La decisión de trasladar la cárcel de Villa Devoto fuera del entramado urbano porteño marcó el inicio de un nuevo ciclo para uno de los barrios residenciales más consolidados de la Ciudad de Buenos Aires. El acuerdo para la mudanza del penal a Marcos Paz fue firmado entre el Gobierno nacional y el Gobierno de la Ciudad, con la participación del Ministerio de Justicia y la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), organismo que tendrá a su cargo la subasta del predio una vez que quede liberado.

La medida respondió a un reclamo histórico de los vecinos y a la necesidad de reordenar usos urbanos incompatibles con áreas residenciales consolidadas. La cárcel, construida a comienzos del siglo pasado en una zona entonces periférica, quedó rodeada con el paso de las décadas por viviendas, comercios y espacios públicos, generando tensiones permanentes en la dinámica barrial.

El traslado del penal abrió ahora un escenario inédito para Villa Devoto, no solo desde el punto de vista urbano, sino también inmobiliario. El mercado comenzó a anticipar el impacto que tendrá la liberación de un terreno de gran escala en una zona donde la tierra es escasa y altamente demandada.

Según operadores del mercado, la valorización no se planteó como un salto inmediato, sino como un proceso gradual asociado a la confirmación del traslado, la subasta del terreno por parte de la AABE y la definición del proyecto urbano que se desarrolle en el lugar.

En función de experiencias similares en la Ciudad, las propiedades ubicadas en un radio de influencia directa podrían registrar subas acumuladas de hasta 35% en un plazo de entre 24 y 36 meses, siempre que el nuevo desarrollo consolide un uso residencial y espacios verdes integrados al barrio ubicado en el oeste porteño.

Un predio clave en el entramado barrial

El penal ocupa un sector estratégico del barrio, delimitado por las calles Bermúdez, Nogoyá y Desaguadero, a pocas cuadras del centro comercial de Devoto y con cercanía a ejes residenciales muy valorados como la calle Lamadrid. Esa localización explicó por qué, incluso antes de definirse el traslado, la cárcel fue señalada durante años como una barrera para el desarrollo pleno del área.

La futura subasta del terreno por parte de la AABE dejó abiertas múltiples hipótesis sobre su destino final. Si bien aún no se definió un proyecto concreto, el mercado empezó a descontar que el uso residencial tendrá un rol central, posiblemente combinado con espacios verdes y equipamiento urbano, en línea con el perfil del barrio.

Villa Devoto se organiza hoy a partir de ejes urbanos consolidados que explican buena parte de su atractivo residencial. La Plaza Arenales actúa como el núcleo comercial, gastronómico y social del barrio, mientras que avenidas como San Martín, Beiró y Francisco Beiró concentran circulación, servicios y una oferta creciente de desarrollos residenciales.

A ese entramado se suma la avenida General Paz como límite físico y corredor de conexión metropolitana, junto con arterias clave como Lope de Vega, Lincoln y Segurola, que vinculan a Devoto con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía.

Expectativas de valorización

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y de Liotto Propiedades, explicó que la salida del penal funcionó como un disparador de expectativas que el mercado suele incorporar con rapidez. Señaló que Villa Devoto ya era un barrio cotizado, con demanda sostenida, y que la eliminación de un uso conflictivo reforzó ese posicionamiento.

Según su análisis, una vez concretada la mudanza y definido el nuevo proyecto sobre el predio, los valores de las propiedades ubicadas en el área de influencia podrían mostrar incrementos promedio de hasta 35%, especialmente en viviendas bien mantenidas y con buena ubicación. Aclaró que se trata de un proceso gradual, más vinculado a un recorrido de mediano plazo que a un salto inmediato de precios.

Un barrio con demanda estructural

Román Paikin, también del Colegio Inmobiliario y de San Román Propiedades, sostuvo que Devoto combina atributos difíciles de encontrar en otros sectores de la Ciudad. Destacó la baja densidad, la presencia de casas, PH y edificios de poca altura, la identidad barrial y la cercanía a espacios verdes y servicios.

Indicó que la demanda se mantuvo firme incluso en años de mercado retraído y que la salida de la cárcel sumó un factor adicional de atracción. Paikin agregó: «El proceso de valorización no partió de cero, sino que se apoyó en una base sólida que ahora encontró un nuevo impulso».

Qué busca hoy el comprador

Desde el mercado, Gastón Aimaro, de Lincoln Negocios Inmobiliarios, describió un perfil de demanda muy definido. Señaló que los compradores priorizaron viviendas familiares, con buena calidad constructiva y espacios exteriores, y que el interés se concentró en casas, PH y departamentos de tres y cuatro ambientes.

Aimaro explicó que muchos compradores llegaron desde barrios más densos, en busca de tranquilidad, verde y mejor calidad de vida. En ese contexto, la noticia del traslado del penal reforzó decisiones que ya estaban en evaluación, sobre todo entre familias que proyectaron una residencia de largo plazo.

Precios y rangos de mercado

En cuanto a valores, el mercado mostró una amplia dispersión según tipología, estado y ubicación. Los departamentos usados en buen estado partieron desde los USD 2.200 por m2 y alcanzaron valores de entre USD 3.000 y USD 3.200 por m2 en unidades bien ubicadas o con mejores prestaciones.

En el segmento de casas y PH, los precios oscilaron desde los USD 220.000 para propiedades a reciclar, hasta cifras que superaron los USD 500.000 en viviendas amplias, con jardín y buen frente. Las casas de cuatro ambientes o más, con escasa oferta, concentraron buena parte de la demanda.

Los desarrollos nuevos o a estrenar se ubicaron en un escalón superior. En esos casos, los valores partieron desde los USD 3.000 por m2 y superaron los USD 3.800 por m2 en proyectos de categoría, con amenities y terminaciones premium.

Tipologías con mayor proyección

Los operadores coincidieron en que las tipologías con mejor perspectiva fueron:

• Casas y PH de tres y cuatro ambientes, con patios o jardines.
• Departamentos familiares en edificios bajos, con balcones amplios.
• Unidades cercanas al centro comercial de Devoto, pero alejadas de arterias de alto tránsito.

En contrapartida, las unidades pequeñas o de menor calidad constructiva mostraron un recorrido más limitado, incluso en un escenario favorable.

Un proceso que se acelera con definiciones

Paikin remarcó que el impacto final dependerá en gran medida del proyecto que se concrete en el predio del ex penal. Señaló que una propuesta urbana integrada, con espacios verdes y usos compatibles con el entorno, potenciará la valorización no solo de las inmediaciones, sino de un radio más amplio del barrio.

Aimaro coincidió y agregó que todavía existen valores que no reflejan el escenario futuro. En ese sentido, explicó que quienes ingresen al mercado antes de que el proceso esté completamente consolidado podrían capturar una parte relevante de la suba esperada.

Liotto concluyó que el mercado inmobiliario suele anticiparse a los cambios urbanos y que Villa Devoto atraviesa uno de esos momentos bisagra. Señaló que, una vez que el penal quede definitivamente fuera del barrio y el nuevo proyecto comience a materializarse, el impacto sobre los precios será difícil de revertir.