extremas. Heredia planteó que el proyecto debería contemplar un esquema equilibrado, con aproximadamente un 65% de espacio público y un 35% edificable.
Señaló que los vecinos reclaman mayoritariamente un parque, pero advirtió que una combinación de usos puede generar mejores resultados urbanos. Explicó que Villa Devoto presenta una demanda sostenida de vivienda, especialmente por parte de familias que buscan permanecer en el barrio.
Tella coincidió y agregó que el predio puede convertirse en una nueva centralidad. Indicó que, además del entorno de Plaza Arenales, el barrio necesita otros polos que articulen actividad urbana. Mencionó la incorporación de gastronomía, comercio, cultura y vivienda en densidades medias.
“Ese sector podría ofrecer una nueva condición de centralidad”, explicó, y remarcó la importancia de integrar el proyecto con el tejido existente y mejorar la conectividad.
Concurso de ideas y el rol del Estado
El mecanismo para definir el proyecto fue otro de los puntos fuertes del debate. Heredia sostuvo que “sería absolutamente necesario” avanzar con un concurso público de ideas a través de la Sociedad Central de Arquitectos.
Planteó que esa herramienta permitiría convocar a arquitectos y urbanistas para generar múltiples propuestas y elegir la mejor alternativa. “Es una opción democrática, justa y lo que se merece ese predio”, afirmó.
Tella acompañó esa postura y destacó que un concurso permitiría ordenar el debate con parámetros claros, evitando decisiones fragmentadas. Subrayó que el Estado debe asumir un rol central en la planificación, ya que se trata de una “competencia indelegable”.
Explicó que el código urbanístico no reemplaza una estrategia de largo plazo y que Buenos Aires necesita actualizar su plan urbano ambiental para definir un rumbo claro de crecimiento.
Impacto en precios y demanda inmobiliaria
Desde el enfoque del mercado, Paikin explicó que el impacto ya comenzó a percibirse. Señaló que el solo anuncio del traslado generó una revalorización inicial en las propiedades cercanas al penal.
Detalló que la apertura del predio mejorará la circulación, eliminará barreras urbanas y dinamizará la zona. Sin embargo, aclaró que el impacto más significativo se verá en el mediano y largo plazo, cuando el proyecto esté definido.
También puso el foco en la demanda. Indicó que Villa Devoto es un barrio orientado a familias y usuarios finales, con escasez de determinadas tipologías. Sostuvo: “Se construyeron muchos monoambientes y hoy faltan unidades más grandes”.
Lo inmobiliario: precios, demanda y efecto transformación
Paikin dijo que el impacto del traslado ya empezó a reflejarse en las expectativas del mercado, aunque aclaró que el efecto más fuerte llegará cuando se defina el proyecto urbano. Remarcó que la eliminación de la cárcel implicará un cambio directo en la dinámica del barrio, con mejor circulación, apertura de calles y una valorización progresiva del entorno. “El impacto inicial se va a ver en uno o dos años, pero el efecto final es a largo plazo”, señaló.
En esa línea, indicó que Villa Devoto mantiene una demanda sólida, especialmente de familias y usuarios finales, lo que condiciona el tipo de desarrollo que puede absorber el mercado. Advirtió que en los últimos años hubo una sobreoferta de unidades chicas y que hoy existe una necesidad concreta de tipologías más amplias. “Hay que construir en función de lo que pide la gente”, subrayó, y planteó que el nuevo desarrollo debería acompañar ese perfil residencial.
Según datos de Cabaprop, hoy los valores promedio en Villa Devoto se ubican entre USD 2.200 y USD 2.700 por m2 para departamentos usados, entre USD 2.800 y USD 3.300 para unidades a estrenar, y entre USD 1.800 y USD 2.500 por m2 para casas y PH bien ubicados. En escenarios de transformación planificada, los incrementos podrían ubicarse en un rango de entre 15% y 50% a lo largo del tiempo, apalancados por la renovación de una de las zonas con mayor potencial del oeste porteño.
Una transformación que se medirá en décadas
El debate se amplió hacia una mirada más estructural sobre la ciudad. Heredia planteó que el desafío no es construir proyectos aislados, sino avanzar hacia modelos urbanos más equitativos y sostenibles.
Tella remarcó que la planificación debe ordenar las inversiones y evitar tensiones entre intereses sectoriales. Señaló que la Ciudad necesita una visión consensuada que defina cómo y dónde crecer.
De cara al futuro, estimó que el proceso de transformación del predio y su entorno podría extenderse durante dos décadas. Indicó que el impacto ya comenzó con el anuncio, pero que la consolidación será gradual.
Proyectó que el objetivo debería ser un parque público amplio, inclusivo y articulado con nuevas viviendas y actividades que potencien la identidad del barrio.
El consenso fue claro: Villa Devoto enfrenta una oportunidad única que puede redefinir su perfil urbano. La clave estará en cómo se gestione ese proceso y en la capacidad de construir acuerdos entre el Estado, los profesionales y la sociedad.
“Estamos ante una pieza urbana de las pocas que quedan en la ciudad y la sociedad la reclama”, afirmó Tella. “Sería deseable encontrar un parque público abierto, inclusivo y un entorno regenerado”, concluyó.
