De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, el metro cuadrado promedio de los departamentos en pozo en CABA se ubica en 2.893 dólares. El valor aumentó 3,3% en lo que va de 2025 y 22% desde noviembre de 2023, cuando comenzó un cambio de tendencia. Sin embargo, aún permanece 4,8% por debajo del pico registrado en marzo de 2019.
Un dos ambientes de 50 metros cuadrados en pozo se ofrece actualmente por unos USD 150.000, mientras que un tres ambientes de 70 metros cuadrados ronda los 225.000 dólares. La diferencia respecto a otras tipologías es clara: el departamento en pozo cuesta 2,2% más que uno a estrenar (USD 2.831/m2) y 31% más que una unidad usada (USD 2.211/m2).
Esa brecha, combinada con el salto en los costos de construcción, está generando tensiones en el mercado. «Hace un año y medio, el costo para construir en altura rondaba los USD 750 o USD 800 por metro cuadrado. Hoy está en torno a los 1.500 dólares», explicó Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en desarrollos inmobiliarios.
«Se duplicó el costo en dólares porque hubo una suba del 100% en pesos de la mano de obra y los materiales, que ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, pero no se devaluó el tipo de cambio. Eso impacta directo en los desarrolladores», detalló.
Por zonas
En ese marco, el 86% de los barrios de la ciudad registra subas interanuales en los precios de los proyectos en desarrollo. Sólo el 14% muestra caídas.
A continuación, los precios por m2 en los barrios porteños para departamentos de dos ambientes en ejecución:
Puerto Madero: USD 6.294.
Nuñez: USD 4.129.
Palermo: USD 3.973.
Belgrano: USD 3.594.
Villa Urquiza: USD 3.594.
San Telmo: USD 3.585.
Recoleta: USD 3.578.
Coghlan: USD 3.447.
Villa Devoto: USD 3.131.
San Nicolás: USD 3.278.
Colegiales: USD 3.447.
Coghlan: USD 3.447.
Retiro: USD 3.396.
Villa Ortuzar: USD 3.005.
Almagro: USD 2.972.
Chacarita: USD 2.879.
Villa Crespo: USD 2.840.
Saavedra: USD 2.790.
Parque Chas: USD 2.725.
Boedo: USD 2.698.
Balvanera: USD 2.694.
Parque Patricios: USD 2.669.
Agronomía: USD 2.484.
Monte Castro: USD 2.476.
Santa Rita: USD 2.544.
Caballito: USD 2.416.
Barracas: USD 2.400.
Parque Chacabuco: USD 2.390.
San Cristóbal: USD 2.321.
Mataderos: USD 2.302.
Villa del Parque: USD 2.300.
Liniers: USD 2.273.
Villa Pueyrredón: USD 2.206.
Villa Gral. Mitre: USD 2.106.
Parque Avellaneda: USD 2.057.
Nueva Pompeya: USD 2.053.
Villa Riachuelo: USD 2.053.
Velez Sarsfield: USD 1.908.
Villa Luro: USD 1.953.
Lugano: USD 1.879.
La Boca: USD 1.701.
Una foto, falta la película
Lucángeli considera que la situación actual es sólo una parte del proceso. «Hoy vemos una foto: con los costos en alza y los precios sin recuperar del todo, muchos proyectos no son rentables. Pero hay que esperar el final de la película. Un edificio tarda entre tres y cuatro años en construirse. El que empieza hoy, apunta a vender más adelante cuando los valores estén más arriba», señaló.
El informe de Zonaprop también muestra que Palermo lidera el ranking de barrios con mayor volumen de oferta: concentra el 9% de los proyectos publicados. Le siguen Belgrano (5%) y Caballito (4%). Esa distribución responde a la disponibilidad de tierras, el perfil de los compradores y las expectativas de revalorización.
Demanda
La demanda acompaña, aunque con matices. En comparación con el año pasado, las consultas por unidades en pozo aumentaron 4,9%. En paralelo, la oferta creció 10,7%. La mayor parte del stock corresponde a unidades de uno o dos ambientes, que explican el 66% del total. Hace dos años representaban el 72%. El 34% restante se orienta a viviendas de tres ambientes o más.
«El perfil de comprador en pozo sigue siendo el que busca aprovechar un mejor precio en la etapa inicial o pagar en cuotas durante el proceso. Pero también empieza a aparecer el que quiere adelantarse a la suba de precios y busca resguardarse», indicó Lucángeli. «Con el regreso del crédito hipotecario, además, hay un potencial de tracción muy grande. Las cifras muestran más de un millón de solicitudes en CABA. Si se aprueba una parte, puede haber un efecto cadena en las operaciones», advirtió.
En ese sentido, la arquitecta destacó que «las propiedades suelen subir después de que sube la bolsa, los bonos y los salarios reales. Todo eso ya pasó en el último año. Las propiedades todavía no reaccionaron. Pero cuando lo hagan, quienes compraron en pozo hoy van a estar en mejor posición».
A la espera de los detalles del blanqueo de capitales y de una definición sobre el nuevo régimen de incentivos para la construcción, los desarrolladores miden cada paso. En muchos casos, postergan la preventa para no convalidar precios bajos y esperan mejores condiciones. «Se está viendo una actitud de retención de stock. Construyen, pero no largan todo. Quieren tener unidades terminadas para vender más caro cuando el mercado lo permita», explicó Lucángeli.
En ese contexto, los valores actuales por barrio serán un insumo clave para quienes evalúan ingresar hoy en el pozo. El diferencial con respecto al usado sigue siendo amplio, pero la ventana podría no durar demasiado. El rebote del sector dependerá de la evolución del costo de construcción, del dólar y del acceso al financiamiento.
